2013年6月27日，上海徐涇鎮(zhèn)會展3地塊（02-01）較終由5號競購人上海綠地聯(lián)合福建泰坤貿易有限公司以總價47.21億競得，再度刷新了上海今年以來總價地王紀錄。經測算，該地塊成交樓板價為8539元/平方米，溢價6.74%。

　　6月27日，重慶江北區(qū)溉瀾溪組團G分區(qū)G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02號宗地以底價53.72億成交，樓面單價4342元/平方米，由萬科和保利聯(lián)合摘得。

　　2013年5月以來，中國土地市場持續(xù)升溫，高單價、高溢價地塊頻現(xiàn)、多地”地王”記錄屢被刷新。

　　2013年以來全國土地市場出現(xiàn)了一些高溢價、地王成交現(xiàn)象，一方面，和各地方政府頻繁推地，多幅地塊位置位于較好市或其他區(qū)域的核心地塊有關，如今天的上海市長寧區(qū)的新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價57%，樓板價29229元；另外一方面，在整個市場”基本面”正在回暖的市場背景下，房企城市布局策略進行了調整，基本重新回歸一二線城市發(fā)展，這樣就導致一二線城市土地市場表現(xiàn)相對比較熱，尤其是針對較好的地塊，房企之間勢必會加劇競爭。

　　但是，當前銀行出現(xiàn)”錢荒”的市場背景下，銀行流動性緊張有可能會影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流的安全。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，由于銀行流動性緊張，開發(fā)商的開發(fā)貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升 ，如果這個時間持續(xù)超過6個月以上， 由于銀行的利率偏高，導致購房成本增加以及需求下降，開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才可以激活銷售回籠資金，才能夠支付前期拿地的地價款。

　　從另外一個角度來講，如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，那么，對于明年來講，房企的資金面的壓力會更大，到明年，部分資產負債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)有可能會開始大幅降價，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場”降價潮”的連鎖反應。

　　因此，當前來看，對于資產負債率已經偏高的房企、已經存在經營風險的房企、拿地比較激進的房企以及部分中小房企來講，拿”地王”還需謹慎，尤其是針對溢價率偏高或樓板價明顯高于區(qū)域市場價格的地塊，應該謹慎處理。

　　但是，對于資金面相對寬裕的央企地產企業(yè)、高周轉企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)來講，可能就受制于國內錢荒因素就較少，這些企業(yè)可能會面臨市場發(fā)展機會，也有可能會因此加劇土地市場優(yōu)勢資源的集中，從而從長遠角度來講加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，市土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中高端物業(yè)需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致央企地產企業(yè)、高周轉企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)等這些龍頭開發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。這一定程度上導致優(yōu)質資源向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢，市場集中度也會伴隨著市場的發(fā)展逐漸提高。

　　從市核心地塊資源不斷向大型開發(fā)企業(yè)不斷集中的發(fā)展趨勢及影響來看，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為：

　　頭先，2012年下半年以來，市中高端市場及資源將逐漸被龍頭開發(fā)企業(yè)把持，央企地產企業(yè)、高周轉企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)等龍頭企業(yè)的品牌張力將在未來更加突出。市中高端市場的活躍性及稀缺性及當前優(yōu)質地塊的樓板價相對區(qū)域內中高端樓盤當前售價來講的合理性，為今后這些地塊建成后的中高端樓盤定價提供了適當?shù)目臻g。因此，從中長期角度來講，龍頭房企看好未來2年后一二線城市市的中高端市場，市中高端市場將逐漸被這些龍頭開發(fā)企業(yè)把持，這些企業(yè)通過市優(yōu)質地塊中高端品質項目的集中打造，將集中突出這些企業(yè)在市場當中的品牌影響力。

　　其次，”地王”市場虛熱假象炒作市場只能導致開發(fā)企業(yè)在土地市場繼續(xù)興風作浪，有可能推動土地市場價格持續(xù)走高。但是，當前錢荒的市場背景下，房企資金面預期收緊，當前土地市場難以再出現(xiàn)”高溢價”、高樓板價的”地王”地塊項目。

　　從2013年6月27日，上海徐涇鎮(zhèn)會展3地塊（02-01）的成交情況來看，盡管競拍了115輪，較終由5號競購人上海綠地聯(lián)合福建泰坤貿易有限公司以總價47.21億競得，再度刷新了上海今年以來總價地王紀錄。但是經測算，該地塊成交樓板價為8539元/平方米，溢價6.74%，實際的溢價率并不高，基本上符合市場正常的的價格預期。此外，盡管經歷百輪的競拍，但是，房企在競拍的時候每輪的報價也沒有出現(xiàn)之前大幅跳價的現(xiàn)象，因此，從這個角度來講，即使品牌房企在拿一些總價偏高的地塊的時候，也是相對比較謹慎的。在當前錢荒的市場背景下，整體的房企資金面預期收緊，預計當前土地市場難以再出現(xiàn)”高溢價”、高樓板價的”地王”地塊項目。

　　第三、龍頭開發(fā)企業(yè)抗市場風險能力較強，多次拍的”地王”吃下去就不會再吐出來，也就是說很難再有退地的市場風險，這樣，可能導致樓市調控成果功歸一簣。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，”地王”項目開發(fā)商需要準備充裕的資金流支撐”地王”繼續(xù)生存。回顧過去的地王，要么像央企地產企業(yè)那樣擁有充裕的現(xiàn)金流作為支撐，要么像有些上市房企那樣有上市融資、銀行授信、境外融資等融資渠道。能夠提供充裕現(xiàn)金流支撐的支撐這些開發(fā)商敢于拿”地王”，也是大型開發(fā)企業(yè)不會盲目退地的基礎。當前，以龍頭開發(fā)企業(yè)為主的企業(yè)，無論在融資渠道還是市場份額占有上均有比較大的資金周轉能力及市場優(yōu)勢，因此，這些企業(yè)一旦獲得市優(yōu)質地塊”地王”就難說再有退地的市場風險。

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