昨天，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，被業(yè)內(nèi)稱為“國五條”細(xì)則。除原本已被市場預(yù)期的限購令升級和二套房貸款政策外，細(xì)則中“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的規(guī)定引起市場嘩然。
　　【新政】
　　出售自有住房按差額20%繳個稅
　　細(xì)則要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。

　　對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
　　限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）前；對擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
　　總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作。對房價(jià)上漲過快的城市，要進(jìn)一步提高套住房貸款的頭付款比例和貸款利率。
　　要增加普通商品住房及用地供應(yīng)，原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。住房供需矛盾突出、房價(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量。
　　【算賬】
　　個稅按差額20%征，賣一套房要多繳數(shù)萬元
　　目前，我市執(zhí)行的二手房征收個稅規(guī)則是：賣方需繳納的個稅是差額的20%或總額的1%，賣方可選擇有利于自己的數(shù)額來繳納；如果這套房屋購購已滿5年且為家庭先進(jìn)住房，則可免征個稅。在實(shí)際交易中，賣方一般會選擇按照房價(jià)總額的1%來繳納個稅。
　　新出臺的細(xì)則并未提及總額1%的繳納方式，也沒提及“家庭先進(jìn)住房可免征”，這意味著今后繳納個稅都將按照差額的20%來征收，預(yù)計(jì)這將對二手房交易帶來較大影響。
　　以一套總價(jià)為150萬元的房屋為例，如果房主當(dāng)初購購價(jià)為100萬元，按原來的總額1%繳個稅，只需1.5萬元；如果是家庭先進(jìn)住房且購購已滿5年，則不需繳這筆費(fèi)用。如按照新政，則要繳10萬元，是原來的6倍多。
　　南京我愛我家市場部總監(jiān)胡涓娟認(rèn)為，新政將對二手房市場帶來較大沖擊。但現(xiàn)在房主往往報(bào)的都是凈得價(jià)，如果個稅調(diào)高，房主勢必要習(xí)慣性地轉(zhuǎn)嫁給購方，反而會抬高購房人的購房成本。
　　南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝說，新政將對近年來房價(jià)漲幅過大的二手房造成嚴(yán)重影響。預(yù)計(jì)在南京確定執(zhí)行時(shí)間之前，二手房會加速交易過戶，市場短期內(nèi)會很瘋狂，執(zhí)行后會“速凍”。
　　【影響】
　　我市高淳溧水將步入限購行列
　　專家：效果如何，關(guān)鍵在執(zhí)行力度
　　江蘇省房地產(chǎn)研究所所長李智認(rèn)為，新政提高了購房門檻和購房成本，會對改善型購房需求產(chǎn)生直接的影響。同時(shí)，對整體市場的房價(jià)、銷量、購賣雙方的心態(tài)也會有一定威懾作用。限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，按照此條規(guī)定，剛剛撤縣建區(qū)的高淳、溧水兩地將會加快步入限購行列。
　　南工大天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華認(rèn)為，提高住房轉(zhuǎn)讓所得稅會直接增加投資客房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓成本。目前全國房價(jià)增長快的城市，有的是因供不應(yīng)求所致，有的則是因投資因素所致，南京更接近后者。該政策是否能影響到未來房價(jià)的走勢，關(guān)鍵還要看執(zhí)行力度。短期內(nèi)，其對南京房價(jià)的影響不會很大，若能在稅收制度上調(diào)控，并嚴(yán)格執(zhí)行，由投資力量導(dǎo)致的房價(jià)上漲勢必能得到有效抑制。
　　【供地】
　　南京今年已成交土地86.4萬余平方米
　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2011年我市供地計(jì)劃是500萬平方米，實(shí)際成交458萬余平方米，完成率約92%。2012年，我市供地計(jì)劃為400萬平方米，實(shí)際成交393.6萬余平方米，完成率達(dá)98%以上。連續(xù)兩年的供地計(jì)劃完成率都比較高。今年以來，市國土局已新掛牌12幅地塊，總供地面積達(dá)到77.3萬余平方米；實(shí)際成交土地也已有12幅，累計(jì)成交面積達(dá)86.4萬余平方米。
　　據(jù)了解，我市將于本月底前公布今年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，由于主城區(qū)土地資源有限，今年河西區(qū)、三大副城、南部新城、麒麟科技創(chuàng)新園、燕子磯新城、下關(guān)濱江、江心洲生態(tài)科技島等新興功能板塊，將成為供地的“主力軍”。

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