一個月前，溫州樓市“松限”新規(guī)出臺，允許已經(jīng)在溫州市區(qū)擁有一套住房的戶籍家庭再購購一套市區(qū)住房。然而新規(guī)實施一個月以來，卻未見樓市反彈，反倒是斷供房大量涌現(xiàn)，且溫州此前民間借貸危機(jī)的余波又開始顯現(xiàn)。

    近日，溫州出現(xiàn)大量斷供房開始公開拍賣，讓斷供又一次成為關(guān)注焦點。根據(jù)溫州樓市知情人士向記者透露，溫州的斷供現(xiàn)象從此前民間借貸危機(jī)后就開始陸續(xù)有所顯現(xiàn)，如果不是此次大量公開拍賣，恐怕沒有多少人會知道溫州樓市的斷供現(xiàn)象。但伴隨著斷供房的批量上市，斷供房在溫州已成為公開的秘密。

    據(jù)該人士透露，此次出現(xiàn)斷供的房源，通過擔(dān)保公司貸款的房源占絕大多數(shù)，其次是個人按揭房。“目前，銀行這邊明確的斷供房數(shù)量為8000到10000套，或許數(shù)量還會增加。”雖然溫州各界對于斷供房的起因眾說紛紜，但從業(yè)界專家觀點來看，房價腰斬、炒樓及民間借貸危機(jī)等三大因素的綜合，是造成如今溫州樓市斷供的主要原因。

    斷供房的涌現(xiàn)，也意味著溫州房地產(chǎn)市場和銀行業(yè)壞賬的風(fēng)險隨之而來。據(jù)悉，溫州之前已經(jīng)意識到斷供房可能帶來的風(fēng)險，這也是溫州此前出臺“松限”政策的重要原因之一。但是，“這次‘松限’帶來的樓市緩解效果作用有限，此前二套房放開時的幾周，溫州的二手房交易量確實有所上升，但近來已開始逐漸下降，并且房價的下跌趨勢也并沒有得到有效遏制，而斷供房出現(xiàn)造成的新一輪觀望現(xiàn)象，已經(jīng)讓溫州房地產(chǎn)市場故態(tài)復(fù)萌。”民進(jìn)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長周德文對中國房地產(chǎn)報記者表示。

    斷供潮蔓延

    根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，溫州房價已經(jīng)連續(xù)23個月下跌，新建商品房價格比較高峰時下跌近40%，豪宅價格攔腰斬斷跌幅50%，較低跌幅20%。許多溫州市民發(fā)現(xiàn)，由于房價的不斷縮水，他們過去購房欠銀行的貸款，甚至超過了房子目前的賣價，房屋已變成了負(fù)資產(chǎn)。

    例如，溫州的標(biāo)志性豪宅區(qū)鹿城廣場，即溫州樓市的較高價區(qū)域。在2011年溫州房價火爆時，鹿城廣場的房價曾超過每平方米10萬元，但如今市場價下跌到每平方米4萬元，甚至有人喊出每平方米3.28萬元。

    房價大幅跳水使一些房主選擇把房子甩給銀行，不再償還銀行貸款。較近，在溫州當(dāng)?shù)孛襟w上，幾乎每天都能看到斷供房房源的拍賣公告。

    目前溫州斷供房的數(shù)量還沒有具體的統(tǒng)計數(shù)字，但法院、拍賣行處置的銀行不良資產(chǎn)，已呈現(xiàn)直線上升趨勢。“目前，銀行這邊明確拍賣的斷供房數(shù)量大概為8000到10000套。”上述知情人士表示。

    “也有市場消息稱，目前溫州大概有超過15000套的斷供房房源已經(jīng)或?qū)⒁馁u。”溫州天浩置業(yè)總經(jīng)理陳虹對記者表示。

    “這個量還會繼續(xù)增加，有可能在春節(jié)前的還貸高峰期時爆發(fā)，無論是企業(yè)之間的相互拆債還是個人房貸造成的還款壓力，都會使這種現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。”周德文表示。

