海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并非是一件壞事，但起碼是要做足功課，起碼有很清晰的動(dòng)作思路以及模式才能“出海”。如今希盼的是，作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科能做到這一點(diǎn)。

　　近日對(duì)于龍頭萬(wàn)科大家的目光都集中在股票市場(chǎng)上，而對(duì)其另一個(gè)舉動(dòng)則關(guān)注得不多。萬(wàn)科除了將B股轉(zhuǎn)為H股外，還聯(lián)合新世界在香港拿下了一幅地塊作價(jià)34.34億港元。這可以說(shuō)是萬(wàn)科頭次走出中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)而向外圍進(jìn)軍。這看上去是一個(gè)平常的投資舉動(dòng)，但實(shí)際上的意義則遠(yuǎn)不限此?？梢哉f(shuō)，萬(wàn)科是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中實(shí)力較強(qiáng)的一家，同時(shí)也是走得比較穩(wěn)的龍頭。作出進(jìn)軍海外的決定意味著什么可想而知。

　　事實(shí)上，早在萬(wàn)科以前，國(guó)內(nèi)很多知名的品牌開(kāi)發(fā)商都早早地邁出了海外淘金這條路，除了融資以外，投資海外地產(chǎn)也是頻頻。此前，這些原本根植于國(guó)內(nèi)的企業(yè)進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)都被認(rèn)為是在試水，是一種企業(yè)行為，對(duì)于行業(yè)而言影響不大。但是，此次身背國(guó)內(nèi)銷售超過(guò)1400億元人民幣身價(jià)的萬(wàn)科也走出了這一步，這倒可以稱得上是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)都在向海外天地蠢蠢欲動(dòng)。

　　進(jìn)軍海外，占據(jù)境外行業(yè)可以說(shuō)一直都是國(guó)內(nèi)不少人所希盼的事件。畢竟長(zhǎng)期以來(lái)，不管是什么樣的行業(yè)大多都是國(guó)外的品牌來(lái)?yè)屛覀兊氖袌?chǎng)，而我們的企業(yè)卻很難在其他國(guó)家或者地區(qū)得到良好的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)起碼在國(guó)內(nèi)已經(jīng)是支撐經(jīng)濟(jì)的較強(qiáng)大力量，由它來(lái)實(shí)現(xiàn)這一步無(wú)疑是比較理想的選擇。而且，以前期一些品牌房企在海外的成績(jī)來(lái)看，也算過(guò)得去。像綠地，近期就有報(bào)道稱，其在韓國(guó)的項(xiàng)目馬上就要開(kāi)售。而像碧桂園、中國(guó)鐵建、萬(wàn)通等多家大型房企都已經(jīng)在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，規(guī)模甚至達(dá)到了上百億美元之巨。萬(wàn)科的加入，也更是為這一支海外大軍提供了極有力的聲援。

　　除了行業(yè)的優(yōu)勢(shì)以外，海外相對(duì)而言更為寬松的政策，也為這些企業(yè)的進(jìn)軍減少了不少心理負(fù)擔(dān)。事實(shí)上，海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本相比于國(guó)內(nèi)還是比較低的，而且也更容易融資。國(guó)內(nèi)的房企大鱷即使是國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目融資，只要一伸手境外就會(huì)有大把資金流進(jìn)，更何況是投資海外項(xiàng)目。從這個(gè)角度上看，房企走出，投身到國(guó)際市場(chǎng)，看上去是大有可為的。

　　但盡管如此，房企的出海之路還是不能不令人擔(dān)憂。頭先個(gè)令人不安的就是市場(chǎng)的問(wèn)題。不少人都發(fā)現(xiàn)，在國(guó)內(nèi)做房地產(chǎn)是來(lái)錢較快的。起碼在近十多年來(lái)，這個(gè)行業(yè)在國(guó)內(nèi)可以說(shuō)是風(fēng)生水起，即使是國(guó)家有政策調(diào)控都難以完全控制這個(gè)“打不死的小強(qiáng)”。原因很簡(jiǎn)單，只要你隨便找?guī)讉€(gè)人來(lái)問(wèn)問(wèn)想不想購(gòu)房，百分之一百的答案都是想。在需求如此強(qiáng)烈，起碼是需求心態(tài)如此強(qiáng)烈的地方，房地產(chǎn)行情想不好都難。但是，如果是在其他地區(qū)和國(guó)家，情況可能就不太一樣。在波房企試水海外市場(chǎng)的時(shí)候，有已經(jīng)有專家提出這個(gè)問(wèn)題，海外的項(xiàng)目客戶群如何建立。幾年過(guò)去了，答案還是原來(lái)的那一個(gè)，“依賴國(guó)內(nèi)購(gòu)購(gòu)力”。事實(shí)上，大部分的海外項(xiàng)目，選擇的銷售方式都很簡(jiǎn)單，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后除了在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行營(yíng)銷宣傳外，還會(huì)移師國(guó)內(nèi)各地，大肆推廣，而且國(guó)內(nèi)的購(gòu)家很多時(shí)間都是房企海外項(xiàng)目的主要支撐力。這種銷售方式被人稱為是“自產(chǎn)自銷”。

　　“自產(chǎn)自銷”的銷售模式不能說(shuō)錯(cuò)，現(xiàn)時(shí)也不僅是國(guó)內(nèi)房企海外項(xiàng)目回國(guó)銷售，更多的是海外開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目也會(huì)來(lái)中國(guó)拉客。但這種模式的長(zhǎng)久性是值得懷疑的。國(guó)人出海購(gòu)房的目的大部分是為了投資，而且是受到“恒久土地”以及“低價(jià)”的吸引而去的。對(duì)于海外置業(yè)的成本以及風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)還不足。但近年來(lái)，這種海外置業(yè)的風(fēng)潮已經(jīng)沒(méi)有那么盛行的。原因就是越來(lái)越多的人了解其中的風(fēng)險(xiǎn)，而且也看到其獲利的空間甚至沒(méi)有國(guó)內(nèi)投資那么大。這就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，如果在海外置業(yè)潮退了之后，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商大肆進(jìn)軍海外潮又起，那么較后還有誰(shuí)能成為這些項(xiàng)目的銷售依靠呢？

　　海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并非是一件壞事，但起碼是要做足功課，起碼有很清晰的動(dòng)作思路以及模式才能“出海”。如今希盼的是，作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科能做到這一點(diǎn)。作為一向走路較為謹(jǐn)慎的企業(yè)，而且有比較渾厚的實(shí)力，如果能先形成中國(guó)房企海外戰(zhàn)略的模式，那么對(duì)于有意或者已經(jīng)進(jìn)軍海外的品牌來(lái)說(shuō)肯定不會(huì)是壞事。（編輯 謝檢秀）

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