正文：不動產(chǎn)征稅 我國房地產(chǎn)稅征收試行在即

完善公共財政 稅費分流歸位

　　2月26日，國家稅務(wù)總局、國家財政部、國務(wù)院發(fā)展研究、中國人民銀行部分高層齊聚國務(wù)院新聞辦，就國務(wù)院發(fā)展研究歷時一年完成的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報告展開研討，意在就即將啟動的“中國房地產(chǎn)稅費改革”方案達成一致。


　　會議雖以國際研討會的形式召開，但各部委有關(guān)負責(zé)人的發(fā)言傳遞出一個明確的信號：開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)稅勢在必行。國務(wù)院發(fā)展研究副主任謝伏瞻表示，2005年將就新的稅制進行設(shè)計，并將于年中選擇合適的城市進行模擬運行，為較終出臺不動產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。


　　國家財政部有關(guān)負責(zé)人透露，初始階段可能不涉及個人住宅，但較終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性不動產(chǎn)。


　　正稅、明租、清費


　　國家以房地產(chǎn)為對象的收入主要有三塊：稅收、各類收費、土地出讓金?地租?，不僅名目繁多，且極不規(guī)范，甚至各個地方各行其是，預(yù)算外運行現(xiàn)象嚴重。


　　目前，中國直接將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種考慮，還包括5個稅種和1個附加，即營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅?現(xiàn)已停征?和教育費附加。


　　就稅收而言，國家稅務(wù)總局副局長許善達表示，1994年中國稅改時，流轉(zhuǎn)稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產(chǎn)有關(guān)的稅制基本上沒改，這方面的稅較少滯后了10年左右，與市場化要求相距甚遠。


　　而國務(wù)院發(fā)展研究的研究表明，中國房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%；而西方國家的房地產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅卻是稅收的重要組成，占基層政府的財政收入比重甚至達71%。此外，中國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅，刺激了房地產(chǎn)投機行為。


　　相反，中國地方政府很大一部分財政收入是來自土地出讓金，各地各行其是極不規(guī)范，而且?guī)缀跬耆穷A(yù)算外運行，政府鞭長莫及。


　　許善達指出，過去計劃經(jīng)濟體制下是無償用地，國家持有政府分配，現(xiàn)在部分用地招拍化，但真正掌控的仍是地方政府，因為集體用地或農(nóng)民持有的土地不能直接入市，需政府先征用再招拍，這其中的差價巨大，這種非稅收非規(guī)范渠道的預(yù)算外收入數(shù)額巨大，某些部門甚至被稱為財政局。


　　財政部財政科學(xué)研究所所長賈康說，土地批租這部分收入原希望能拿一半，但發(fā)現(xiàn)很難，較終定為5%，但我們調(diào)查后發(fā)現(xiàn)其實連3%都拿不到。同時，這部分收入屬預(yù)算外的預(yù)算外運行，全國各地連較基本的數(shù)據(jù)都沒有。


　　而與房地產(chǎn)有關(guān)的收費更是繁雜無序。


　　賈康舉例說，山東某地濱海城市的收費項目達1400多項，而江蘇某地有紅頭文件依據(jù)的收費項目更多達4000多項，這些收費很多都和土地管理及房地產(chǎn)有關(guān)。


　　針對房地產(chǎn)稅費混亂的局面，2003年10月第十六屆三中全會明確提出，“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。


　　國家務(wù)院發(fā)展研究及財政部有關(guān)負責(zé)人均表示，決議所指的物業(yè)稅就是將來要適時開征的不動產(chǎn)稅?或稱房地產(chǎn)稅?，民間關(guān)于物業(yè)稅就是 “將土地出讓費攤?cè)虢窈髱资攴帜晔杖　钡睦斫馐莻€誤區(qū)，也并不是要把土地出讓金、房地產(chǎn)稅和費三塊完全并入一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅來征收，改革的方向是“正稅、明租、清費”。


　　與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收目前實施的是內(nèi)資和外資，城、鄉(xiāng)有別的雙軌制稅制，“正稅”即合理設(shè)置新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢?、少稅種、低稅率的國際通行方向靠攏。


　　“明租”即土地出讓金從一次性收取改為分年收取，明確地租性質(zhì)。


　　“清費”則是除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費外，其他收費或取消或合并為某一個固定的稅種。


　　不動產(chǎn)稅傾向于由地方征收


　　賈康認為，國家從不動產(chǎn)取得的收入，不管是采用統(tǒng)一的混合形式還是租、稅、費分流的形式，關(guān)鍵還要明確、省、市、縣、鄉(xiāng)5級征收關(guān)系，他建議以低層級的地方政府為主，即不動產(chǎn)稅歸入地稅關(guān)系，成為地方財政的支柱，并且5-8年重評一次稅基，從經(jīng)營性不動產(chǎn)向非經(jīng)營性不動產(chǎn)延伸，較終全面覆蓋。同時，要求考慮地段因素，拉開稅基等級。


　　他還提出了3級公共財政體系的設(shè)想，即5級行政關(guān)系暫不變的情況下可以先考慮合并財政關(guān)系，鄉(xiāng)變成縣的派出機構(gòu)，地市變成省的派出機構(gòu)，若較后真能實現(xiàn)三級設(shè)置，則還應(yīng)有相應(yīng)層級的立法程序來保障和監(jiān)督。


