看樓

　　金九熱度未消，銀十接踵而來。10月，廣州樓市貨量持續(xù)增加，選擇面較多，折扣優(yōu)惠也比較給力，較高可以有八六折優(yōu)惠。但是，由于“雙合同”、“緊房貸”的影響，置業(yè)成本依然高企。業(yè)內(nèi)人士建議，若是頭次置業(yè)或換房，應(yīng)該頭選城區(qū)，而對于投資客來說，已經(jīng)不是購房好時機，若一定要出手，可以繼續(xù)“賭”蘿崗南沙兩個新區(qū)。文/記者潘彧圖/記者王維宣

　　市場：145個樓盤推優(yōu)惠

　　9月，廣州市場延續(xù)了8月開始的“推新潮”，而十一長假和整個10月，一手推新量更大。據(jù)合富輝煌監(jiān)測，十一黃金月期間（9月1日~10月7日）全市僅新推的中剛需產(chǎn)品（120㎡以下的兩房及三房）就達到9000多套，尚不考慮市場原有存貨，9月份全市的成交量僅占這一數(shù)字的七成多。

　　具體到個盤方面，在十一長假期間，廣州有祈福萬景峰、中海譽城、保利東江頭府等多個項目開盤推新，新貨基本集中在外圍區(qū)域，前幾個月網(wǎng)簽大熱的番禺、增城的新貨均達到六個樓盤以上，戶型則普遍是50㎡~160㎡的剛需性產(chǎn)品。

　　而市也將迎來部分全新樓盤。鮮有推新的越秀區(qū)將在十一迎來廣州民間金融大廈的公寓項目，預(yù)計售價35000元/㎡，是長假期間開盤的“較貴項目”，而荔灣區(qū)也有數(shù)個新項目入市。

　　另外，廣州時代傾城、雅居樂錦城等項目也將在長假開放樣板房。一手貨量充足。

　　而在優(yōu)惠方面，10月一手樓市的優(yōu)惠力度也十分。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月廣州預(yù)計有145個項目推出優(yōu)惠，環(huán)比9月增7.4%。其中，不少項目未開售便以大折扣搶跑，預(yù)計55個樓盤將祭出推新優(yōu)惠，番禺南沙優(yōu)惠尤為特出。而在優(yōu)惠幅度方面，部分樓盤的折扣較9月有看點，較高折扣達八六折。

　　“雙合同”、“緊房貸”

　　拉高置業(yè)成本

　　不過，盡管選擇量大，優(yōu)惠眾多，但是由于“雙合同”和房貸依然偏緊的關(guān)系，購房成本依然相對高企。因為雙合同的關(guān)系， 地產(chǎn)人士肖文曉算了一筆賬：以一套100平方米的房子為例，原本價值300萬元的房子，頭付三成90萬元即可，但如果分拆200萬元的購房合同（60萬元的三成頭付）和100萬元的裝修合同（30萬元做裝修貸款）之后，購房者的頭付將從原來的90萬元提升到130萬~160萬元。“這也就是說，比一年前，不僅房價升了，頭付還增加了好幾十萬元。”而這里面尚未計算房貸利率上漲帶來的置業(yè)成本增加。

　　置業(yè)貨比三家

　　剛需客：購小戶型或可申請到部分貸款

　　建 議：選市小戶型或者交通方便的近郊

　　滿堂紅市場部高端經(jīng)理周峰建議，如果手頭上有一定積蓄，頭期可以支付30萬~40萬元的，不妨考慮總價在90萬元以下的物業(yè)，頭付之余，應(yīng)該還能向銀行申請到額度不算太高的款項。若要購面積在60平方米左右的小兩房，則單價大約在1.5萬元/平方米左右，按廣州各個板塊較新的二手樓價看，客戶可選白云區(qū)的機場西板塊、金沙洲板塊、同德圍板塊、新市板塊，番禺區(qū)的市橋板塊以及黃埔、花都、增城新塘等。

　　而方圓地產(chǎn)頭席分析師鄧浩志則建議，十一可以果斷出手，因為從長線看，中國的房價總體趨漲，階段性的回落不足以改變這個趨勢，很多剛需購家都是越等越漲越購不起，不追求短期利益，現(xiàn)在還是可出手的。“目前貨量比較多，特別是中小戶型，因此選擇面比較多。建議選擇市小戶型或者交通方便的近郊均可。”

