1988年，廣東深圳、東莞、佛山等城市的工業(yè)化熱潮已經(jīng)如火如荼，城鎮(zhèn)建設(shè)風(fēng)生水起，現(xiàn)代廠房和高樓大廈取代了昔日的莊稼地和舊平房，漁村變城市的傳奇幾乎每個(gè)月都在上演，但珠海次大規(guī)模的城鎮(zhèn)化這一年才剛剛從三灶鎮(zhèn)啟動(dòng)。

    總面積約96平方公里的三灶鎮(zhèn)，交通閉塞、孤懸海上，連到珠海市區(qū)都要靠擺渡，工業(yè)基礎(chǔ)近乎為零，城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)起步又晚，缺乏資金，決策者們只能另辟蹊徑，開(kāi)始了用土地來(lái)運(yùn)作資本，繼而完善基礎(chǔ)設(shè)施，再引入工業(yè)。輪房地產(chǎn)熱悄無(wú)聲息地來(lái)了，但很快又因宏觀調(diào)控戛然而止。

    三灶鎮(zhèn)的次開(kāi)發(fā)，也是珠海次大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)之路，雖然迂回、曲折甚至充滿迷惑與爭(zhēng)議，但不少當(dāng)?shù)馗刹繌?qiáng)調(diào)，這一時(shí)期珠海所建設(shè)的大交通、大機(jī)場(chǎng)、大港口大格局奠定了未來(lái)幾十年的發(fā)展基礎(chǔ)。得益于此，三灶鎮(zhèn)在十幾年后破繭成蝶，于2006年一般預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入突破一個(gè)億，位居珠海15鎮(zhèn)之頭。

    珠海三灶孤懸海上

    上世紀(jì)80年代中期的三灶，只是隸屬于香洲區(qū)的一座小島，當(dāng)時(shí)沒(méi)有大橋連接，只有一班的渡輪，島上的1.2萬(wàn)村民極少與外界往來(lái)。就是這樣的一座小島，時(shí)任珠海市委書(shū)記梁廣大決定大開(kāi)發(fā)，1988年12月三灶管理區(qū)成立，動(dòng)手要建大機(jī)場(chǎng)、大港口，還有連通市區(qū)的大橋。

    上世紀(jì)八十年中到九十年代初這段珠海波西區(qū)大開(kāi)發(fā)時(shí)期，到珠海投資后遭遇調(diào)控，顆粒無(wú)收債務(wù)纏身的眾多投資人中，李鐵生是一個(gè)典型。她后來(lái)始終沒(méi)能恢復(fù)元?dú)?，除了躲債，很長(zhǎng)一段時(shí)間都在珠海市實(shí)驗(yàn)中學(xué)高中部當(dāng)清潔工，給學(xué)生刷洗衣物。“這都是生活所迫，沒(méi)辦法。”李鐵生說(shuō)，80年代當(dāng)很多人連彩電都看不上，她已經(jīng)全身品牌，出入豪車了，當(dāng)初沒(méi)想到會(huì)這么快就淪落下來(lái)，除了她隨身攜帶的老照片，人們已經(jīng)從她身上看不出她曾經(jīng)是中國(guó)較早一批富起來(lái)的百萬(wàn)富翁。2007年，政府終于償還了一百多萬(wàn)工程款，她的生活才好轉(zhuǎn)起來(lái)。

    故事從1988年說(shuō)起。

    1988年之前，總面積約1700平方公里的珠海，絕大部分仍保持碧草連天、炊煙裊裊的田園景象，城市幾乎只限于16.8平方公里的特區(qū)范圍內(nèi)。以至于事隔多年，原珠海三灶鎮(zhèn)鎮(zhèn)委副書(shū)記、現(xiàn)年58歲的梁關(guān)好回憶1986年1月21日次踏上珠海三灶鎮(zhèn)時(shí)，心中的那份震驚至今仍揮之不去。

