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中國(guó)樓市調(diào)控又現(xiàn)“黑色幽默”:房?jī)r(jià)越調(diào)越漲難遏制
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 797 次
“國(guó)五條”半年觀察記
今年前七個(gè)月,國(guó)有土地使用權(quán)出讓總收入超過(guò)兩萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)了近一半
中國(guó)樓市調(diào)控又現(xiàn)“黑色幽默”一幕。
8月27日,北京房山區(qū)三塊土地掛牌出讓?zhuān)^終拍得53.6億元,平均下來(lái)比底價(jià)高出了近一半,至此,北京今年以來(lái)的土地出讓金收入突破千億元,比去年全年的總和還多一半。
在次日舉辦的城市發(fā)展與地產(chǎn)創(chuàng)新高峰論壇上,高策顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)李國(guó)平稱(chēng),政府的調(diào)控措施從來(lái)都不是要把房地產(chǎn)打垮,而只是讓它漲得慢一點(diǎn),事實(shí)上是幫了開(kāi)發(fā)商的忙。
此時(shí)距“國(guó)五條”調(diào)控政策出臺(tái)正好半年,在國(guó)內(nèi)城市中,北京出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則堪稱(chēng)較嚴(yán),但這依然未能阻止當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)和地價(jià)向上躥。
“地價(jià)、房?jī)r(jià)越調(diào)控越漲得厲害”的情況并非北京獨(dú)有。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉近日在作關(guān)于今年以來(lái)預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告時(shí)稱(chēng),今年前七個(gè)月,國(guó)有土地使用權(quán)出讓總收入超過(guò)兩萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)了近一半。
“國(guó)五條”如何被架空
上屆政府打出的較后一張牌—2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施,也就是“國(guó)五條”出臺(tái)時(shí),政策核心仍然是再次強(qiáng)調(diào)此前執(zhí)行的限購(gòu)、限貸政策要堅(jiān)持和強(qiáng)化,并無(wú)更多新內(nèi)容。
但地方政府對(duì)于“國(guó)五條”則普遍消極對(duì)待。
對(duì)于“限購(gòu)加強(qiáng)”響應(yīng)者。全城限購(gòu)的僅沈陽(yáng)一地落實(shí);關(guān)于“已限購(gòu)城市進(jìn)一步從嚴(yán)”,僅在北京細(xì)則中有所體現(xiàn);而“未限購(gòu)的三四線(xiàn)城市酌情加入限購(gòu)行列”,在地方層面上也沒(méi)有得到任何響應(yīng)。
有關(guān)提高二套房貸頭付比例的要求也未立即落實(shí)。僅北京等極個(gè)別城市將二套房貸頭付提升至7成,而在全國(guó)范圍內(nèi)仍未達(dá)成共識(shí),甚至在一線(xiàn)城市中也沒(méi)有更多效仿者。
存量房交易個(gè)稅調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響力被嚴(yán)重高估。對(duì)二手房交易征收20%個(gè)稅的,唯有北京一地落實(shí),其他一線(xiàn)城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中,而在三四線(xiàn)城市層面上,由于住房信息體系建設(shè)的相對(duì)滯后,對(duì)于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。
本次“國(guó)五條”,先進(jìn)得到地方政府普遍執(zhí)行的是房?jī)r(jià)控制目標(biāo),這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào),從目前來(lái)看各地的落實(shí)情況來(lái)看,對(duì)房?jī)r(jià)的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對(duì)象。
據(jù)記者調(diào)查,政府通過(guò)行政手段來(lái)壓制商品房均價(jià)數(shù)據(jù)難度并不大,當(dāng)前各地房管部門(mén)普遍的做法是:高端項(xiàng)目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價(jià)格的漲幅、低檔房加緊審批入市。地方政府和開(kāi)發(fā)商之間已經(jīng)形成默契。但是房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格與上報(bào)各地建委的價(jià)格在一些地方并不一致。
北京西南郊區(qū)的一處精裝修項(xiàng)目,由于售價(jià)增幅超標(biāo),于是開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)分解為毛坯房和精裝修兩個(gè)部分,上報(bào)建委的是毛坯房的價(jià)格,但是購(gòu)房者需另外與開(kāi)發(fā)商簽署一份協(xié)議支付精裝修部分的費(fèi)用,由此規(guī)避房?jī)r(jià)漲幅的限制。這種合法的操作方式,在很多地方都很常見(jiàn)。
“我們相信到今年年底,各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)一定都能‘圓滿(mǎn)完成’”,香港上市的房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商克爾瑞(中國(guó))有限公司研究總經(jīng)理孟音告訴《中國(guó)新聞周刊》,如果以統(tǒng)計(jì)局商品房均價(jià)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn),則房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的達(dá)成毫無(wú)壓力,但這樣通過(guò)行政手段來(lái)“制造”數(shù)據(jù)走勢(shì),對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有任何實(shí)際意義,反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。
越調(diào)越漲
包括克爾瑞在內(nèi)的國(guó)內(nèi)多家房地產(chǎn)信息服務(wù)商的分析認(rèn)為,房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有得到政策預(yù)期遏制。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市的今年7月的監(jiān)測(cè)顯示,有62城市房?jī)r(jià)仍在上漲。就全國(guó)情況而言,2012年6月以來(lái),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)14個(gè)月環(huán)比上漲。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),2013年8月,全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10442元/平方米,環(huán)比7月上漲0.92%,自2012年6月以來(lái)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲。