　　投資客：黃金周暫不出手

　　建 議：看樓可選南沙、蘿崗

　　鄧浩志表示，對于想抄底投資的人，今年的黃金周較好還是不要出手，因為目前的房價離底部已經(jīng)太遠了，漲了這么多雖然暫時沒有看到有回調(diào)的風險，但積累的風險也比較高，未來政策、市場不確定性多。如果一定要投資，建議選擇南沙、蘿崗兩個政策利好較多的新區(qū)或者是市的帶學位物業(yè)。

　　周峰建議，不用過多考慮物業(yè)對象所在的地段，因積累了不少操作經(jīng)驗，只要在中介行內(nèi)發(fā)現(xiàn)有房源的售價比市場價要低，就可以考慮看房或下決定。

　　換房族：著重考慮保值

　　建 議：選抗跌能力強的城區(qū)

　　對改善型客戶而言，鄧浩志建議，如果是以保值來看，還是選擇城區(qū)較好，城區(qū)就會比較抗跌。而周峰分析，因可調(diào)配的資金量相對于剛需客戶要充裕，故頭期款能支付60萬~80萬元的客戶不在少數(shù)，由于二套房客戶頭期需支付六成房款，故不少客戶選擇先把原來的一套賣掉，湊足資金再入市。根據(jù)長期的研究發(fā)現(xiàn)，這批客戶多數(shù)會選擇總價在150萬~180萬元的三房或四房物業(yè)作為換房的對象，若以90平方米的小三房為例，則單價約在2萬元/平方米左右，客戶可以到海珠區(qū)的南洲板塊、江南大道南板塊、荔灣區(qū)的西關(guān)板塊、天河區(qū)的沙河板塊等地看房和購房。

　　學位房：正值淡季 可出手

　　建 議：投資選天河 自用選老東山

　　目前市場中較受熱捧的依然是老東山一帶。若是希望在比較新的區(qū)域置業(yè)，則擁有眾多省一級小學，有直升優(yōu)勢的天河區(qū)，尤其以珠江新城、天河北、華景新城等地區(qū)為主。而這些地方的二手房價亦年年水漲船高，即使在房價普降的年頭，抗跌性能也?？梢哉f，這些地方的學位房無論何時出手，均是比較適宜的。而目前正逢學位房淡季，此時可出手。

　　中原地產(chǎn)梅花路分行高端營業(yè)經(jīng)理韋愛秋此前向記者介紹說，學校的話，不管哪個區(qū)，教育資源都很難比得上東山這一塊。但是，老東山本身價格高企，出租回報率偏低，升值空間也非常有限。而天河區(qū)教育資源相對來說不如老東山出色，但作為新區(qū)，出租回報率和未來的升值空間較大，以珠江新城尤為突出。

　　理財法則：

　　前四天為“淡季” 下訂應(yīng)趁早

　　“如果是一直在留意一手樓的客戶，不妨抓緊在十一前四天（10月1日~4日）再前往心儀的樓盤售樓部，跟銷售人員打聽項目的優(yōu)惠力度及較終價格。”滿堂紅市場部高端經(jīng)理周峰建議。其解釋說，這幾天是發(fā)展商較“賣力”的時段，為了搶客成交，不排除大打促銷。

　　而若是一直留意二手樓的客戶，周峰建議，也可以在國慶前兩天到對應(yīng)的板塊、地段看一看在售的一手新盤，對比一下一手與二手的價差，再前往中介行，繼續(xù)與經(jīng)紀人咨詢看樓、砍價等事宜。這個對比價格的行為是必須的，可以保證客戶本身對樓價有個更立體化的認知。

　　而就二手市場而言，十一前四天（1日~4日）都是“淡季”。有計劃購二手樓的客戶，或許能在十一假期前四天對心儀的物業(yè)進行有效壓價。國慶后三天（5日~7日）則是二手客戶回流的高峰期，看樓量和成交量都會有所回升。“如果不想跟其他同類客戶競爭，較好就是把看樓或下訂的時間相應(yīng)提前。”

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