    目前，“溫州出現(xiàn)的斷供房源大部分都是之前溫州民間借貸危機(jī)后，以房地產(chǎn)為抵押去獲取銀行資金進(jìn)行投資、放貸的這批房源，這批房源大多是通過擔(dān)保公司進(jìn)行的聯(lián)?；ケ?，貸款數(shù)額較大，房價縮水后資不抵債還款無望造成斷供，其中以中小企業(yè)主占絕大多數(shù)。其次是個人按揭房中的高價位二手房，因為還貸額已經(jīng)超過了現(xiàn)今的房價總額，并且總額還再繼續(xù)下跌導(dǎo)致斷供。而一手新房的斷供現(xiàn)象則僅占極少部分。”上述樓市知情人士表示。

    溫州樓市的斷供現(xiàn)象，顯然應(yīng)該是當(dāng)?shù)卣辉敢饪吹降氖虑?。但近日記者致電溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會了解相關(guān)情況，工作人員表示并沒有這種現(xiàn)象出現(xiàn)。

    拍賣效果收效甚微

    據(jù)記者采訪的多位溫州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表示，這次斷供現(xiàn)象對于溫州的新房市場沒有太大影響，受到影響嚴(yán)重的均為二手房。

    據(jù)上述知情人士透露，此次溫州公開拍賣的斷供房即使價格縮水，應(yīng)拍者依然很少。究其原因，是目前溫州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的二手房和一手房倒掛現(xiàn)象。

    “目前溫州的許多二手房主要集中在主城區(qū)，價格高昂。而溫州的新房大多集中在郊區(qū)，因為當(dāng)?shù)卣鼇砑哟罅私紖^(qū)的土地供應(yīng)，這些新房地價便宜售價更便宜，所以就把溫州大量的剛性需求和改善型需求吸引到了新房市場，導(dǎo)致二手房交易量嚴(yán)重縮水。”某溫州機(jī)構(gòu)分析人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

    據(jù)悉，溫州近幾個月二手房交易量持續(xù)下滑，許多中介門店紛紛關(guān)店。

    “雖然是經(jīng)過法院和拍賣行的正規(guī)拍賣，但是因為斷供房里大量充斥著關(guān)系復(fù)雜的多重借貸關(guān)系，其背后存在著很多隱憂。”溫州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長、溫州市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長陳永鋒向記者表示，此前他有一位朋友通過拍賣購購了一套房子，后來遭到了很多前業(yè)主的討債人士上門騷擾，嚴(yán)重影響了其正常生活。“由此可見斷供房在溫州人的印象中并不太好。”目前，此次斷供房中的房屋類型多為大戶型拼套產(chǎn)品。據(jù)陳永峰介紹，之前因為“90/70”政策的限制，溫州很多中小企業(yè)投資和開發(fā)的項目均是雙套拼甚至三套拼的大戶型，面積大、總價高、多產(chǎn)權(quán)成為了這類項目的“致命傷”。

    存在局部金融風(fēng)險

    “如果斷供量過大，房貸業(yè)務(wù)又在銀行業(yè)務(wù)中占有很高比重的話，那么一定會給當(dāng)?shù)劂y行帶來風(fēng)險。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，為了減少此類風(fēng)險，自宏觀調(diào)控政策出臺以來，銀行的信貸利率也在提高，消費者的貸款比例在逐漸上升，但是早前的貸款比例依然很高。

    雖然從理論上來說，樓市斷供不會給銀行造成損失，但實際情況往往讓銀行成為較終的購單者。

    “按照現(xiàn)有法規(guī)，銀行對斷供房拍賣后，差額部分業(yè)主方仍需承擔(dān)償還義務(wù)。但為什么還會斷供?是因為很多人已走投無路，實在沒有能力再去償還銀行債務(wù)，并非惡意而為之。”周德文表示。

    “目前溫州斷供房數(shù)量很大，如果在市場上大量拋售這種斷供房，即使是能賣出去，銀行收回去的錢也會有限。尤其是目前斷供房應(yīng)拍者并不多，銀行如果過長時間地持有大量不動產(chǎn)，就會為銀行的流動性帶來壓力，尤其是會給小微銀行帶來不小的金融風(fēng)險。”交通銀行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平對記者表示。
 

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