從2013年上半年全國(guó)房企銷(xiāo)售排行榜來(lái)看,榜頭企業(yè)業(yè)績(jī)依然處于快速擴(kuò)張的狀態(tài),以銷(xiāo)售額830億元位居榜頭的萬(wàn)科地產(chǎn)同比去年同期業(yè)績(jī)上漲了36%,而位居榜眼的綠地集團(tuán)成交金額也同比上漲了45%。
自2009年12月份,中國(guó)政府頭次進(jìn)行樓市調(diào)控以來(lái),政策已經(jīng)經(jīng)歷了五次升級(jí),分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”,2011年1月的“新國(guó)八條”,以及今年2月的“國(guó)五條”。四年多的漫長(zhǎng)調(diào)控之后,中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值與GDP之比已經(jīng)接近歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平。
今年6月,一些城市樓市銷(xiāo)售進(jìn)入井噴:江蘇如東的碧桂園項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天3公里銷(xiāo)售700套,大連御龍海灣開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額突破3億元,云南麗江的金茂·雪山語(yǔ)項(xiàng)目更是開(kāi)盤(pán)半公里內(nèi)全部推售產(chǎn)品即告售罄。
7月20日,位于北京大興黃村的一個(gè)項(xiàng)目,開(kāi)盤(pán)1462套房源當(dāng)日售罄,認(rèn)購(gòu)金額達(dá)近38億元。同一周新入市的6個(gè)項(xiàng)目中,“日光盤(pán)”占比高達(dá)三分之二。同一個(gè)月,六環(huán)附近開(kāi)盤(pán)時(shí)十多個(gè)項(xiàng)目,每平方米均價(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元。在北京房山,同一個(gè)項(xiàng)目的同樣戶(hù)型,前后兩期的開(kāi)盤(pán)價(jià)格相差較多的能達(dá)到數(shù)十萬(wàn),漲幅超過(guò)25%,房?jī)r(jià)的實(shí)際漲幅遠(yuǎn)超過(guò)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字。
在過(guò)去半年多,盡管北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增速相對(duì)更快,房?jī)r(jià)收入比持續(xù)攀高,在這樣的大背景下,房?jī)r(jià)和成交量的漲幅仍位于全國(guó)前列。僅以7月為例,同比來(lái)看,北京新建商品住宅價(jià)格上漲18.3%、廣州上漲17.4%、深圳上漲17%、上海上漲16.5%,領(lǐng)跑全國(guó)平均水平。
對(duì)于一線(xiàn)城市而言,限購(gòu)、限貸、個(gè)稅20%等“國(guó)五條”政策已經(jīng)執(zhí)行了多年,在經(jīng)歷了政策全面收緊的2011年之后,需求開(kāi)始逐漸釋放,2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下,全年市場(chǎng)交易量全面回升。
高策顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)李國(guó)平告訴《中國(guó)新聞周刊》記者,一線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,進(jìn)而對(duì)人口的吸附能力較強(qiáng),較大的人口規(guī)模帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)容量。從市場(chǎng)供應(yīng)角度來(lái)看,由于一線(xiàn)城市較高的人口密度,導(dǎo)致土地相對(duì)稀缺,人均占有土地居住面積在全國(guó)的排名普遍靠后,長(zhǎng)期供不應(yīng)求的局面難以打破。
調(diào)控新政懸念
供不應(yīng)求的局面將在下半年可能繼續(xù)存在。
盡管在限價(jià)令的壓制下房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)爆炸式的增長(zhǎng),但在政策允許范圍內(nèi)的漲價(jià)項(xiàng)目將越來(lái)越多地出現(xiàn),房?jī)r(jià)總體上漲的趨勢(shì)難以出現(xiàn)根本改變??藸柸鹧芯款A(yù)計(jì),估計(jì)2013年全年商品房銷(xiāo)售量將增長(zhǎng)10%左右,有望突破12億平方米。
中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者表示,展望下半年乃至更長(zhǎng)時(shí)間,宏觀環(huán)境趨穩(wěn)有利于住房需求進(jìn)一步釋放,整體量?jī)r(jià)仍處于上行通道,但不同城市分化可能加劇,一線(xiàn)城市及二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力依然突出,供應(yīng)充足的三、四線(xiàn)城市價(jià)格較為平穩(wěn)。
下半年房地產(chǎn)調(diào)控是否加碼也成為關(guān)注焦點(diǎn)。
6月19日, 總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出支持居民家庭頭套自住購(gòu)房,這是新一屆政府專(zhuān)業(yè)班子上臺(tái)以來(lái)次在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議這樣級(jí)別的場(chǎng)合中,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做出公開(kāi)表態(tài)。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi), 的這一表態(tài),則被普遍視為利好消息。此前, 也曾提到建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,比如房產(chǎn)稅、土地出讓制度、戶(hù)籍制度改革以及新型城鎮(zhèn)化等等。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的主流觀點(diǎn)判斷,未來(lái)的調(diào)控手段將趨于市場(chǎng)化和長(zhǎng)效性。
在克爾瑞研究總經(jīng)理孟音看來(lái),由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣,加之新一屆專(zhuān)業(yè)層逐漸表現(xiàn)出來(lái)“去行政化”的作風(fēng),下半年房地產(chǎn)進(jìn)一步加碼的可能性不大。中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田認(rèn)為,隨著PMI指數(shù)近期回升,如果下半年經(jīng)濟(jì)下行壓力減少,而房?jī)r(jià)上行壓力增大,政府也不排除會(huì)適時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策。
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