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珠海三灶崩盤房?jī)r(jià)曾跌至500 百萬(wàn)富翁成清潔工
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 1662 次
1988年,廣東深圳、東莞、佛山等城市的工業(yè)化熱潮已經(jīng)如火如荼,城鎮(zhèn)建設(shè)風(fēng)生水起,現(xiàn)代廠房和高樓大廈取代了昔日的莊稼地和舊平房,漁村變城市的傳奇幾乎每個(gè)月都在上演,但珠海次大規(guī)模的城鎮(zhèn)化這一年才剛剛從三灶鎮(zhèn)啟動(dòng)。
總面積約96平方公里的三灶鎮(zhèn),交通閉塞、孤懸海上,連到珠海市區(qū)都要靠擺渡,工業(yè)基礎(chǔ)近乎為零,城鎮(zhèn)化開發(fā)起步又晚,缺乏資金,決策者們只能另辟蹊徑,開始了用土地來(lái)運(yùn)作資本,繼而完善基礎(chǔ)設(shè)施,再引入工業(yè)。輪房地產(chǎn)熱悄無(wú)聲息地來(lái)了,但很快又因宏觀調(diào)控戛然而止。
三灶鎮(zhèn)的次開發(fā),也是珠海次大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)之路,雖然迂回、曲折甚至充滿迷惑與爭(zhēng)議,但不少當(dāng)?shù)馗刹繌?qiáng)調(diào),這一時(shí)期珠海所建設(shè)的大交通、大機(jī)場(chǎng)、大港口大格局奠定了未來(lái)幾十年的發(fā)展基礎(chǔ)。得益于此,三灶鎮(zhèn)在十幾年后破繭成蝶,于2006年一般預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入突破一個(gè)億,位居珠海15鎮(zhèn)之頭。
珠海三灶孤懸海上
上世紀(jì)80年代中期的三灶,只是隸屬于香洲區(qū)的一座小島,當(dāng)時(shí)沒(méi)有大橋連接,只有一班的渡輪,島上的1.2萬(wàn)村民極少與外界往來(lái)。就是這樣的一座小島,時(shí)任珠海市委書記梁廣大決定大開發(fā),1988年12月三灶管理區(qū)成立,動(dòng)手要建大機(jī)場(chǎng)、大港口,還有連通市區(qū)的大橋。
上世紀(jì)八十年中到九十年代初這段珠海波西區(qū)大開發(fā)時(shí)期,到珠海投資后遭遇調(diào)控,顆粒無(wú)收債務(wù)纏身的眾多投資人中,李鐵生是一個(gè)典型。她后來(lái)始終沒(méi)能恢復(fù)元?dú)?,除了躲債,很長(zhǎng)一段時(shí)間都在珠海市實(shí)驗(yàn)中學(xué)高中部當(dāng)清潔工,給學(xué)生刷洗衣物。“這都是生活所迫,沒(méi)辦法。”李鐵生說(shuō),80年代當(dāng)很多人連彩電都看不上,她已經(jīng)全身品牌,出入豪車了,當(dāng)初沒(méi)想到會(huì)這么快就淪落下來(lái),除了她隨身攜帶的老照片,人們已經(jīng)從她身上看不出她曾經(jīng)是中國(guó)較早一批富起來(lái)的百萬(wàn)富翁。2007年,政府終于償還了一百多萬(wàn)工程款,她的生活才好轉(zhuǎn)起來(lái)。
故事從1988年說(shuō)起。
1988年之前,總面積約1700平方公里的珠海,絕大部分仍保持碧草連天、炊煙裊裊的田園景象,城市幾乎只限于16.8平方公里的特區(qū)范圍內(nèi)。以至于事隔多年,原珠海三灶鎮(zhèn)鎮(zhèn)委副書記、現(xiàn)年58歲的梁關(guān)好回憶1986年1月21日次踏上珠海三灶鎮(zhèn)時(shí),心中的那份震驚至今仍揮之不去。
“當(dāng)時(shí)真的連死的心都有了。”梁關(guān)好不無(wú)幽默地說(shuō),當(dāng)時(shí)他剛退伍,被分配到三灶鎮(zhèn),那時(shí)三灶還是區(qū)公所,只是隸屬于香洲區(qū)的一座小島,由于珠海大橋尚未建成,他輾轉(zhuǎn)珠海橫琴,乘一艘小渡船上島,只有一班船,由于交通不便,島上約1.2萬(wàn)村民與外界少有往來(lái),幾乎都以種田和捕魚為生,“環(huán)境很差,我也是珠海人,但之前都從未到過(guò)三灶,聽說(shuō)分到了三灶,心里當(dāng)時(shí)很不情愿”。
1988年,同為特區(qū)的深圳等城市發(fā)展均一日千里,速度之快、規(guī)模之大震撼世界,時(shí)任珠海市委書記梁廣大決定開發(fā)珠海西部地區(qū)(特區(qū)位于珠海東部),把這片沉睡的土地喚醒,于同年12月成立了三灶管理區(qū),下轄三灶、紅旗、平沙、南水四個(gè)鎮(zhèn),總陸地面積約447平方公里,是原珠海特區(qū)面積的幾十倍。
此前因在珠海斗門白藤湖開發(fā)出中國(guó)個(gè)農(nóng)民度假村的鐘華生被梁廣大相中,擔(dān)任三灶管理區(qū)書記兼區(qū)長(zhǎng)。盡管比梁關(guān)好晚來(lái)三灶兩年,但鐘華生多年后向南都記者回憶,當(dāng)時(shí)三灶依然十分荒涼、交通閉塞,發(fā)展滯后,并無(wú)起色。
不過(guò),因?yàn)閹缀鯖](méi)有任何工業(yè)和交通基礎(chǔ),當(dāng)時(shí)幾乎沒(méi)有人看好這次大開發(fā)。鐘華生說(shuō),還沒(méi)上任,很多人就跑出來(lái)反對(duì),說(shuō)市區(qū)還沒(méi)搞完,西區(qū)怎么建,很多親戚朋友也勸鐘華生不要來(lái)三灶管理區(qū),接這個(gè)爛攤子,而當(dāng)時(shí)珠海財(cái)政吃力,市里面只給了三灶管理區(qū)40萬(wàn)元的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi),而且拖了四個(gè)月才下?lián)埽_發(fā)資金都需要自籌,如此大的開發(fā)怎么啟動(dòng),還要建大機(jī)場(chǎng)、大港口,錢從哪里來(lái)?
