房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控未盡，IPO重啟尚待時(shí)日，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司相繼“走出去”。

　　融資方面，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、大連萬(wàn)達(dá)相繼赴港借殼上市。國(guó)內(nèi)千億級(jí)房企中先進(jìn)沒(méi)有上市的綠地集團(tuán)，也決定在今年拆分資產(chǎn)啟動(dòng)港股上市。

　　在境外業(yè)務(wù)方面，綠地近兩年發(fā)展迅速。公司在韓國(guó)、澳大利亞、西班牙、德國(guó)等地都有項(xiàng)目斬獲。7月底，綠地集團(tuán)斥資10億美元收購(gòu)美國(guó)洛杉磯綜合體項(xiàng)目，成為中國(guó)房企在美投資。綠地方面介紹，年內(nèi)可確定的新增海外投資為100億元人民幣。

　　綠地不想錯(cuò)過(guò)日益龐大的移民潮商機(jī)，加速海外項(xiàng)目步伐的加速。掌柜張玉良認(rèn)為，中國(guó)投資者、移民群體、留學(xué)生及游客，是綠地海外項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，綠地要用國(guó)外資源做中國(guó)市場(chǎng)的海外延伸。

　　在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)袖善舞的綠地，歷來(lái)善于將企業(yè)“經(jīng)濟(jì)行為”和政府“政績(jī)行為”捆綁。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在總結(jié)綠地的發(fā)展模式時(shí)，將其概括為“做政府想做的事情，做市場(chǎng)需要的事情”。

　　記者：綠地在上市融資方面的計(jì)劃是怎樣的？為什么選擇這兩塊業(yè)務(wù)上市？

　　張玉良：現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)上市還沒(méi)開(kāi)閘，所以母公司不能上市。我們覺(jué)得如果要走這條路，只能把綠地海外和酒店業(yè)務(wù)拿來(lái)上市，我們酒店業(yè)務(wù)的公司也注冊(cè)在香港。

　　我認(rèn)為上市融資是次要的目的，通過(guò)這樣的方法塑造集團(tuán)的品牌影響力，提高集團(tuán)的國(guó)際化理念，這個(gè)意義更大一些。

　　上海市委市政府都非常支持綠地上市，而且期盼綠地能夠整體上市。上海政府非常支持兩件事，一件事是資產(chǎn)證券化率提高，這就意味著政府支持大企業(yè)整體上市，成為公眾公司，這是上海市政府和上海國(guó)資委都非常明確的方向。件事是鼓勵(lì)我們走出去。

　　之所以選擇這兩塊資產(chǎn)，是因?yàn)檫@樣對(duì)綠地整體國(guó)際化，提高國(guó)際品牌影響力都有幫助。如果酒店和海外業(yè)務(wù)在香港上市，自然提升母公司品牌影響力，尤其是國(guó)際影響力。而且這兩塊業(yè)務(wù)本來(lái)就在境外的。這兩塊業(yè)務(wù)目前在集團(tuán)資產(chǎn)中占比較小，但是成長(zhǎng)性很大，放在香港上市肯定更合適一些。

　　記者：綠地現(xiàn)在海外業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，是考慮如何布局的？

　　張玉良：走出去是想放兩塊業(yè)務(wù)，一塊是主業(yè)房地產(chǎn)，我們想在確保穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，加快走出去的步伐。這也是中國(guó)企業(yè)在海外投資較多的領(lǐng)域。

　　我們已經(jīng)確定了濟(jì)州島項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目投資規(guī)模是9億多美金，占地1500畝地。有別墅、公寓、商業(yè)街、健康美容設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施、免稅店等。目標(biāo)客戶(hù)主要是中國(guó)人，預(yù)計(jì)會(huì)有70%的中國(guó)客戶(hù)，30%的韓國(guó)客戶(hù)。因?yàn)闈?jì)州島交通比較便捷，相對(duì)成本比較低，另外還有一些投資優(yōu)惠條件，可能對(duì)中國(guó)消費(fèi)者有很大吸引力。

　　澳洲兩個(gè)項(xiàng)目也都在今年開(kāi)工。和韓國(guó)項(xiàng)目一樣，也主要吸引國(guó)內(nèi)的客戶(hù)。悉尼的項(xiàng)目，主要服務(wù)于中國(guó)的投資移民；墨爾本項(xiàng)目是服務(wù)中國(guó)的留學(xué)生。

　　走出去的業(yè)務(wù)中，酒店業(yè)務(wù)也要加快步伐，我們德國(guó)法蘭克福酒店正式掛牌營(yíng)業(yè)，包括西班牙在內(nèi)的歐洲其他國(guó)家，還有2到3個(gè)酒店，都由我們自己來(lái)經(jīng)營(yíng)。

　　海外拓展要去自身有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地方，我們優(yōu)先選擇中國(guó)投資者、移民群體較為青睞、中國(guó)游客及留學(xué)生較多的國(guó)家及城市參與投資開(kāi)發(fā)，確保項(xiàng)目成功銷(xiāo)售和穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

　　綠地：為什么海外業(yè)務(wù)主要瞄準(zhǔn)的是中國(guó)客戶(hù)？

　　張玉良：這是一種既符合市場(chǎng)需求，又能夠發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)，并且風(fēng)險(xiǎn)可控的商業(yè)模式，特別在國(guó)際化初期，借力現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)資源，將大大降低對(duì)進(jìn)入新興市場(chǎng)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。

