從微觀樓市成交和市場預(yù)期看，一季度房地產(chǎn)投資繼續(xù)向上，房企利潤大增，房價上漲壓力不減將是大概率事件。
  自從去年四季度提出推進城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略以來，房地產(chǎn)猶如脫韁野馬馳騁千里，2012年12月底至2013年1月份樓市成交的提升和地產(chǎn)股反彈成為近來市場關(guān)注的話題。分析人士認為，政策真空期、季節(jié)因素影響、投資的慣性增長和市場適應(yīng)性的增強，將帶動地產(chǎn)市場持續(xù)景氣，而下半年諸多不確定因素可能使房地產(chǎn)市場再受重壓考驗。
  2013年以來，一線城市樓市成交環(huán)比持續(xù)上升，土地市場成交也繼續(xù)升溫。地產(chǎn)市場的暖冬點燃了開發(fā)商業(yè)績承諾的希望。透過樓市熱銷的背后可以看出，市場內(nèi)在的修復(fù)和政策壓力偏松可能是近期地產(chǎn)走牛的重要支撐，而季節(jié)因素退居其次。
  先從季節(jié)因素看，2004年以來的歷史數(shù)據(jù)表明，一季度往往是地產(chǎn)投資高速增長的時期，尤其是在投資高漲的2007年和2008年，但2010年以來持續(xù)3年的地產(chǎn)調(diào)控中，地產(chǎn)投資增速一路下滑，伴隨著政策的影響，這種季節(jié)性因素已經(jīng)非常微弱。當前支撐地產(chǎn)投資增長的動力更多來自于去年四季度以來城鎮(zhèn)化推進的政策利好，以及一些龍頭公司積極消化庫存?？梢哉f企業(yè)與政府積極主動的策略催生了去年四季度以來房地產(chǎn)市場的火爆。
  那么這種局面是否可以持續(xù)呢？從近來市場的變化和政府的表態(tài)看，一線城市房價反彈、房產(chǎn)稅未來推廣、官員拋售房產(chǎn)現(xiàn)象擴大、各地開始深化城市發(fā)展綱要等，在這些利多利空因素的交織下，仿佛很難決斷。但是考慮到當前的時點、地產(chǎn)調(diào)控的時滯與市場反應(yīng)等因素，一季度可能是全年房地產(chǎn)投資的高點，地產(chǎn)公司的業(yè)績可能會同比創(chuàng)下新高。隨著投資模式的轉(zhuǎn)型和政策微調(diào)的影響，地產(chǎn)投資和銷售繼續(xù)向好將面臨更多因素的考驗。
  頭先，從當前時點看，“兩會”前后一般是政策靜默期，尤其是針對某一具體行業(yè)單獨出臺調(diào)控政策的概率有限。政策的暫時持續(xù)性和調(diào)整的周期使得行業(yè)利益和部門格局可能不會發(fā)生大的變動，對于地產(chǎn)而言，從北京、上海等有代表性城市的官員表態(tài)看，政策維持現(xiàn)狀的概率較大，是否要加碼還需根據(jù)市場形勢而變。不過從大的方向看，政府單一行政調(diào)控的效力和影響都有很大的不足之處，市場化、自發(fā)的調(diào)節(jié)將會主導(dǎo)未來樓市發(fā)展。
  ，從當前市場表現(xiàn)看，一線城市成交環(huán)比提升20%，當前北上廣深的周成交數(shù)據(jù)已經(jīng)超過2010年調(diào)控時水平，而房價也在高位緩慢爬行。從調(diào)控的效果看，價穩(wěn)量漲的局面在接下來的時間內(nèi)還將是市場的主要特點。在短期經(jīng)濟沒有外部沖擊的影響下，房地產(chǎn)市場的運行態(tài)勢繼續(xù)平穩(wěn)，這將繼續(xù)擴大地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間。從當前部分企業(yè)公布的業(yè)績快報看，平均利潤增速在25%左右，龍頭企業(yè)去年四季度以來的熱銷將極大提升全年的利潤，從而實現(xiàn)年初的業(yè)績承諾。
  第三，從比較確定的政策因素看，城鎮(zhèn)化的推進，在初期將會加大對“物”的投入，這就意味著以城建、項目為主的傳統(tǒng)地產(chǎn)投資模式還將保持著較大的后勁。因此，從貫穿全年的主題看，地產(chǎn)投資增長還將有20%以上的空間。一季度加大開工、爭取項目、落實資金，將是各主要城投公司和地產(chǎn)公司的工作。
  較后，從地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對能力和市場預(yù)期調(diào)整看，經(jīng)歷了3年的調(diào)整，規(guī)范的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立好完善的風(fēng)控體系和應(yīng)對措施，在市場波動的時候，龍頭企業(yè)積極主動的管理能力進一步加強，而市場對政府調(diào)控的意圖和政策效力也有充分的預(yù)期和調(diào)整。因此，整體上，地產(chǎn)市場抵抗非系統(tǒng)風(fēng)險的能力在提升，這也在一定程度上支持未來樓市的平穩(wěn)運行。
  當然，需要關(guān)注的是下半年后調(diào)控風(fēng)險可能積累。雖然當前房地產(chǎn)景氣回升較為確定，但是不排除系統(tǒng)性風(fēng)險和外部因素的擾動導(dǎo)致房價快速增長，屆時政府可能再度出臺較為嚴厲的措施，房地產(chǎn)市場可能再度陷入調(diào)整。

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