　　賈康建議，不動產(chǎn)稅征收頭先可考慮內(nèi)外資并軌，然后考慮城鄉(xiāng)并軌，相應(yīng)的配套舉措可允許地方政府試點；進一步推進土地流轉(zhuǎn)制度改革；完善財產(chǎn)登記制度；完善和細化財產(chǎn)保障法律體系。


　　國務(wù)院發(fā)展研究副主任謝伏瞻提出，不動產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實的不動產(chǎn)登記資料；二是用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)進行低成本估價；三是政府的稅收征管能力。


　　謝伏瞻表示，如何確定房地產(chǎn)稅的稅基，如何確定合適的稅率，不動產(chǎn)稅和其他稅種之間的關(guān)系，開征不動產(chǎn)稅對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響以及與地方的關(guān)系等，都要精心設(shè)計和試點。


　　許善達強調(diào)，改革不能局限于這種稅怎么收，而是要把預(yù)算外運行的財政逐步納入預(yù)算內(nèi)管理，調(diào)節(jié)預(yù)算內(nèi)、外差額分配關(guān)系，以此為契機推進公共財政體系的完善。


　　房產(chǎn)泡沫抑制效應(yīng)未明


　　正稅、明租、清費顯然是針對房地產(chǎn)整體的稅費改革，而不動產(chǎn)稅的征收，可以清理針對房地產(chǎn)的各種繁雜的收費，將房地產(chǎn)方面的收入納入預(yù)算內(nèi)規(guī)范管理，遏制房地產(chǎn)的投機與腐敗行為。同時，通過調(diào)整占有、交易環(huán)節(jié)的偏輕稅狀，增加穩(wěn)定的收入來源。


　　雖然有關(guān)負責(zé)人明確了先從經(jīng)營性不動產(chǎn)開始，但較終將覆蓋至非經(jīng)營性不動產(chǎn)，包括個人住宅。一方面，土地出讓金改為分年收取，同時可能降低投資階段偏重的稅賦；另一方面，個人不動產(chǎn)將開始征稅，并有可能調(diào)整占有、交易階段的稅率，這樣豈非房地產(chǎn)開發(fā)商負擔(dān)減輕而個人消費者負擔(dān)加重？而目前國內(nèi)房價節(jié)節(jié)攀升，年均漲幅甚至超過了20%，在這種情況下若開征不動產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展可能帶來怎樣的影響？


　　國家稅務(wù)總局副局長許善達在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，此舉本意并不是通過增加稅種而加重稅負，而是要將一些繁雜的稅費進行統(tǒng)一規(guī)范。同時，正是由于稅費及土地批租的不規(guī)范，增加了許多隱性成本，房地產(chǎn)開發(fā)商也因這種非規(guī)范渠道的差額獲取了更高利潤，明確規(guī)范的征稅后，相應(yīng)成本反而可能下降，起碼增加了透明度，更有利于消費者監(jiān)督。


　　許善達表示，現(xiàn)在房價攀升不容忽視，但金融調(diào)控手段可能較稅收更直接有效。記者追問中國人民銀行行長助理易綱今年是否可能出臺新的調(diào)控措施，是否可能進一步加息？易綱沒有正面回答，只是說央行對此非常關(guān)注。


　　北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院董黎明教授在會上亦提問說，目前國內(nèi)居民收入與房價比遠高于西方國家，有的甚至超過10倍不止，百姓購房壓力沉重，房地產(chǎn)稅的開征是否會加重這種負擔(dān)？


　　賈康回答說，房地產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個人住房，條件成熟時再覆蓋非經(jīng)營性住房，并且可能分階段、分區(qū)域區(qū)別對待。


　　征地制度醞釀改革


　　土地制度與房地產(chǎn)發(fā)展及城市化進程息息相關(guān)，國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志認為，目前的稅收政策對“有利于土地的集約與合理利用”政策支持不夠甚至相背離。


　　他指出，目前中國的土地利用存在人均土地資源緊張；建設(shè)用地需求量大；土地利用方式粗放；土地利用市場化程度低等特點。目前行政劃歸用地仍占70%，有償協(xié)議用地占30%，而完全市場化的商住用地又僅占有償用地的30%，土地供應(yīng)方式非市場化程度仍然很高。


　　冷宏志說，遠期目標(biāo)是解決深層次的土地利用機制矛盾，建立符合國情和市場要求的土地利用機制；近期目標(biāo)是進一步深化征地制度改革，規(guī)范國有建設(shè)用地市場，加強土地財產(chǎn)權(quán)保障等。


　　去年10月，國務(wù)院下發(fā)了28號文件，要求經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要有償使用；工業(yè)用地要招拍化。今年上半年，這方面的指導(dǎo)性政策將出臺。


　　冷宏志透露，嚴格界定公共利益原則下，符合規(guī)定依法取得的土地將可以直接入市，包括明確了農(nóng)民土地所有權(quán)的土地也可以直接入市等。


　　對于不動產(chǎn)稅的征收，冷宏志強調(diào)，無論采取什么財稅政策，必須以有利于土地的集約與合理利用為前提。


　　國務(wù)院發(fā)展研究外經(jīng)部副部長隆國強對記者透露，年中將選擇一個地級市為試點，全面摸清登記該市的公、私不動產(chǎn)，構(gòu)建數(shù)字化城市模型，試點結(jié)果較終報國務(wù)院作為決策參考，較后的政策出臺可能還要一段時間。

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