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養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)不是簡單蓋樓超難的是“軟性內容”

編輯：海南房產網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天來源：瓊海房產信息網(wǎng) 閱讀 591 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　國務院日前印發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，以房養(yǎng)老、老人金融等成為社會關注焦點。業(yè)內預計，2020年時，以每個老年人口年養(yǎng)老消費3萬元計，每年將形成至少7.2萬億元的養(yǎng)老產出，大致相當于2020年時國內GDP的6%左右。養(yǎng)老產業(yè)蘊藏著巨大的市場。

　　養(yǎng)老社區(qū)較難的是“軟件”

　　根據(jù)民政部公布的數(shù)據(jù)，截至2012年底，我國60歲及以上老年人口已達1.94億，占總人口的14.3%，遠遠超過聯(lián)合國定義的老齡化社會標準(10%)。而這一比例還將進一步加速提高，預計到2020年我國老年人口將達到2.43億，占比將超過17%。業(yè)內預計，未來幾年，養(yǎng)老服務業(yè)所涉及的養(yǎng)老醫(yī)療、地產、服務甚至金融業(yè)支持政策將陸續(xù)出臺，這一領域也將成為投資熱點，其中以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運營為主的養(yǎng)老地產較為集中。

　　這一領域的活躍投資者包括民營養(yǎng)老服務機構、地產商、保險公司、境內外財務投資者等。保險公司包括泰康人壽、新華保險、中國人壽、合眾人壽等，地產商包括保利、萬科、頭創(chuàng)、今典等，全國各種類型的養(yǎng)老度假村、養(yǎng)老院也如雨后春筍般出現(xiàn)。

　　不過，做養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運營不是簡單蓋樓。“較難的不是建設多少養(yǎng)老院、托老所，所有硬件的東西，無論是設計、規(guī)劃還是建造，都是比較容易掌握的，但軟性的內容，包括培訓、護理、運營機制是需要長時間來磨合的。”正在中國考察養(yǎng)老市場的日本堀田組株式會社社長河本一志告訴北京青年報記者。

　　堀田組是日本一家建筑發(fā)展商，建設了大量的日本養(yǎng)老院。而它建成的養(yǎng)老院則由它的兄弟公司誠和株式會社進行運營。河本一志認為，養(yǎng)老產業(yè)和傳統(tǒng)的房地產截然不同，不會因為地段、環(huán)境而產生特別大的銷售變化。“養(yǎng)老行業(yè)更像是餐飲行業(yè)，需要企業(yè)持之以恒，細心運營。”

　　河本一志感覺中國不少養(yǎng)老機構在細節(jié)方面還有很大提升空間。不少養(yǎng)老機構的欄桿很粗，老人抓起來很困難，并且是金屬的，冬天時老人扶上去會很冷。還有一些項目，為了追求高端，專門鋪設一些大理石地面，存在安全隱患。

　　中國護理培訓市場廣闊

　　對于中國市場，河本一志認為中日企業(yè)存在巨大合作空間，頭當其沖便是培訓領域。“在過往的運營中，日本公司積累了不少經驗，包括養(yǎng)老院、日托機構的運營，護理人員成體系的培訓等，這種經驗是經營好養(yǎng)老院必不可少的條件。”

　　河本一志在中國期間同北青龍騰投資管理公司進行了深度探討，他表示將會嘗試在中國城市設立培訓機構，并將同一些大學機構進行合作，通過日托機構來培養(yǎng)高素質護理人員。“一個好的護理人員，不僅需要有扎實的理論基礎，還需要多個階段的臨床培訓、實習才能夠成長起來。”

　　在河本一志看來，日本的介護（護理）市場雖然發(fā)達，但也有不足。“其中之一便是日本介護師從業(yè)人員不足。為了吸引更多人進入介護行業(yè)，日本政府已經數(shù)次提高介護師的工資水平。而這正是中國的優(yōu)勢，如果雙方能把各自優(yōu)勢結合起來，能夠給中國老人提供更好的服務。”

　　養(yǎng)老需要制度先行

　　在發(fā)達國家之中，日本的老齡化問題比較嚴重。到了1994年，老齡化率超過了14%。日本研究機構經過分析發(fā)現(xiàn)，法國的老齡化率從7%到14%經過了115年，而日本僅僅用了24年。日本政府認識到了這一問題的嚴重性，1989年制定了“老年人保健福祉推進10年戰(zhàn)略”，并于2000年正式推出實施介護保險制度。

　　介護就是看護、照顧的意思。介護保險將居住在日本的40歲以上者（包括外國人）納為對象，其中65歲以上為被保險者，40～65歲為被保險者。介護保險費50%由國家負擔，其余40%依靠各地上繳的介護保險承擔，使用者自付10%。

　　“由于文化的影響，日本老年人喜歡居家護理，但社會的進步使女性進入社會的機會增大，老年人在家已很難找到合適的照顧者。而介護保險制度解決了這一問題。通過這一制度，對老年人所需要的介護服務進行分級，內容包括沐浴、看護、康復訓練、日托、設備租借等多個種類，然后再向社會采購各種類型的服務。”日本誠和株式會社生田誠部長告訴北青報記者。

　　但什么樣的老人需要什么樣的服務，是否會造成服務不到位？在介護制度下有一個關鍵崗位，介護認定師。“這個職業(yè)是一個國家資質，它會根據(jù)老人的情況擬定計劃，確認老人需要什么樣的服務，然后通過走訪的方式進行介護費用的核算與管理，每隔一段時間還需要進行重新核定，以免資源浪費。”生田誠表示。

　　在介護認定師做完計劃后，介護員會提供各種類型的服務。“在日本老人中，較受歡迎的是洗澡、做飯等服務，此外日間照料也很有市場。和以往的公辦養(yǎng)老相比，介護體系下老年人有了更多選擇權。”

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