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國(guó)五條后二手房交易降溫 警惕交易灰色空間

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 554 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

  核心閱讀

  多地“國(guó)五條”地方細(xì)則出臺(tái)已滿10日。本報(bào)記者走訪北京、上海、天津、廣州、重慶、南京、深圳等一線城市,發(fā)現(xiàn)二手房市場(chǎng)交易開(kāi)始降溫;為避二手房交易高額個(gè)稅,一些人開(kāi)始研究用裝修發(fā)票抵扣總房款;同時(shí),由于2、3月有人“搭政策末班車(chē)”形成購(gòu)房潮,二手房購(gòu)賣(mài)訴訟也隨之增多,并出現(xiàn)急于過(guò)戶(hù)與急于解除合同兩極分化的情況。

  恐慌入市心態(tài)消退

  小戶(hù)型更受青睞,二手房房源增量下降

  北京實(shí)施“國(guó)五條”細(xì)則后,房地產(chǎn)交易系統(tǒng)升級(jí)調(diào)整,4月8日為恢復(fù)購(gòu)房資格申請(qǐng)、審核及網(wǎng)上簽約的頭日。數(shù)據(jù)顯示,4月8日全市存量房(二手房)網(wǎng)上簽約809套,其中住宅631套,4月9日全市存量房網(wǎng)上簽約510套,其中住宅402套。而在此前的3月,全市存量房住宅簽約總量為43780套,日均1400余套。

  新政對(duì)市場(chǎng)的另一效果是,成交多為剛需。北京鏈家市場(chǎng)研究部分析師張旭介紹,新政后頭周該公司90平方米的小戶(hù)型成交占比達(dá)到74%,比3月份增加了約18個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),二手房的客源、房源增量均大為下降。鏈家市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示,近一周新增客源量環(huán)比下降約28%、新增房源量較3月平均水平下降約46%。

  據(jù)統(tǒng)計(jì),天津市“國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施后的頭周(4月1日到7日),天津二手房成交套數(shù)為2084套,環(huán)比下降60.5%;成交面積180677.5平方米,環(huán)比下降59.78%;成交價(jià)格為8773元/平方米,環(huán)比上漲2.64%。其中,3天清明小長(zhǎng)假期間天津二手住宅沒(méi)有成交。

  據(jù)上海市房地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì),4月1日至4月7日,二手存量住房日均成交面積約4.6萬(wàn)平方米,較3月全月日均成交量下降75%。成交水平與今年1—2月基本相當(dāng)。

  記者從廣州錦繡香江、雅居樂(lè)等樓盤(pán)的二手中介公司了解到,4月份前10天的二手房交易業(yè)務(wù)環(huán)比陡降五成以上。在重慶市渝北區(qū)人和街道,一家美聯(lián)物業(yè)門(mén)店的顧問(wèn)小項(xiàng)告訴記者,前來(lái)咨詢(xún)看房的顧客減少了將近一半,仍未下手的購(gòu)房者還在觀望政策的具體執(zhí)行情況,以及房?jī)r(jià)的走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,4月1日、2日、3日、7日深圳市二手住宅成交量分別是146套、209、245套和168套,與3月份較后一周的日成交量近千套相比,減少近八成。

  深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一周二手房交易量驟減,主要源于細(xì)則出臺(tái)前的“恐慌入市”心態(tài)已消退。

  張旭分析,在個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)明確之前,市場(chǎng)觀望情緒仍難以減輕,成交量在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)明顯回升,預(yù)計(jì)4月份北京網(wǎng)簽量會(huì)低于萬(wàn)套。

  深圳市房地產(chǎn)研究主任王鋒表示,目前深圳“國(guó)五條”細(xì)則尚未落實(shí)到操作環(huán)節(jié),深圳市二手房交易征收個(gè)稅仍按原有政策執(zhí)行,短期內(nèi)還無(wú)法評(píng)估“國(guó)五條”細(xì)則的實(shí)施效果。

  警惕交易灰色空間

  有人試探裝修發(fā)票抵扣總房款,以此避稅

  南京市區(qū)我愛(ài)我家房產(chǎn)中介的一位工作人員告訴記者,在實(shí)際操作過(guò)程中,大多數(shù)房東都沒(méi)有找到證明房屋原值的發(fā)票、收據(jù)等,基本上目前還是以全額1%交稅的情況為主。

  盡管如此,在掛出的售房信息上,“滿五年”、“先進(jìn)”等介紹還是被醒目注了出來(lái)。中介工作人員對(duì)記者說(shuō),“如果要購(gòu)房還是趁早吧,現(xiàn)在也不晚,誰(shuí)知道后面會(huì)怎么樣。”

