千萬(wàn)不要以為出了地王就很火爆

　　“市場(chǎng)根本就不缺錢。”昨日(7月16日)，在接受記者采訪時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)直言，“錢荒”只是為了嚇唬人。

　　任志強(qiáng)的說(shuō)法并非空穴來(lái)風(fēng)，7月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上半年數(shù)據(jù)顯示，1~6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金57225億元，同比增長(zhǎng)32.1%，增速比1~5月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　談及土地市場(chǎng)，任志強(qiáng)說(shuō)，千萬(wàn)不要因?yàn)槌霈F(xiàn)幾個(gè)地王，就認(rèn)為土地市場(chǎng)火熱。對(duì)于萬(wàn)科的“補(bǔ)倉(cāng)”回應(yīng)，任志強(qiáng)似乎也能理解，在企業(yè)已經(jīng)亟需進(jìn)行土地儲(chǔ)的時(shí)候，拿地也成為無(wú)奈之舉。但即便是對(duì)于一線城市高企的地價(jià)大呼“瘋狂”時(shí)，對(duì)于華遠(yuǎn)下半年的拿地計(jì)劃，任志強(qiáng)還是坦言，“當(dāng)然是在北京較好。”

　　“土地市場(chǎng)一點(diǎn)不火爆”/

　　上一次任志強(qiáng)接受 記者的采訪是在2012年末，彼時(shí)，華遠(yuǎn)剛剛痛失通州臺(tái)湖地塊。時(shí)隔半年，雖然這期間華遠(yuǎn)如愿獲得北京通州梨園一地塊，并展開(kāi)在西安、長(zhǎng)沙等城市的布局，但談及“土地市場(chǎng)”，任志強(qiáng)依然“不留情面”，“我們剛剛對(duì)今年一季度的土地增幅進(jìn)行了研究，2009年的時(shí)候北京平均地價(jià)是每平方米3000多元，現(xiàn)在卻是1萬(wàn)多元，如果再刨除保障性住房，地價(jià)更高。”

　　與地價(jià)同步飆升的是土地收益。“截至目前，今年的土地收益已經(jīng)高于去年整年，達(dá)到歷史高峰。”任志強(qiáng)告訴記者，土地市場(chǎng)收益較高的是在2011年，達(dá)到了1600億元。

　　同樣的一組數(shù)據(jù)更加證實(shí)了這一趨勢(shì)，國(guó)土部下屬的土地勘測(cè)規(guī)劃院昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3226元／平方米，環(huán)比增速為1.62%，較上一季度增加了0.15個(gè)百分點(diǎn)，且已連續(xù)五個(gè)季度加速上升。

　　其中，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為6044元／平方米、4799元／平方米和684元／平方米，分別環(huán)比上漲2.06%、1.25%和1.34%。

　　但即便如此，看似火熱的土地市場(chǎng)，在任志強(qiáng)看來(lái)都要加上 “負(fù)號(hào)”。“千萬(wàn)不要再因?yàn)槌隽藥讉€(gè)地王，就是火爆，這個(gè)詞根本就不對(duì)。”任志強(qiáng)表示，之所以會(huì)出現(xiàn)上半年土地市場(chǎng)的“成交熱”，多源于近幾年北京土地市場(chǎng)的供應(yīng)不足。

　　“土地供應(yīng)量是-10%，一二線城市去年的供應(yīng)量都非常低。”任志強(qiáng)表示，目前我國(guó)土地供應(yīng)的總指標(biāo)，三四線城市占比接近70%，而一二線城市只有不到20%。“這主要是因?yàn)橥恋刂笜?biāo)都是根據(jù)人均占地面積的指標(biāo)來(lái)計(jì)算，受限于國(guó)內(nèi)的戶籍制度，大部分人口流入一二線城市，但戶籍仍在留在三四線城市，這就造成了三四線人均需求過(guò)多，而一二線嚴(yán)重不足。”

　　除了一線城市整體土地供應(yīng)相對(duì)有限，其中住宅供地更為“保守”。任志強(qiáng)告訴記者，在土地供應(yīng)中，住宅用地占比大約是29%，這其中純商品房的占比僅有15%，“每年開(kāi)發(fā)商可待開(kāi)發(fā)的土地也就只有3萬(wàn)多公頃。”

　　華遠(yuǎn)拿地仍在北京/

　　“如果不放開(kāi)土地供應(yīng)，很有可能。”針對(duì)近日一則關(guān)于“北京未來(lái)四環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)超過(guò)每平方米10萬(wàn)元”的預(yù)測(cè)，任志強(qiáng)表示。

　　“之前我說(shuō)北京三環(huán)的房?jī)r(jià)要到5萬(wàn)元，沒(méi)有人相信，現(xiàn)在你們看。”然而一向以預(yù)測(cè)見(jiàn)長(zhǎng)的任志強(qiáng)卻不愿過(guò)多地預(yù)測(cè)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，他只是簡(jiǎn)單地說(shuō)了句，“穩(wěn)中有升”。

　　“目前政策還有很多看不清的地方，所以只能是猜測(cè)，但具體會(huì)升到什么程度，不好說(shuō)。”任志強(qiáng)說(shuō)道。

　　對(duì)于目前華遠(yuǎn)的資金狀況，任志強(qiáng)坦言，目前凡是在境外有融資渠道的，資金成本都降低了很多，“我們的基礎(chǔ)并不大，雖然大企業(yè)總的資本要高出我們將近六、七十倍，但我們沒(méi)有從市場(chǎng)上拿一分錢，華遠(yuǎn)會(huì)保持比較保守的擴(kuò)張速度。”

　　“你們都在說(shuō)錢荒，我沒(méi)看見(jiàn)。”任志強(qiáng)直言，從目前公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，不管是固定資產(chǎn)到位資金、還是資金總量、準(zhǔn)備金率都能表明市場(chǎng)整體并不缺錢。

　　但相比萬(wàn)科、保利這樣銷售規(guī)模上千億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，華遠(yuǎn)從來(lái)都無(wú)法依靠 “現(xiàn)金規(guī)模”。2012年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總收入頭次突破30億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.41億元，同比增長(zhǎng)16%。公司實(shí)現(xiàn)開(kāi)復(fù)工面積183萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37%。其中新開(kāi)工70.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7%；竣工面積52萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)138%；完成銷售簽約額56.2億元，同比增長(zhǎng)150%。

　　顯然，根據(jù)目前華遠(yuǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，無(wú)法在北京市場(chǎng)大有斬獲，但在任志強(qiáng)的布局中，增持土地一直都是華遠(yuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)的戰(zhàn)略，目前華遠(yuǎn)地產(chǎn)已經(jīng)在西安、長(zhǎng)沙、青島三地儲(chǔ)備了近100萬(wàn)平方米的土地。談及下半年的拿地策略，任志強(qiáng)坦言，依然會(huì)放在一線城市，“當(dāng)然是北京較好。”

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