“梁廣大也問(wèn)怎么辦,我說(shuō)不怕,只要你放權(quán),就可以調(diào)錢。”鐘華生回憶。
空手套錢
初創(chuàng)的三灶管理區(qū)一窮二白,玩起了土地的資本運(yùn)作,面向全國(guó)“賣地”籌款,當(dāng)年全國(guó)不少報(bào)刊上都刊登過(guò)“今日借你一杯水,明日還君一桶油”的廣告,來(lái)購(gòu)地建房的投資者趨之若鶩,“大家就是拼了命去購(gòu)地皮,炒地皮,建房子,當(dāng)時(shí)根本沒(méi)想過(guò)這些房子究竟賣給誰(shuí),給誰(shuí)住?”過(guò)來(lái)人回憶當(dāng)年,認(rèn)為當(dāng)時(shí)盲目樂(lè)觀,都覺得政府搞的項(xiàng)目不可能垮。三灶鎮(zhèn)在房地產(chǎn)熱下迅速籌集了10億元啟動(dòng)資金,以至于后來(lái)連梁廣大都自我解嘲:“西區(qū)玩的是空手道”。
沒(méi)人想到,珠海歷史上輪大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)熱潮是從三灶鎮(zhèn)的幾間簡(jiǎn)陋茅棚開始的。這股熱潮后來(lái)席卷全國(guó),改變了許多人的命運(yùn)。
作為西區(qū)大開發(fā)的樞紐,三灶管理區(qū)辦公室設(shè)在三灶鎮(zhèn),但因?yàn)檗k公經(jīng)費(fèi)遲遲沒(méi)有下?lián)?,沒(méi)有辦公場(chǎng)所,鐘華生于是先向紅旗和平沙兩個(gè)農(nóng)場(chǎng)借了十萬(wàn)元,在三灶鎮(zhèn)金海岸建了幾間茅棚辦公,并一直用到了1999年。
由于基礎(chǔ)條件太差,缺水、缺電,加上交通太過(guò)閉塞,當(dāng)時(shí)從三灶出去要先走泥路,再走水道,花上大半天時(shí)間,工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)不來(lái)。珠海西區(qū)大開發(fā)注定無(wú)法復(fù)制深圳、東莞的模式,先引入工業(yè)項(xiàng)目,聚集大量工人,然后大規(guī)模建房,依靠土地開發(fā),循序漸進(jìn)發(fā)展城鎮(zhèn)化。
外無(wú)借鑒,內(nèi)無(wú)糧草,一窮二白的三灶管理區(qū)另辟蹊徑,玩起了土地的資本運(yùn)作,在三灶圍海造地4平方公里,連同金海岸一同推向市場(chǎng),面向全國(guó)“賣地”,來(lái)籌集修路、修大港口的巨額資金。作為“領(lǐng)頭羊”的鐘華生此時(shí)也將媒體利用到了有效,在全國(guó)報(bào)刊上喊出了“今日借你一杯水,明日還君一桶油”的口號(hào),來(lái)購(gòu)地建房的投資者頓時(shí)趨之若鶩。
一位已退任的三灶管理區(qū)工作人員表示,當(dāng)時(shí)來(lái)購(gòu)地的人全國(guó)各地,幾乎哪一個(gè)省份都有,有的是看到報(bào)紙來(lái)投資的,有的是親戚朋友介紹的,大家排著隊(duì)來(lái)交錢,蔚為壯觀。梁關(guān)好回憶,原來(lái)三灶鎮(zhèn)只有一條幾百米長(zhǎng)的舊街,但到了1992年左右,就變成了好幾條街城區(qū)范圍擴(kuò)大了好幾十倍,政府提供的商住用地供不應(yīng)求,很多投資者就找到村民,由前者出錢、村民出地一起合作建房,房屋建成后,兩層留給村民,五層給投資者。
投資熱催生了房地產(chǎn)熱。鐘華生說(shuō),當(dāng)時(shí)西區(qū)云集了來(lái)自全國(guó)各地的建筑大軍5萬(wàn)多人,處處都是建房的工地。這一數(shù)字比三灶鎮(zhèn)當(dāng)時(shí)的原住民多出近4倍