    “當(dāng)時(shí)真的連死的心都有了。”梁關(guān)好不無(wú)幽默地說(shuō)，當(dāng)時(shí)他剛退伍，被分配到三灶鎮(zhèn)，那時(shí)三灶還是區(qū)公所，只是隸屬于香洲區(qū)的一座小島，由于珠海大橋尚未建成，他輾轉(zhuǎn)珠海橫琴，乘一艘小渡船上島，只有一班船，由于交通不便，島上約1.2萬(wàn)村民與外界少有往來(lái)，幾乎都以種田和捕魚(yú)為生，“環(huán)境很差，我也是珠海人，但之前都從未到過(guò)三灶，聽(tīng)說(shuō)分到了三灶，心里當(dāng)時(shí)很不情愿”。

    1988年，同為特區(qū)的深圳等城市發(fā)展均一日千里，速度之快、規(guī)模之大震撼世界，時(shí)任珠海市委書(shū)記梁廣大決定開(kāi)發(fā)珠海西部地區(qū)(特區(qū)位于珠海東部)，把這片沉睡的土地喚醒，于同年12月成立了三灶管理區(qū)，下轄三灶、紅旗、平沙、南水四個(gè)鎮(zhèn)，總陸地面積約447平方公里，是原珠海特區(qū)面積的幾十倍。

    此前因在珠海斗門白藤湖開(kāi)發(fā)出中國(guó)個(gè)農(nóng)民度假村的鐘華生被梁廣大相中，擔(dān)任三灶管理區(qū)書(shū)記兼區(qū)長(zhǎng)。盡管比梁關(guān)好晚來(lái)三灶兩年，但鐘華生多年后向南都記者回憶，當(dāng)時(shí)三灶依然十分荒涼、交通閉塞，發(fā)展滯后，并無(wú)起色。

    不過(guò)，因?yàn)閹缀鯖](méi)有任何工業(yè)和交通基礎(chǔ)，當(dāng)時(shí)幾乎沒(méi)有人看好這次大開(kāi)發(fā)。鐘華生說(shuō)，還沒(méi)上任，很多人就跑出來(lái)反對(duì)，說(shuō)市區(qū)還沒(méi)搞完，西區(qū)怎么建，很多親戚朋友也勸鐘華生不要來(lái)三灶管理區(qū)，接這個(gè)爛攤子，而當(dāng)時(shí)珠海財(cái)政吃力，市里面只給了三灶管理區(qū)40萬(wàn)元的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，而且拖了四個(gè)月才下?lián)?，開(kāi)發(fā)資金都需要自籌，如此大的開(kāi)發(fā)怎么啟動(dòng)，還要建大機(jī)場(chǎng)、大港口，錢從哪里來(lái)?

    “梁廣大也問(wèn)怎么辦，我說(shuō)不怕，只要你放權(quán)，就可以調(diào)錢。”鐘華生回憶。

    空手套錢

    初創(chuàng)的三灶管理區(qū)一窮二白，玩起了土地的資本運(yùn)作，面向全國(guó)“賣地”籌款，當(dāng)年全國(guó)不少報(bào)刊上都刊登過(guò)“今日借你一杯水，明日還君一桶油”的廣告，來(lái)購(gòu)地建房的投資者趨之若鶩，“大家就是拼了命去購(gòu)地皮，炒地皮，建房子，當(dāng)時(shí)根本沒(méi)想過(guò)這些房子究竟賣給誰(shuí)，給誰(shuí)住?”過(guò)來(lái)人回憶當(dāng)年，認(rèn)為當(dāng)時(shí)盲目樂(lè)觀，都覺(jué)得政府搞的項(xiàng)目不可能垮。三灶鎮(zhèn)在房地產(chǎn)熱下迅速籌集了10億元啟動(dòng)資金，以至于后來(lái)連梁廣大都自我解嘲：“西區(qū)玩的是空手道”。

