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樓市風險兩極分化:三四線樓市已脫離基本面
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 582 次
中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布《2013年中國城市房地產(chǎn)發(fā)展風險排行榜》顯示,風險的城市主要集中在三線城市,上海、北京、廣州成為我國房地產(chǎn)風險排名倒數(shù)前三的城市。
“三四線城市主要是存在供求問題,體量過大而市場需求有限,開發(fā)商進去以后就會面臨銷售風險。拿了地,房子建起來會賣不出去”,中房信研究副總經(jīng)理林波告訴記者,一二線城市房價比較高,但供應仍偏少而且需求旺盛。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長陳寶存也向南都記者果斷判斷,一二線城市未來的漲幅比三四線“肯定要大”。大型開發(fā)商更是用腳投票,撤離現(xiàn)象明顯。
三四線樓市已脫離基本面
中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)發(fā)布的《2013年中國城市房地產(chǎn)發(fā)展風險排行榜》,包含了286個國內(nèi)城市。榜單顯示房價跟風險成反比,房地產(chǎn)風險排名位列倒數(shù)前三的分別是上海、北京、廣州,而其他一線城市如深圳、杭州、南京等的排名也相對較低。
名列前茅的是一批國內(nèi)三線城市,其中隴南、武威、酒泉依次名列全國房地產(chǎn)投資風險的前三位。而且風險較高的前50名中,除了拉薩是二線城市外,其余皆是三線城市。
榜單顯現(xiàn)出一線、二線、三線風險得分均值依次遞增的趨勢,這就意味著,三線城市比一二線城市存在著更大的風險。
“目前開發(fā)商較要緊就是關注土地市場,并選擇合適的地塊繼續(xù)購進。”在全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長陳寶存看來,一二線城市未來的漲幅比三四線“肯定要大”。
易居研究院企業(yè)研究分析,近年來三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面,過去幾年過于激進的土地出讓速度,積累成目前的庫存高壓,使得競爭慘烈。
“由于三線城市經(jīng)濟總量相對有限,區(qū)域的土地供應也較為充裕,使得三線城市供應過量的市場現(xiàn)象雪上加霜。”報告指出,即便一二線城市樓價一直高企,但是在更強的市場去化率的推動下,一二線城市的風險依舊比三線城市小得多。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),供應高而需求低,使得三四線城市風險陡增。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴南都記者,就今年上半年我國房地產(chǎn)銷售情況來看,整體房企在一二線土地市場表現(xiàn)激烈,但在全國范圍之內(nèi),由于三四線城市的高庫存,土地成交依然同比下降。
“三四線城市主要是存在供求問題,體量過大而市場需求有限,開發(fā)商進去以后就會面臨銷售風險。拿了地,房子建起來會賣不出去”,中房信研究副總經(jīng)理林波告訴南都記者,一二線城市房價比較高,這對企業(yè)來說問題不大,因為它供求不足而且需求旺盛,開發(fā)商建起來的房子還是能夠銷售出去,從而獲得利潤。
“全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的不均衡,一二線城市的火熱難掩三線市場的冷清。”張大偉告訴南都記者。
西北形成風險集中圈
從報告中看,中國東部沿海地區(qū)風險較小,中部部分人口外流城市風險偏大,西部地區(qū)風險偏大,形成了西北風險集中圈。
記者在針對開發(fā)商的采訪中發(fā)現(xiàn),不少開發(fā)商現(xiàn)時都有計劃從中西部的三線城市中抽離出來,并將其資本投入到一二線城市中。
近年來,中西部出現(xiàn)的“鬼城”、“空城”現(xiàn)象層出不窮,在鄂爾多斯曝光之后,寧夏海原、云南呈貢等城市也紛紛加入這個行列。房地產(chǎn)商在這些城市上面看到了三線城市巨大的風險,投資也慢慢減緩。
“開發(fā)商對三四線城市的態(tài)度是很明顯的,今年房企都集中在一二線城市拿地,很少在三四線拿地”,林波說,中西部三四線城市,因為財政能力有限則在不留余地地賣地,它們并沒有考慮房地產(chǎn)的未來是怎么樣的。
“西北地區(qū)形成風險集中圈,一類是由于過度炒作、泡沫化明顯,如鄂爾多斯等,另一類是隴南慶陽、固原等較為貧窮等干旱缺水地區(qū)。西南地區(qū)山地地形制約了人口和經(jīng)濟集聚,房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后,秦巴山區(qū)廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風險前20強。”上述報告指出。
有知情開發(fā)商透露,三四線城市不是屬于空置的問題,而是現(xiàn)在開發(fā)商購了地之后并不立刻建造房子,而是以地塊形式在當?shù)胤胖谩?/p>
“有些城市可以慢慢消化,但是對另外一些城市房地產(chǎn)來說就可能會成為一個問題,較終這些開發(fā)商可能會通過退地等的方式退出當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。”林波接受南都記者采訪時稱。
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