珠海建筑商王燕也是1990年代被吸引到三灶炒房、炒地皮的投資者之一?;貞洰?dāng)年,她的感受是“瘋狂”。“當(dāng)時(shí)三灶明明沒(méi)有什么工業(yè),也沒(méi)有幾個(gè)人,但大家就是拼了命去購(gòu)地皮,炒地皮,建房子,當(dāng)時(shí)根本沒(méi)想過(guò)這些房子究竟賣給誰(shuí),給誰(shuí)住?”王燕說(shuō),現(xiàn)在看來(lái),當(dāng)時(shí)改革開放不久,大家都沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),以為政府搞的項(xiàng)目不可能垮,盲目樂(lè)觀。
梁關(guān)好介紹,當(dāng)時(shí)就看到大家都忙著建房,一棟棟房子建好,可幾乎都沒(méi)人住,都空置在那里。
到了1992年,三灶的房地產(chǎn)熱達(dá)到了瘋狂的地步。一塊地原來(lái)政府賣出去一兩萬(wàn),經(jīng)過(guò)層層倒手,可以賣到十幾萬(wàn),房?jī)r(jià)隨之飆升,這一年,三灶的房?jī)r(jià)超過(guò)了2500元,而當(dāng)時(shí)國(guó)人的工資普遍只有兩三百塊錢,一年的收入才能購(gòu)到一平米房子。房?jī)r(jià)與收入比接近10比1,即便過(guò)去21年,三灶鎮(zhèn)目前的房?jī)r(jià)也大多在7000元/平米左右,而對(duì)比珠海在崗職工2012年4041元的平均工資,房?jī)r(jià)與收入比為1.7:1,仍遠(yuǎn)不及當(dāng)年。
改革開放后,中國(guó)波房地產(chǎn)熱就這樣洶涌而至,如滔天巨浪席卷了包括珠海三灶在內(nèi)的沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)。一夜炒房致富的故事通過(guò)報(bào)紙以及人們的口口相傳如同瘟疫般迅速擴(kuò)散,越來(lái)越多的人被感染,也加入到炒房者的行列。
王燕說(shuō),炒一塊地皮能掙十幾萬(wàn),一夜間就能成萬(wàn)元戶,當(dāng)時(shí)不少內(nèi)地縣城的校長(zhǎng)、政府機(jī)構(gòu)都眼紅不已,截留教師工資或是政府資金,來(lái)三灶炒房、炒地皮,很多人沒(méi)空實(shí)地查看,在規(guī)劃圖紙上挑一塊地,天就把錢打入賬戶,然后等著地皮上漲倒手賣掉,很多人多年后才知道,自己購(gòu)的那塊地還是一片 大海,“當(dāng)時(shí)不少銀行礙于政策規(guī)定,不能直接投資,還找到我,求著我從他們那貸款炒房,好從中獲利”。
依靠土地的運(yùn)作,在那個(gè)物資仍然十分貧乏,萬(wàn)元戶就足以自傲的年代里,三灶鎮(zhèn)在很短的時(shí)間內(nèi)就籌集了10億元的啟動(dòng)資金。以至于后來(lái)連梁廣大都自我解嘲:“西區(qū)玩的是空手道”。
燒錢建設(shè)
近乎失控的炒房熱并非政府的初衷,頂多只是城鎮(zhèn)化的一個(gè)副產(chǎn)品。原三灶管理區(qū)一名工作人員說(shuō),當(dāng)時(shí)通過(guò)土地運(yùn)作,只是為了籌集城鎮(zhèn)化開發(fā)所需要的龐大建設(shè)資金,修大港口、大機(jī)場(chǎng)、把路建好,通過(guò)創(chuàng)造“五投資環(huán)境”,進(jìn)而引進(jìn)大項(xiàng)目、大企業(yè)。該名工作人員介紹,此前,政府也下過(guò)大力氣去招商[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]引資,辦廠創(chuàng)收,很多投資者高高興興來(lái)了,結(jié)果一看三灶只有羊腸小道的爛土路、喝的是咸水、經(jīng)常停電,都敗興而歸。果不其然,在通過(guò)土地資本運(yùn)作籌得啟動(dòng)基金并投入到基礎(chǔ)建設(shè)中后,三灶也受到了投資者青睞并有一波工業(yè)大發(fā)展,1993年,三灶鎮(zhèn)年產(chǎn)值突破了一億元。
為解決三灶長(zhǎng)期交通閉塞,懸于海上,往返珠海市區(qū)都要乘船的問(wèn)題,1991年2月11日,珠海在工商部門注冊(cè)成立了珠海市珠海大橋建設(shè)有限公司,開工建設(shè)橫跨磨刀門水域、
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