　　我們走出去的定位是，用國(guó)際資源做中國(guó)市場(chǎng)的海外延伸。綠地在國(guó)內(nèi)為中國(guó)人服務(wù)，到了國(guó)外我們也盡可能服務(wù)中國(guó)消費(fèi)者，兼顧服務(wù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者。酒店和旅游設(shè)施也是以服務(wù)中國(guó)游客為主體。

　　積極利用品牌國(guó)際影響力、借助國(guó)際資本來(lái)獲取國(guó)際資源，將成為綠地加快國(guó)際化步伐的優(yōu)勢(shì)，特別是綠地香港公司正式成立及運(yùn)營(yíng)后，將有力提升其在全球范圍內(nèi)的品牌影響力和資源獲取能力，同時(shí)為綠地打造海外發(fā)展窗口和融資創(chuàng)新載體鋪平道路。

　　記者：綠地的發(fā)展路徑往往契合政府的需求，比如現(xiàn)在遍地開(kāi)花的超高層，怎樣考慮市場(chǎng)和風(fēng)險(xiǎn)？

　　張玉良：市場(chǎng)不用擔(dān)心，中國(guó)城市都處在蓬勃發(fā)展的階段，每個(gè)城市需要那么幾個(gè)天際線的高度。從城市的發(fā)展科學(xué)角度來(lái)看，城市的發(fā)展能級(jí)需要來(lái)看，高層是需要的。

　　做這樣的高樓成本高，必然是高消費(fèi)場(chǎng)所。比如里面的酒店、商場(chǎng)，價(jià)格和外面是不一樣的。但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，中國(guó)人的消費(fèi)能力也在提升，保證了這樣的高消費(fèi)場(chǎng)所是人可以承受的。整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)者消費(fèi)能力、城市發(fā)展都提升上去了，就必然滋生相應(yīng)的需求。

　　從技術(shù)上說(shuō)，綠地經(jīng)過(guò)幾個(gè)項(xiàng)目之后，從材料到設(shè)計(jì)到施工管理都已經(jīng)非常成熟，可以復(fù)制成熟的超高層建造模式。

　　在澳洲，墨爾本地方政府一開(kāi)始也動(dòng)員我們做摩天大樓，后來(lái)我們考慮到當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有一個(gè)300米以上的高樓，就沒(méi)有做。建高樓并不是中國(guó)在建，全世界一些發(fā)達(dá)城市都有需要，并不是說(shuō)全部建高樓大廈，一棟兩棟的性建筑很有必要。

　　記者：外界給綠地“紅頂房企”的說(shuō)法，你怎么看？

　　張玉良：準(zhǔn)確來(lái)講，是我們“做政府想做的事情，做市場(chǎng)需要的事情”。

　　我們理解，每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該盡社會(huì)責(zé)任，每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該適應(yīng)社會(huì)主流倡導(dǎo)價(jià)值觀的需要，這個(gè)是應(yīng)該的。當(dāng)今主流確實(shí)是政府倡導(dǎo)的主流，所以我們響應(yīng)它。“紅頂商人”只是一個(gè)簡(jiǎn)稱(chēng)。

　　從市場(chǎng)來(lái)看，企業(yè)也應(yīng)該做政府倡導(dǎo)的事情，每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該追求與主流價(jià)值觀相吻合。政府倡導(dǎo)的就是社會(huì)需要的，就是市場(chǎng)。中國(guó)政府倡導(dǎo)推行的事情，往往都有商機(jī)。我們應(yīng)該適應(yīng)政府的倡導(dǎo)，尋自己需要的商機(jī)。

　　舉個(gè)例子，政府提出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，過(guò)去在工廠上班的員工，轉(zhuǎn)型以后要到辦公樓上班，辦公樓的需求就出來(lái)了，這是政府想做的事和市場(chǎng)的需求結(jié)合在一起。還比如超高層，超高層也是城市需要的。

　　我認(rèn)為政府的需求和企業(yè)的商機(jī)是一致的，所以我們會(huì)堅(jiān)持做。所以我不認(rèn)為這個(gè)稱(chēng)呼有什么不好。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　國(guó)企背景的上海綠地集團(tuán)，發(fā)展歷程從來(lái)都是緊跟政府宏圖。

　　從其發(fā)家時(shí)的上海市政綠地工程，到動(dòng)拆遷房建設(shè)，到超高層，再到現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化、智慧城市建設(shè)，綠地在歷屆政府的每次宏觀規(guī)劃中都沒(méi)有缺席，而且積極出錢(qián)出力。關(guān)鍵是，綠地并非停留在概念的炒作和迎合上，而是用其擅長(zhǎng)的短平快的項(xiàng)目運(yùn)作能力和資金騰挪來(lái)接住政策落地，盈利空間可期。

　　這幾年綠地加快“走出去”的速度，用實(shí)際行動(dòng)解讀企業(yè)理念，即“做政府想做的事情，做市場(chǎng)需要的事情”?，F(xiàn)在政府想做的事情是：通過(guò)企業(yè)外輸樹(shù)立國(guó)際形象和地位；而市場(chǎng)需要的事情是：大量的中國(guó)移民滋生的置業(yè)需求。綠地以企業(yè)身份搭建國(guó)內(nèi)外兩端橋梁，為有需要的中國(guó)人提供服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的商業(yè)回報(bào)。

    然而，國(guó)際市場(chǎng)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)綠地來(lái)說(shuō)是新課題，其國(guó)際化人才儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)顯然不足。如何安全著陸國(guó)際市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益化，避免踏空，是綠地要“邊走邊想”的問(wèn)題。
 

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