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養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)不是簡(jiǎn)單蓋樓超難的是“軟性內(nèi)容”

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來(lái)源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 541 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　國(guó)務(wù)院日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，以房養(yǎng)老、老人金融等成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2020年時(shí)，以每個(gè)老年人口年養(yǎng)老消費(fèi)3萬(wàn)元計(jì)，每年將形成至少7.2萬(wàn)億元的養(yǎng)老產(chǎn)出，大致相當(dāng)于2020年時(shí)國(guó)內(nèi)GDP的6%左右。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)。

　　養(yǎng)老社區(qū)較難的是“軟件”

　　根據(jù)民政部公布的數(shù)據(jù)，截至2012年底，我國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)聯(lián)合國(guó)定義的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)(10%)。而這一比例還將進(jìn)一步加速提高，預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)老年人口將達(dá)到2.43億，占比將超過(guò)17%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)所涉及的養(yǎng)老醫(yī)療、地產(chǎn)、服務(wù)甚至金融業(yè)支持政策將陸續(xù)出臺(tái)，這一領(lǐng)域也將成為投資熱點(diǎn)，其中以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)較為集中。

　　這一領(lǐng)域的活躍投資者包括民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司、境內(nèi)外財(cái)務(wù)投資者等。保險(xiǎn)公司包括泰康人壽、新華保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、合眾人壽等，地產(chǎn)商包括保利、萬(wàn)科、頭創(chuàng)、今典等，全國(guó)各種類型的養(yǎng)老度假村、養(yǎng)老院也如雨后春筍般出現(xiàn)。

　　不過(guò)，做養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)不是簡(jiǎn)單蓋樓。“較難的不是建設(shè)多少養(yǎng)老院、托老所，所有硬件的東西，無(wú)論是設(shè)計(jì)、規(guī)劃還是建造，都是比較容易掌握的，但軟性的內(nèi)容，包括培訓(xùn)、護(hù)理、運(yùn)營(yíng)機(jī)制是需要長(zhǎng)時(shí)間來(lái)磨合的。”正在中國(guó)考察養(yǎng)老市場(chǎng)的日本堀田組株式會(huì)社社長(zhǎng)河本一志告訴北京青年報(bào)記者。

　　堀田組是日本一家建筑發(fā)展商，建設(shè)了大量的日本養(yǎng)老院。而它建成的養(yǎng)老院則由它的兄弟公司誠(chéng)和株式會(huì)社進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。河本一志認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)截然不同，不會(huì)因?yàn)榈囟?、環(huán)境而產(chǎn)生特別大的銷售變化。“養(yǎng)老行業(yè)更像是餐飲行業(yè)，需要企業(yè)持之以恒，細(xì)心運(yùn)營(yíng)。”

　　河本一志感覺中國(guó)不少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在細(xì)節(jié)方面還有很大提升空間。不少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的欄桿很粗，老人抓起來(lái)很困難，并且是金屬的，冬天時(shí)老人扶上去會(huì)很冷。還有一些項(xiàng)目，為了追求高端，專門鋪設(shè)一些大理石地面，存在安全隱患。

　　中國(guó)護(hù)理培訓(xùn)市場(chǎng)廣闊

　　對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)，河本一志認(rèn)為中日企業(yè)存在巨大合作空間，頭當(dāng)其沖便是培訓(xùn)領(lǐng)域。“在過(guò)往的運(yùn)營(yíng)中，日本公司積累了不少經(jīng)驗(yàn)，包括養(yǎng)老院、日托機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)，護(hù)理人員成體系的培訓(xùn)等，這種經(jīng)驗(yàn)是經(jīng)營(yíng)好養(yǎng)老院必不可少的條件。”

　　河本一志在中國(guó)期間同北青龍騰投資管理公司進(jìn)行了深度探討，他表示將會(huì)嘗試在中國(guó)城市設(shè)立培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，并將同一些大學(xué)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，通過(guò)日托機(jī)構(gòu)來(lái)培養(yǎng)高素質(zhì)護(hù)理人員。“一個(gè)好的護(hù)理人員，不僅需要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，還需要多個(gè)階段的臨床培訓(xùn)、實(shí)習(xí)才能夠成長(zhǎng)起來(lái)。”

　　在河本一志看來(lái)，日本的介護(hù)（護(hù)理）市場(chǎng)雖然發(fā)達(dá)，但也有不足。“其中之一便是日本介護(hù)師從業(yè)人員不足。為了吸引更多人進(jìn)入介護(hù)行業(yè)，日本政府已經(jīng)數(shù)次提高介護(hù)師的工資水平。而這正是中國(guó)的優(yōu)勢(shì)，如果雙方能把各自優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)，能夠給中國(guó)老人提供更好的服務(wù)。”

　　養(yǎng)老需要制度先行

　　在發(fā)達(dá)國(guó)家之中，日本的老齡化問(wèn)題比較嚴(yán)重。到了1994年，老齡化率超過(guò)了14%。日本研究機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，法國(guó)的老齡化率從7%到14%經(jīng)過(guò)了115年，而日本僅僅用了24年。日本政府認(rèn)識(shí)到了這一問(wèn)題的嚴(yán)重性，1989年制定了“老年人保健福祉推進(jìn)10年戰(zhàn)略”，并于2000年正式推出實(shí)施介護(hù)保險(xiǎn)制度。

　　介護(hù)就是看護(hù)、照顧的意思。介護(hù)保險(xiǎn)將居住在日本的40歲以上者（包括外國(guó)人）納為對(duì)象，其中65歲以上為被保險(xiǎn)者，40～65歲為被保險(xiǎn)者。介護(hù)保險(xiǎn)費(fèi)50%由國(guó)家負(fù)擔(dān)，其余40%依靠各地上繳的介護(hù)保險(xiǎn)承擔(dān)，使用者自付10%。

　　“由于文化的影響，日本老年人喜歡居家護(hù)理，但社會(huì)的進(jìn)步使女性進(jìn)入社會(huì)的機(jī)會(huì)增大，老年人在家已很難找到合適的照顧者。而介護(hù)保險(xiǎn)制度解決了這一問(wèn)題。通過(guò)這一制度，對(duì)老年人所需要的介護(hù)服務(wù)進(jìn)行分級(jí)，內(nèi)容包括沐浴、看護(hù)、康復(fù)訓(xùn)練、日托、設(shè)備租借等多個(gè)種類，然后再向社會(huì)采購(gòu)各種類型的服務(wù)。”日本誠(chéng)和株式會(huì)社生田誠(chéng)部長(zhǎng)告訴北青報(bào)記者。

　　但什么樣的老人需要什么樣的服務(wù)，是否會(huì)造成服務(wù)不到位？在介護(hù)制度下有一個(gè)關(guān)鍵崗位，介護(hù)認(rèn)定師。“這個(gè)職業(yè)是一個(gè)國(guó)家資質(zhì)，它會(huì)根據(jù)老人的情況擬定計(jì)劃，確認(rèn)老人需要什么樣的服務(wù)，然后通過(guò)走訪的方式進(jìn)行介護(hù)費(fèi)用的核算與管理，每隔一段時(shí)間還需要進(jìn)行重新核定，以免資源浪費(fèi)。”生田誠(chéng)表示。

　　在介護(hù)認(rèn)定師做完計(jì)劃后，介護(hù)員會(huì)提供各種類型的服務(wù)。“在日本老人中，較受歡迎的是洗澡、做飯等服務(wù)，此外日間照料也很有市場(chǎng)。和以往的公辦養(yǎng)老相比，介護(hù)體系下老年人有了更多選擇權(quán)。”

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