“國(guó)五條”半年觀察記

　　今年前七個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓總收入超過(guò)兩萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了近一半

　　中國(guó)樓市調(diào)控又現(xiàn)“黑色幽默”一幕。

　　8月27日，北京房山區(qū)三塊土地掛牌出讓?zhuān)^終拍得53.6億元，平均下來(lái)比底價(jià)高出了近一半，至此，北京今年以來(lái)的土地出讓金收入突破千億元，比去年全年的總和還多一半。

　　在次日舉辦的城市發(fā)展與地產(chǎn)創(chuàng)新高峰論壇上，高策顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)李國(guó)平稱(chēng)，政府的調(diào)控措施從來(lái)都不是要把房地產(chǎn)打垮，而只是讓它漲得慢一點(diǎn)，事實(shí)上是幫了開(kāi)發(fā)商的忙。

　　此時(shí)距“國(guó)五條”調(diào)控政策出臺(tái)正好半年，在國(guó)內(nèi)城市中，北京出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則堪稱(chēng)較嚴(yán)，但這依然未能阻止當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)和地價(jià)向上躥。

　　“地價(jià)、房?jī)r(jià)越調(diào)控越漲得厲害”的情況并非北京獨(dú)有。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉近日在作關(guān)于今年以來(lái)預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告時(shí)稱(chēng)，今年前七個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓總收入超過(guò)兩萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了近一半。

　　“國(guó)五條”如何被架空

　　上屆政府打出的較后一張牌—2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，也就是“國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)，政策核心仍然是再次強(qiáng)調(diào)此前執(zhí)行的限購(gòu)、限貸政策要堅(jiān)持和強(qiáng)化，并無(wú)更多新內(nèi)容。

　　但地方政府對(duì)于“國(guó)五條”則普遍消極對(duì)待。

　　對(duì)于“限購(gòu)加強(qiáng)”響應(yīng)者。全城限購(gòu)的僅沈陽(yáng)一地落實(shí);關(guān)于“已限購(gòu)城市進(jìn)一步從嚴(yán)”，僅在北京細(xì)則中有所體現(xiàn);而“未限購(gòu)的三四線(xiàn)城市酌情加入限購(gòu)行列”，在地方層面上也沒(méi)有得到任何響應(yīng)。

　　有關(guān)提高二套房貸頭付比例的要求也未立即落實(shí)。僅北京等極個(gè)別城市將二套房貸頭付提升至7成，而在全國(guó)范圍內(nèi)仍未達(dá)成共識(shí)，甚至在一線(xiàn)城市中也沒(méi)有更多效仿者。

　　存量房交易個(gè)稅調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響力被嚴(yán)重高估。對(duì)二手房交易征收20%個(gè)稅的，唯有北京一地落實(shí)，其他一線(xiàn)城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中，而在三四線(xiàn)城市層面上，由于住房信息體系建設(shè)的相對(duì)滯后，對(duì)于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。

　　本次“國(guó)五條”，先進(jìn)得到地方政府普遍執(zhí)行的是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)，從目前來(lái)看各地的落實(shí)情況來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對(duì)象。

　　據(jù)記者調(diào)查，政府通過(guò)行政手段來(lái)壓制商品房均價(jià)數(shù)據(jù)難度并不大，當(dāng)前各地房管部門(mén)普遍的做法是：高端項(xiàng)目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價(jià)格的漲幅、低檔房加緊審批入市。地方政府和開(kāi)發(fā)商之間已經(jīng)形成默契。但是房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格與上報(bào)各地建委的價(jià)格在一些地方并不一致。

　　北京西南郊區(qū)的一處精裝修項(xiàng)目，由于售價(jià)增幅超標(biāo)，于是開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)分解為毛坯房和精裝修兩個(gè)部分，上報(bào)建委的是毛坯房的價(jià)格，但是購(gòu)房者需另外與開(kāi)發(fā)商簽署一份協(xié)議支付精裝修部分的費(fèi)用，由此規(guī)避房?jī)r(jià)漲幅的限制。這種合法的操作方式，在很多地方都很常見(jiàn)。

　　“我們相信到今年年底，各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)一定都能‘圓滿(mǎn)完成’”，香港上市的房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商克爾瑞(中國(guó))有限公司研究總經(jīng)理孟音告訴《中國(guó)新聞周刊》，如果以統(tǒng)計(jì)局商品房均價(jià)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，則房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的達(dá)成毫無(wú)壓力，但這樣通過(guò)行政手段來(lái)“制造”數(shù)據(jù)走勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有任何實(shí)際意義，反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。

　　越調(diào)越漲

　　包括克爾瑞在內(nèi)的國(guó)內(nèi)多家房地產(chǎn)信息服務(wù)商的分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有得到政策預(yù)期遏制。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市的今年7月的監(jiān)測(cè)顯示，有62城市房?jī)r(jià)仍在上漲。就全國(guó)情況而言，2012年6月以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)14個(gè)月環(huán)比上漲。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年8月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲。

　　從2013年上半年全國(guó)房企銷(xiāo)售排行榜來(lái)看，榜頭企業(yè)業(yè)績(jī)依然處于快速擴(kuò)張的狀態(tài)，以銷(xiāo)售額830億元位居榜頭的萬(wàn)科地產(chǎn)同比去年同期業(yè)績(jī)上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團(tuán)成交金額也同比上漲了45%。