    沒(méi)人想到，珠海歷史上輪大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)熱潮是從三灶鎮(zhèn)的幾間簡(jiǎn)陋茅棚開(kāi)始的。這股熱潮后來(lái)席卷全國(guó)，改變了許多人的命運(yùn)。

    作為西區(qū)大開(kāi)發(fā)的樞紐，三灶管理區(qū)辦公室設(shè)在三灶鎮(zhèn)，但因?yàn)檗k公經(jīng)費(fèi)遲遲沒(méi)有下?lián)?，沒(méi)有辦公場(chǎng)所，鐘華生于是先向紅旗和平沙兩個(gè)農(nóng)場(chǎng)借了十萬(wàn)元，在三灶鎮(zhèn)金海岸建了幾間茅棚辦公，并一直用到了1999年。

    由于基礎(chǔ)條件太差，缺水、缺電，加上交通太過(guò)閉塞，當(dāng)時(shí)從三灶出去要先走泥路，再走水道，花上大半天時(shí)間，工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)不來(lái)。珠海西區(qū)大開(kāi)發(fā)注定無(wú)法復(fù)制深圳、東莞的模式，先引入工業(yè)項(xiàng)目，聚集大量工人，然后大規(guī)模建房，依靠土地開(kāi)發(fā)，循序漸進(jìn)發(fā)展城鎮(zhèn)化。

    外無(wú)借鑒，內(nèi)無(wú)糧草，一窮二白的三灶管理區(qū)另辟蹊徑，玩起了土地的資本運(yùn)作，在三灶圍海造地4平方公里，連同金海岸一同推向市場(chǎng)，面向全國(guó)“賣地”，來(lái)籌集修路、修大港口的巨額資金。作為“領(lǐng)頭羊”的鐘華生此時(shí)也將媒體利用到了有效，在全國(guó)報(bào)刊上喊出了“今日借你一杯水，明日還君一桶油”的口號(hào)，來(lái)購(gòu)地建房的投資者頓時(shí)趨之若鶩。

    一位已退任的三灶管理區(qū)工作人員表示，當(dāng)時(shí)來(lái)購(gòu)地的人全國(guó)各地，幾乎哪一個(gè)省份都有，有的是看到報(bào)紙來(lái)投資的，有的是親戚朋友介紹的，大家排著隊(duì)來(lái)交錢，蔚為壯觀。梁關(guān)好回憶，原來(lái)三灶鎮(zhèn)只有一條幾百米長(zhǎng)的舊街，但到了1992年左右，就變成了好幾條街城區(qū)范圍擴(kuò)大了好幾十倍，政府提供的商住用地供不應(yīng)求，很多投資者就找到村民，由前者出錢、村民出地一起合作建房，房屋建成后，兩層留給村民，五層給投資者。

    投資熱催生了房地產(chǎn)熱。鐘華生說(shuō)，當(dāng)時(shí)西區(qū)云集了來(lái)自全國(guó)各地的建筑大軍5萬(wàn)多人，處處都是建房的工地。這一數(shù)字比三灶鎮(zhèn)當(dāng)時(shí)的原住民多出近4倍

    珠海建筑商王燕也是1990年代被吸引到三灶炒房、炒地皮的投資者之一?；貞洰?dāng)年，她的感受是“瘋狂”。“當(dāng)時(shí)三灶明明沒(méi)有什么工業(yè)，也沒(méi)有幾個(gè)人，但大家就是拼了命去購(gòu)地皮，炒地皮，建房子，當(dāng)時(shí)根本沒(méi)想過(guò)這些房子究竟賣給誰(shuí)，給誰(shuí)住?”王燕說(shuō)，現(xiàn)在看來(lái)，當(dāng)時(shí)改革開(kāi)放不久，大家都沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以為政府搞的項(xiàng)目不可能垮，盲目樂(lè)觀。