  “‘國(guó)五條’出臺(tái)前期,購(gòu)房雙方對(duì)政策心里沒(méi)有底,已經(jīng)有購(gòu)賣(mài)意向的人群加速了交易,家庭成員之間的過(guò)戶(hù)增多,所以才出現(xiàn)了那段時(shí)間數(shù)量的激增。”南京市住建委房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處副處長(zhǎng)蔣玉萍解釋說(shuō)。

  記者在天津市城區(qū)和平區(qū)、河西區(qū)的一些房屋中介門(mén)市部采訪時(shí),一位中介告訴記者,“大家都在等待中,主要是不知道征稅的尺度嚴(yán)不嚴(yán)。如果想避稅,可能還真需要購(gòu)房的和賣(mài)房的都去想想辦法。”但具體的“辦法”這位中介并未明說(shuō),只是表示“可以開(kāi)一些裝修發(fā)票抵扣總房款,實(shí)在不行像離婚、抵債、訴訟這些辦法都可以。”

  北京一位中介工作人員透露,規(guī)定中提到,計(jì)算房屋原值時(shí),裝修費(fèi)用、契稅等稅費(fèi)都計(jì)入在內(nèi)。因此可以通過(guò)找發(fā)票補(bǔ)回交易差價(jià)交稅的“損失”。這位中介說(shuō),在北京市地稅局公布的征稅細(xì)則中,雖然對(duì)商品房規(guī)定了裝修價(jià)款不得高于房屋原價(jià)10%的規(guī)定,卻沒(méi)有規(guī)定裝修日期,這也提供了找關(guān)系開(kāi)發(fā)票避稅的可能。

  針對(duì)這些情況,業(yè)內(nèi)人士建議有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快對(duì)計(jì)算房屋原值等有關(guān)規(guī)定細(xì)化明確。

  虛假訴訟沒(méi)法過(guò)戶(hù)

  一些人錯(cuò)誤認(rèn)為通過(guò)法院判決辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)可以降低稅費(fèi)

  在北京,豐臺(tái)區(qū)人民法院近日受理了該市一起房屋購(gòu)賣(mài)合同糾紛案。該案原告北京籍單身人士李某今年1月底購(gòu)購(gòu)了自己的套住房,但支付定金和頭付款后,卻遭遇賣(mài)房人拒絕辦理過(guò)戶(hù)及網(wǎng)簽手續(xù),導(dǎo)致3月“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后,失去購(gòu)房資格。為此,李某將賣(mài)房人訴至法院,要求解除購(gòu)房合同,返還已經(jīng)支付的28萬(wàn)元頭付款,并雙倍返還4萬(wàn)元定金。目前,本案正在進(jìn)一步審理中。

  豐臺(tái)法院調(diào)研分析,受“國(guó)五條”及其細(xì)則出臺(tái)影響,二手房購(gòu)賣(mài)中雙方急于過(guò)戶(hù)、規(guī)避政策、弄虛作假三種心理引發(fā)此類(lèi)案件激增。其中弄虛作假心理尤其值得警惕,一些人錯(cuò)誤認(rèn)為通過(guò)法院判決辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)可以降低稅費(fèi),購(gòu)賣(mài)雙方在案件審理過(guò)程中對(duì)證據(jù)、事實(shí)均無(wú)異議,只要求法院盡快判決辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),造成一部分案件存在虛假訴訟的成分。

  法院人士提醒消費(fèi)者,這種以被訴方直接同意給付或?qū)o付憑證直接承認(rèn)等方式逃稅的做法是典型的“以合法形式掩蓋非法目的”的違法行為,非常容易被發(fā)現(xiàn),屬于目前各級(jí)法院打擊的“虛假訴訟”,一旦被發(fā)現(xiàn)核實(shí),相關(guān)當(dāng)事人不但不能實(shí)現(xiàn)其非法目的,而且還可能受到相應(yīng)的民事制裁甚至受到刑事處罰。

  此外,還存在一些其他問(wèn)題。豐臺(tái)法院民四庭法官魏亞南分析,先前房屋購(gòu)賣(mài)交易的雙方當(dāng)事人為少交稅款、急于購(gòu)房而迅速辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù),使得房屋交易過(guò)程中,購(gòu)房人往往無(wú)法詳細(xì)查驗(yàn)所購(gòu)房屋的諸多細(xì)節(jié),房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題易被忽視。同時(shí)物業(yè)費(fèi)、水、電等很多購(gòu)房附屬問(wèn)題亦會(huì)因急于過(guò)戶(hù)而被暫時(shí)擱置,這些暗藏的風(fēng)險(xiǎn)都可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)法律糾紛的增多。

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