　　自2009年12月份，中國(guó)政府頭次進(jìn)行樓市調(diào)控以來(lái)，政策已經(jīng)經(jīng)歷了五次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國(guó)八條”，以及今年2月的“國(guó)五條”。四年多的漫長(zhǎng)調(diào)控之后，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值與GDP之比已經(jīng)接近歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

　　今年6月，一些城市樓市銷(xiāo)售進(jìn)入井噴：江蘇如東的碧桂園項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天3公里銷(xiāo)售700套，大連御龍海灣開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額突破3億元，云南麗江的金茂·雪山語(yǔ)項(xiàng)目更是開(kāi)盤(pán)半公里內(nèi)全部推售產(chǎn)品即告售罄。

　　7月20日，位于北京大興黃村的一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)1462套房源當(dāng)日售罄，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)近38億元。同一周新入市的6個(gè)項(xiàng)目中，“日光盤(pán)”占比高達(dá)三分之二。同一個(gè)月，六環(huán)附近開(kāi)盤(pán)時(shí)十多個(gè)項(xiàng)目，每平方米均價(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元。在北京房山，同一個(gè)項(xiàng)目的同樣戶(hù)型，前后兩期的開(kāi)盤(pán)價(jià)格相差較多的能達(dá)到數(shù)十萬(wàn)，漲幅超過(guò)25%，房?jī)r(jià)的實(shí)際漲幅遠(yuǎn)超過(guò)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字。

　　在過(guò)去半年多，盡管北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增速相對(duì)更快，房?jī)r(jià)收入比持續(xù)攀高，在這樣的大背景下，房?jī)r(jià)和成交量的漲幅仍位于全國(guó)前列。僅以7月為例，同比來(lái)看，北京新建商品住宅價(jià)格上漲18.3%、廣州上漲17.4%、深圳上漲17%、上海上漲16.5%，領(lǐng)跑全國(guó)平均水平。

　　對(duì)于一線(xiàn)城市而言，限購(gòu)、限貸、個(gè)稅20%等“國(guó)五條”政策已經(jīng)執(zhí)行了多年，在經(jīng)歷了政策全面收緊的2011年之后，需求開(kāi)始逐漸釋放，2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，全年市場(chǎng)交易量全面回升。

　　高策顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)李國(guó)平告訴《中國(guó)新聞周刊》記者，一線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，進(jìn)而對(duì)人口的吸附能力較強(qiáng)，較大的人口規(guī)模帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)容量。從市場(chǎng)供應(yīng)角度來(lái)看，由于一線(xiàn)城市較高的人口密度，導(dǎo)致土地相對(duì)稀缺，人均占有土地居住面積在全國(guó)的排名普遍靠后，長(zhǎng)期供不應(yīng)求的局面難以打破。

　　調(diào)控新政懸念

　　供不應(yīng)求的局面將在下半年可能繼續(xù)存在。

　　盡管在限價(jià)令的壓制下房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)爆炸式的增長(zhǎng)，但在政策允許范圍內(nèi)的漲價(jià)項(xiàng)目將越來(lái)越多地出現(xiàn)，房?jī)r(jià)總體上漲的趨勢(shì)難以出現(xiàn)根本改變?？藸柸鹧芯款A(yù)計(jì)，估計(jì)2013年全年商品房銷(xiāo)售量將增長(zhǎng)10%左右，有望突破12億平方米。

　　中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者表示，展望下半年乃至更長(zhǎng)時(shí)間，宏觀環(huán)境趨穩(wěn)有利于住房需求進(jìn)一步釋放，整體量?jī)r(jià)仍處于上行通道，但不同城市分化可能加劇，一線(xiàn)城市及二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力依然突出，供應(yīng)充足的三、四線(xiàn)城市價(jià)格較為平穩(wěn)。

　　下半年房地產(chǎn)調(diào)控是否加碼也成為關(guān)注焦點(diǎn)。

　　6月19日， 總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出支持居民家庭頭套自住購(gòu)房，這是新一屆政府專(zhuān)業(yè)班子上臺(tái)以來(lái)次在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議這樣級(jí)別的場(chǎng)合中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做出公開(kāi)表態(tài)。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)， 的這一表態(tài)，則被普遍視為利好消息。此前， 也曾提到建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，比如房產(chǎn)稅、土地出讓制度、戶(hù)籍制度改革以及新型城鎮(zhèn)化等等。因此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的主流觀點(diǎn)判斷，未來(lái)的調(diào)控手段將趨于市場(chǎng)化和長(zhǎng)效性。

　　在克爾瑞研究總經(jīng)理孟音看來(lái)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，加之新一屆專(zhuān)業(yè)層逐漸表現(xiàn)出來(lái)“去行政化”的作風(fēng)，下半年房地產(chǎn)進(jìn)一步加碼的可能性不大。中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田認(rèn)為，隨著PMI指數(shù)近期回升，如果下半年經(jīng)濟(jì)下行壓力減少，而房?jī)r(jià)上行壓力增大，政府也不排除會(huì)適時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策。

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