    梁關(guān)好介紹，當(dāng)時(shí)就看到大家都忙著建房，一棟棟房子建好，可幾乎都沒(méi)人住，都空置在那里。

    到了1992年，三灶的房地產(chǎn)熱達(dá)到了瘋狂的地步。一塊地原來(lái)政府賣出去一兩萬(wàn)，經(jīng)過(guò)層層倒手，可以賣到十幾萬(wàn)，房?jī)r(jià)隨之飆升，這一年，三灶的房?jī)r(jià)超過(guò)了2500元，而當(dāng)時(shí)國(guó)人的工資普遍只有兩三百塊錢，一年的收入才能購(gòu)到一平米房子。房?jī)r(jià)與收入比接近10比1，即便過(guò)去21年，三灶鎮(zhèn)目前的房?jī)r(jià)也大多在7000元/平米左右，而對(duì)比珠海在崗職工2012年4041元的平均工資，房?jī)r(jià)與收入比為1.7：1，仍遠(yuǎn)不及當(dāng)年。

    改革開(kāi)放后，中國(guó)波房地產(chǎn)熱就這樣洶涌而至，如滔天巨浪席卷了包括珠海三灶在內(nèi)的沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)。一夜炒房致富的故事通過(guò)報(bào)紙以及人們的口口相傳如同瘟疫般迅速擴(kuò)散，越來(lái)越多的人被感染，也加入到炒房者的行列。

    王燕說(shuō)，炒一塊地皮能掙十幾萬(wàn)，一夜間就能成萬(wàn)元戶，當(dāng)時(shí)不少內(nèi)地縣城的校長(zhǎng)、政府機(jī)構(gòu)都眼紅不已，截留教師工資或是政府資金，來(lái)三灶炒房、炒地皮，很多人沒(méi)空實(shí)地查看，在規(guī)劃圖紙上挑一塊地，天就把錢打入賬戶，然后等著地皮上漲倒手賣掉，很多人多年后才知道，自己購(gòu)的那塊地還是一片 大海，“當(dāng)時(shí)不少銀行礙于政策規(guī)定，不能直接投資，還找到我，求著我從他們那貸款炒房，好從中獲利”。

    依靠土地的運(yùn)作，在那個(gè)物資仍然十分貧乏，萬(wàn)元戶就足以自傲的年代里，三灶鎮(zhèn)在很短的時(shí)間內(nèi)就籌集了10億元的啟動(dòng)資金。以至于后來(lái)連梁廣大都自我解嘲：“西區(qū)玩的是空手道”。

    燒錢建設(shè)

    近乎失控的炒房熱并非政府的初衷，頂多只是城鎮(zhèn)化的一個(gè)副產(chǎn)品。原三灶管理區(qū)一名工作人員說(shuō)，當(dāng)時(shí)通過(guò)土地運(yùn)作，只是為了籌集城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)所需要的龐大建設(shè)資金，修大港口、大機(jī)場(chǎng)、把路建好，通過(guò)創(chuàng)造“五投資環(huán)境”，進(jìn)而引進(jìn)大項(xiàng)目、大企業(yè)。該名工作人員介紹，此前，政府也下過(guò)大力氣去招商[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]引資，辦廠創(chuàng)收，很多投資者高高興興來(lái)了，結(jié)果一看三灶只有羊腸小道的爛土路、喝的是咸水、經(jīng)常停電，都敗興而歸。果不其然，在通過(guò)土地資本運(yùn)作籌得啟動(dòng)基金并投入到基礎(chǔ)建設(shè)中后，三灶也受到了投資者青睞并有一波工業(yè)大發(fā)展，1993年，三灶鎮(zhèn)年產(chǎn)值突破了一億元。

    為解決三灶長(zhǎng)期交通閉塞，懸于海上，往返珠海市區(qū)都要乘船的問(wèn)題，1991年2月11日，珠海在工商部門注冊(cè)成立了珠海市珠海大橋建設(shè)有限公司，開(kāi)工建設(shè)橫跨磨刀門水域、

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