房產交易中避稅與偷稅的區(qū)別
　　避稅是利用稅務籌劃合法的減少交稅，偷稅則是非法的，應受懲罰。房產交易中延期過戶、通過房地產公司改底單，并不法律并不禁止，均可厚非。而假與真購賣，做兩份陰陽合同少交稅，則屬非法的，一旦發(fā)現(xiàn)應受懲罰。 一．延期交易過戶
    這一招是目前較常見的避稅操作方式，往往幻化為不同的操作方式，但萬變不離的根本是先實現(xiàn)房屋的交接，待涉稅期滿恢復“自由身”后再交易過戶。
　　　購賣雙方主要在以下幾方面容易產生糾紛：1．因房價升降導致撕毀合同：房價飆升，上家可能不賣或一房多賣；房價回落，下家可能不購。違約成本如果低于可得利益，誠信缺失的上、下家極有可能撕毀合同，致使合同目的落空。
　　2．合同履行不能：（1）不可抗力如地震等造成房屋毀損滅失，合同客觀履行不能。因尚未辦理過戶手續(xù)，上家須承擔房屋毀損滅失的風險。（2）間隔長，變故多：如上、下家任何一方出現(xiàn)失蹤、死亡、重疾、出國等情況，又不能辦理或不能及時辦理相應的公證委托手續(xù)，則后續(xù)交易過戶手續(xù)無法進行或無法按時進行，糾紛在所難免。
　　3．政策變化風險：（1）國家稅收政策的變化：當前有關征收個人所得稅、土地增值稅等的傳言此起彼伏，雖然迄今為止尚未聽到官方確切消息，但通過稅收手段調控房市已經在“國六條”中體現(xiàn)。這些稅種一旦開征，而原來的購賣合同中又沒有對此明確約定承擔主體，上、下家若補充協(xié)議不成，糾紛隨之而來。（2）銀行貸款政策變化：由于沒有交易過戶，銀行就不能辦理針對該套房屋的抵押登記，如果下家又不能提供有效擔保，其貸款便遲遲不能辦出，此時下家面臨違約的風險（即不能按時將銀行貸款支付上家），上家面臨拿不到全款的風險。另外，此間貸款利率的浮動，下家也會受到相應的影響。
　　4．其他風險：如房屋在此期間被列入動遷范圍，下家雖早已入住使用，但因為沒有辦理過戶手續(xù)，無法獲得相應動遷補償款項；下家再心急火燎也無濟于事，如及早過戶，下家的這種損失就可以有效避免。
　    ●二．假與、真購賣
    主要體現(xiàn)為上、下家在中介的主持下先簽訂與合同并辦理公證，然后再簽訂購賣合同。拿與合同去交易辦理過戶，憑購賣合同支付相應款項。
　　風險警示：上、下家的風險主要體現(xiàn)在：
　　1．不予公證的風險：與的標的物是房屋，金額巨大，上、下家一般非親非故，很難讓公證人員相信與行為系上家真實意思表示。若公證無法辦理，其他后續(xù)環(huán)節(jié)無法進行下去。
　　2．此消彼長，面臨處罰：根據相關法律法規(guī)的規(guī)定，房產與合同必須辦理公證手續(xù)，而公證費為房屋總價的2％左右，同時下家還需繳納房屋總價3％的契稅。這樣看來，和5．55％的營業(yè)稅相比，上、下家并沒有得到多少實惠。而且，如果逃避稅費的行為情節(jié)嚴重，數額較大的話，上、下家很有可能受到國家財稅部門的處罰。
　　3．過戶后，如果下家違約不付款，上家就會處于被動地位：房屋過戶后，下家很有可能對真正的購賣合同不再履行。此時，與合同已經經過公證，即使上家提出與合同是以合法形式掩蓋非法目的的無效合同，下家可能提出異議，此時合同的效力只能通過法院或者仲裁機構才能予以確認。時間、人力、物力的損耗不可避免。另外，上家也可能源于自身規(guī)避營業(yè)稅的難言之隱而不得不放棄訴訟。
　　4．下家往往無法追究上家的房屋質量瑕疵責任。根據《合同法》第191條的規(guī)定，與的財產有瑕疵的，與人不承擔責任。鑒于此時房屋與合同已經經過公證且在房產交易備案完畢，如果房屋出現(xiàn)質量問題，下家依據與合同無法追究上家責任。這時下家只能是“啞巴吃黃連，有苦說不出”。
　　而中介明知假與，真購賣的實際情況而故意代上、下家辦理相應手續(xù)，如被國家財稅部門掌握確鑿證據，就有可能面臨被處罰的危險。
    ●三．陰陽合同非法避稅
    主要體現(xiàn)為上、下家故意標低房價，簽訂陰陽合同來達到避稅目的。
　　風險警示：陰陽合同是非法的避稅方式，因為實際的交易額大于表面的交易額，所以實際繳付的稅款少于應當繳付的稅款，嚴格來說，應當受到行政處罰，數額巨大的，可能還會構成犯罪。將來購家再賣房時，可能要多繳稅款，如遇拆遷補償也會受影響?！≡摲绞綖榱吮芏惞室怆[瞞了真實價款進而虛構較低價款，屬違法行為，一旦查出，將會遭受處罰；即使僥幸沒有查出，如購方再次交易時，也可能增加其稅費支出。由于各方的利益不同，產生糾紛后再去補救非常困難。購賣雙方在簽訂合同時應充分預見合同履行中可能出現(xiàn)的風險，并在合同中對風險出現(xiàn)后責任的承擔做出明確的約定，降低履行合同的風險，避免糾紛或承擔不應有的損失。購賣雙方在合同中對現(xiàn)有稅費及以后因政策調整可能出現(xiàn)的稅費增加由誰承擔做出明確約定；對一方因政策調整導致稅費增加而出現(xiàn)的毀約行為，可適當提高違約金的數額，使其不敢輕易毀約

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！