2013年6月27日，上海徐涇鎮(zhèn)會展3地塊（02-01）較終由5號競購人上海綠地聯(lián)合福建泰坤貿(mào)易有限公司以總價(jià)47.21億競得，再度刷新了上海今年以來總價(jià)地王紀(jì)錄。經(jīng)測算，該地塊成交樓板價(jià)為8539元/平方米，溢價(jià)6.74%。

　　6月27日，重慶江北區(qū)溉瀾溪組團(tuán)G分區(qū)G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02號宗地以底價(jià)53.72億成交，樓面單價(jià)4342元/平方米，由萬科和保利聯(lián)合摘得。

　　2013年5月以來，中國土地市場持續(xù)升溫，高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)、多地”地王”記錄屢被刷新。

　　2013年以來全國土地市場出現(xiàn)了一些高溢價(jià)、地王成交現(xiàn)象，一方面，和各地方政府頻繁推地，多幅地塊位置位于較好市或其他區(qū)域的核心地塊有關(guān)，如今天的上海市長寧區(qū)的新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價(jià)57%，樓板價(jià)29229元；另外一方面，在整個(gè)市場”基本面”正在回暖的市場背景下，房企城市布局策略進(jìn)行了調(diào)整，基本重新回歸一二線城市發(fā)展，這樣就導(dǎo)致一二線城市土地市場表現(xiàn)相對比較熱，尤其是針對較好的地塊，房企之間勢必會加劇競爭。

　　但是，當(dāng)前銀行出現(xiàn)”錢荒”的市場背景下，銀行流動(dòng)性緊張有可能會影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流的安全。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于銀行流動(dòng)性緊張，開發(fā)商的開發(fā)貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個(gè)時(shí)候銀行的利率會上升 ，如果這個(gè)時(shí)間持續(xù)超過6個(gè)月以上， 由于銀行的利率偏高，導(dǎo)致購房成本增加以及需求下降，開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個(gè)時(shí)候會面臨比較大的去化壓力，此時(shí)，只有適度讓利才可以激活銷售回籠資金，才能夠支付前期拿地的地價(jià)款。

　　從另外一個(gè)角度來講，如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，那么，對于明年來講，房企的資金面的壓力會更大，到明年，部分資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)有可能會開始大幅降價(jià)，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場”降價(jià)潮”的連鎖反應(yīng)。

　　因此，當(dāng)前來看，對于資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的房企、拿地比較激進(jìn)的房企以及部分中小房企來講，拿”地王”還需謹(jǐn)慎，尤其是針對溢價(jià)率偏高或樓板價(jià)明顯高于區(qū)域市場價(jià)格的地塊，應(yīng)該謹(jǐn)慎處理。

　　但是，對于資金面相對寬裕的央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)來講，可能就受制于國內(nèi)錢荒因素就較少，這些企業(yè)可能會面臨市場發(fā)展機(jī)會，也有可能會因此加劇土地市場優(yōu)勢資源的集中，從而從長遠(yuǎn)角度來講加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，市土地資源的稀缺性、土地市場價(jià)格相對較低、市中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性能力強(qiáng)等多因素導(dǎo)致央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)等這些龍頭開發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。這一定程度上導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)資源向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢，市場集中度也會伴隨著市場的發(fā)展逐漸提高。

　　從市核心地塊資源不斷向大型開發(fā)企業(yè)不斷集中的發(fā)展趨勢及影響來看，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：

　　頭先，2012年下半年以來，市中高端市場及資源將逐漸被龍頭開發(fā)企業(yè)把持，央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)等龍頭企業(yè)的品牌張力將在未來更加突出。市中高端市場的活躍性及稀缺性及當(dāng)前優(yōu)質(zhì)地塊的樓板價(jià)相對區(qū)域內(nèi)中高端樓盤當(dāng)前售價(jià)來講的合理性，為今后這些地塊建成后的中高端樓盤定價(jià)提供了適當(dāng)?shù)目臻g。因此，從中長期角度來講，龍頭房企看好未來2年后一二線城市市的中高端市場，市中高端市場將逐漸被這些龍頭開發(fā)企業(yè)把持，這些企業(yè)通過市優(yōu)質(zhì)地塊中高端品質(zhì)項(xiàng)目的集中打造，將集中突出這些企業(yè)在市場當(dāng)中的品牌影響力。

　　其次，”地王”市場虛熱假象炒作市場只能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在土地市場繼續(xù)興風(fēng)作浪，有可能推動(dòng)土地市場價(jià)格持續(xù)走高。但是，當(dāng)前錢荒的市場背景下，房企資金面預(yù)期收緊，當(dāng)前土地市場難以再出現(xiàn)”高溢價(jià)”、高樓板價(jià)的”地王”地塊項(xiàng)目。

　　從2013年6月27日，上海徐涇鎮(zhèn)會展3地塊（02-01）的成交情況來看，盡管競拍了115輪，較終由5號競購人上海綠地聯(lián)合福建泰坤貿(mào)易有限公司以總價(jià)47.21億競得，再度刷新了上海今年以來總價(jià)地王紀(jì)錄。但是經(jīng)測算，該地塊成交樓板價(jià)為8539元/平方米，溢價(jià)6.74%，實(shí)際的溢價(jià)率并不高，基本上符合市場正常的的價(jià)格預(yù)期。此外，盡管經(jīng)歷百輪的競拍，但是，房企在競拍的時(shí)候每輪的報(bào)價(jià)也沒有出現(xiàn)之前大幅跳價(jià)的現(xiàn)象，因此，從這個(gè)角度來講，即使品牌房企在拿一些總價(jià)偏高的地塊的時(shí)候，也是相對比較謹(jǐn)慎的。在當(dāng)前錢荒的市場背景下，整體的房企資金面預(yù)期收緊，預(yù)計(jì)當(dāng)前土地市場難以再出現(xiàn)”高溢價(jià)”、高樓板價(jià)的”地王”地塊項(xiàng)目。

　　第三、龍頭開發(fā)企業(yè)抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，多次拍的”地王”吃下去就不會再吐出來，也就是說很難再有退地的市場風(fēng)險(xiǎn)，這樣，可能導(dǎo)致樓市調(diào)控成果功歸一簣。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，”地王”項(xiàng)目開發(fā)商需要準(zhǔn)備充裕的資金流支撐”地王”繼續(xù)生存?；仡欉^去的地王，要么像央企地產(chǎn)企業(yè)那樣擁有充裕的現(xiàn)金流作為支撐，要么像有些上市房企那樣有上市融資、銀行授信、境外融資等融資渠道。能夠提供充?，F(xiàn)金流支撐的支撐這些開發(fā)商敢于拿”地王”，也是大型開發(fā)企業(yè)不會盲目退地的基礎(chǔ)。當(dāng)前，以龍頭開發(fā)企業(yè)為主的企業(yè)，無論在融資渠道還是市場份額占有上均有比較大的資金周轉(zhuǎn)能力及市場優(yōu)勢，因此，這些企業(yè)一旦獲得市優(yōu)質(zhì)地塊”地王”就難說再有退地的市場風(fēng)險(xiǎn)。

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