據(jù)報道，樓市“春天派”的四大 之一、亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存做客交易實況，談了他對中國房地產(chǎn)業(yè)和北京房價未來走向的看法。

　　陳寶存：目前尤其是去年下半年開始，可能越來越明確的大家都認(rèn)為房價，反正絕大部分人都認(rèn)為房價還要漲?，F(xiàn)在的問題是漲幅的問題，漲與不漲的問題。二手房去年北京的基本上因為是主城區(qū)這個為主，去年漲了36%，即使在通州今年1月份的數(shù)據(jù)跟去年1月份同比也是漲了36%。

　　實際上限購有一個的負(fù)作用就是土地供應(yīng)連年的下降，實際上北京市場是特別明確的，連續(xù)三年的土地供應(yīng)都完成計劃不足50%，去年是計劃供應(yīng)量的38%。所以說這個因素現(xiàn)在限購雖然說短暫的是壓抑住了一部分需求，但是實際上在土地供應(yīng)上未來將是一個巨大的難題。供應(yīng)在減，它對房價的因素，我覺得大家越來越明白了，就是樓市春天派這幫人說的很多的觀點。我一直在說未來五年房價要翻番，北京是翻番是特定的，為什么呢？實際上我當(dāng)時說了五個因素。前天任總說了四個因素，但是實際上大家的感覺都是一樣的。

　　我不贊同今年蛇年就完全能大漲，因為大漲我是看未來，但是現(xiàn)在這種政策還沒有完全明確的情況下，新房的這部分應(yīng)該是漲的幅度不是很大，二手房壓制不住。去年開始北京實際上是二手房發(fā)力發(fā)的太狠了。

　　實際上現(xiàn)在是城市化進程剛剛所謂的完成了51%，這里面還有1.7億人人口在租房，沒有真正的城市化，這樣還有大量的城市化的這種需求，根本不是人口紅利，而是城市化進程當(dāng)中人口涌向城市的這種紅利，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的沒結(jié)束，至少30年之內(nèi)結(jié)束不了。

　　現(xiàn)在我們也聽到各方聲音，有較看好的聲音認(rèn)為將來北京、上海這樣的一線城市會漲到每平80萬，城市化進程到底什么是城市化進程，現(xiàn)在就有一個悖論，如果想城市化進程更好的發(fā)展下去，那么可能農(nóng)村或者是城鎮(zhèn)的人要進城，進城就得有住所，就得購房，但是你房價這么高企別說每平米80萬，就是50萬當(dāng)?shù)氐娜硕假彶黄?，誰能購得起，老百姓都購不起，城市化進程是不是又因為高房價而進行不下去了。

　　貨幣購購力的貶值，高速發(fā)展的經(jīng)濟體這種貶值就是同樣的1元可能25年后的1元跟現(xiàn)在完全是兩回事了。也許未來那個年代的80萬可能是咱們一個月的收入了。

　　2004年土地招拍掛政策嚴(yán)格實施之后地價跟房價輪番上漲的幅度越來越高，這應(yīng)該是較主要的因素。但是現(xiàn)在這個因素再想改變我覺得是不可能的。

　　現(xiàn)在大家對于土地財政這塊還有一個誤讀，就是大家都把土地出讓金當(dāng)做地方政府一個行政性開支去理解，不對，因為這里面有太多太多的征地拆遷安置成本，還有咱們經(jīng)常說的七通一平，包括城市建設(shè)的像城鐵、高鐵。水電路再加上七通。

　　中國是從商品房開發(fā)98年之后一直到土地的這種七通一平建設(shè)，就是依賴土地財政也是在一級開發(fā)出現(xiàn)之后才開始依賴的，07年才開始基本上全國才開始推行一級土地開發(fā)。07年開始，但是歐美是什么時間開始的呢？200年前就有了，人家可能是單單的七通一平當(dāng)中的下水可能就做了十年、二十年、五十年。城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，管網(wǎng)配套設(shè)施，包括修路，包括污水處理都打到成本里面了，建一個公園不賺錢吧？建一個高爾夫也不賺錢吧？就是體育公園，政府要建一個公園的話根本不賺錢的，工業(yè)再不賺錢？現(xiàn)在商業(yè)綜合體有的城市都已經(jīng)不要錢了，只要投資能過來，免費給你地。

　　一級項目的開發(fā)真正能賺錢的只有住宅用地還有商業(yè)金融用地，就這兩塊地可以賺錢，其余的全是大賠，這種賠錢賠的一級開發(fā)公司不可能承擔(dān)，只能加到了住宅用地上，去年有一句特別雷人的話，我是實行高房價，真正的獲益者就是普通的老百姓，你在逛公園的時候，你在坐**城鐵的時候兩塊錢的時候，你一定要考慮事先購房人支持了這些建設(shè)。

　　較近我也在研究這些國外的房價，實際上你比如說打個倫敦為例，有一個數(shù)據(jù)大家可以聽一下，在倫敦頭套房購購的平均年齡是52歲，在全英國是37歲，你說房價能不高嗎？如果不高的話不可能52歲才能購得起房子。

　　實際上在土地的財政上還有幾個因素，現(xiàn)在土地出讓金的收益要拿出10%給教育，10%給水力還要有10%以上給交通的補貼，北京現(xiàn)在是明文規(guī)定，住建部06年就規(guī)定的，一定要拿出土地出讓金一部分收益補貼給公交這種情況。

　　現(xiàn)在M2今年可能是目標(biāo)13%的增幅，如果要是5年之內(nèi)都是13%也差不多就翻一番了。所以說這個好像是遏制不住的，而且我覺得現(xiàn)在的所有穩(wěn)增長的政策去年開始我說的較多的也是穩(wěn)增長的經(jīng)濟上的穩(wěn)增長，實際上就是四萬億重回，因素原來是城市間的交通，高鐵，這一輪是城市軌道交通，城市自己的內(nèi)部的內(nèi)循環(huán)，該不該做呢？確實該做，不做是不行的，不做的話現(xiàn)在交通運輸問題就解決不了。所以說需要做，必須做。當(dāng)然這十年的時間能把整個城市公交，城市間的公交，城市間的基礎(chǔ)設(shè)施都做完的話當(dāng)然進步很大。而且還有后來經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的這種基礎(chǔ)。

　　原來是網(wǎng)友給我們封的是樓市唱漲派，不好聽叫做叫春派，較后我們認(rèn)可的還是春天派。

　　漲，這是沒有異議的。所以至少一線城市五年要翻一番的，其他二三線城市各種條件不一樣，有的就是人口的涌入不太充分的地區(qū)，可能漲幅不高，但是一定還會漲。

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