如果房價(jià)不回歸到理性水平，農(nóng)民無法真正進(jìn)城，有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化就會化作泡影。

　　——易憲容

　　中國社會科學(xué)院金融研究所研究員

　　國內(nèi)樓市的價(jià)格較近又漲起來了。2012年12月18日國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲的有53個(gè)，占比達(dá)7成以上。同日央行公布的四季度問卷調(diào)查顯示，29%的居民預(yù)期房價(jià)上漲，同比上漲10個(gè)百分點(diǎn)，比年初高11.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　隨著一些城市的樓市價(jià)格上漲，較近京滬廣等地再次出現(xiàn)恐慌性購房潮。這不僅令國內(nèi)地產(chǎn)股表現(xiàn)搶眼，也使得不少企業(yè)(房地產(chǎn)企業(yè)或非房地產(chǎn)企業(yè))紛紛進(jìn)入土地市場。有人認(rèn)為，這些現(xiàn)象均表明國內(nèi)樓市價(jià)格將出現(xiàn)新一輪快速上漲。

　　國內(nèi)樓市價(jià)格連續(xù)幾個(gè)月上漲，各地出現(xiàn)住房潮，這將直接考驗(yàn)新專業(yè)班子對樓市調(diào)控的底線與決心。更為嚴(yán)重的是高房價(jià)不僅阻礙了國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，還引發(fā)了一系列社會問題，如財(cái)富分配不公、腐敗盛行、民眾價(jià)值觀念扭曲等。如果任由這種情況繼續(xù)下去，新一屆專業(yè)班子的經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏圖恐將受到影響。因此，根本治理當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中不和諧因素是新一任政府工作重中之重。

　　要遏制當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫，就得了解為何當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫又會吹起？兩年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為何越是調(diào)控，其房價(jià)越是上漲？有人認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)樓市的量價(jià)齊升，主要是市場對新一任政府的“城鎮(zhèn)化”誤讀。因?yàn)椋谑袌隹磥?，所謂的城鎮(zhèn)化主題，不僅是未來經(jīng)濟(jì)增長之動力，而且要通過樓市來撬動。不論是1998年的房改還是2009年的房市優(yōu)惠，都成為了推動經(jīng)濟(jì)走出低谷的主要?jiǎng)恿?。因此，新政府只要搞城?zhèn)化，必然會帶來巨量的住房需求，樓市發(fā)展與繁榮及房價(jià)上漲也是必然。其實(shí)，這只是對前十年城鎮(zhèn)化的一種理解。目前，如果房價(jià)不回歸到理性水平，農(nóng)民無法真正進(jìn)城，那么，有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化就會化作泡影。

　　其實(shí)，當(dāng)前房價(jià)又重新上漲，較為根本的原因就在于市場理解未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場性質(zhì)不會改變。因?yàn)?，盡管經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動搖，但是政府至今既未對住房市場性質(zhì)作一個(gè)清楚界定并堅(jiān)決要求國內(nèi)住房市場在性質(zhì)上真正轉(zhuǎn)型，也沒有出臺新的住房政策來改變當(dāng)前國內(nèi)住房市場現(xiàn)狀。反之，市場則認(rèn)為為了穩(wěn)增長及強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會放松。

　　可以說，對于具有兩棲性(投資與消費(fèi)屬性)的住房，如果不對其性質(zhì)在政策上作一個(gè)清楚的界定，而是把這兩種屬性混在一起，那么要出臺遏制住房投機(jī)炒作經(jīng)濟(jì)政策是不可能的。因?yàn)椴煌瑢傩缘淖》?實(shí)際上住房是同一產(chǎn)品，但兩種屬性的住房其定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)作方式及供求關(guān)系完全是不一樣的)具有不同的供求關(guān)系。如果住房是一種投機(jī)投資品，現(xiàn)在卻用住房消費(fèi)品的供求關(guān)系來解釋住房價(jià)格變化，這是根本行不通的。

　　從中國住房市場現(xiàn)實(shí)的情況來看，在2010年之前的幾年，中國住房市場完全是一個(gè)以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場，所以中國住房市場的投機(jī)炒作十分嚴(yán)重，不少城市的房地產(chǎn)泡沫也相當(dāng)大。而2010年國十條出臺之后，盡管經(jīng)過一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，一些城市的投機(jī)炒作有所收斂，房地產(chǎn)泡沫也沒有繼續(xù)吹大，但由于房價(jià)沒有多少調(diào)整，國內(nèi)房地產(chǎn)投資投機(jī)為主導(dǎo)市場的性質(zhì)并沒有多少改變。

　　何也？從較近國內(nèi)住房市場的情況來看，一是早幾年房價(jià)上漲得較快，房地產(chǎn)泡沫吹得的一些地方，盡管經(jīng)過一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但是調(diào)控后不僅房價(jià)沒有下跌，較近反而漲了起來，而且比其他一些地方漲得更多。

　　二是前兩年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一來，這些房地產(chǎn)泡沫吹得的地方，盡管曾出現(xiàn)過住房銷售突然下降甚至急劇下跌，但當(dāng)?shù)刈》康膬r(jià)格卻沒有下跌太多。如果住房是一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，當(dāng)住房銷售急劇下跌時(shí)，房價(jià)也會隨之快速下跌，進(jìn)而消費(fèi)需求就會釋放出來，如果供給不增加房價(jià)又會上漲。但是這種情況并沒有發(fā)生，住房銷售下降房價(jià)仍然頂在天花板上。

　　三是當(dāng)前房價(jià)較先開始上漲的地方也正是那些早幾年住房投資投機(jī)較為嚴(yán)重的地方，而那些早幾年住房價(jià)格上漲不快，房地產(chǎn)泡沫比較小的地方，不僅住房價(jià)格不漲，而且住房的銷售也沒有上升。從上述現(xiàn)象來看，當(dāng)前國內(nèi)的住房市場仍然是一個(gè)投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場，整個(gè)住房市場的性質(zhì)并沒有發(fā)生根本性的變化。

　　當(dāng)前不少政府職能部門把住房市場這種現(xiàn)象看作是住房的“剛性需求”在支撐市場，是住房“剛性需求”拉動了當(dāng)前住房市場的量價(jià)齊升。實(shí)際上，假定這種“剛性需求”是自住需求(實(shí)際上是不成立)，那么這種自住需求不僅要有事前限制(即所謂的限購令)，而且還得有事中與事后的限制。

　　如果沒有政策上的事中與事后限制，要用購購多少套住房來區(qū)分投資與消費(fèi)需求是不可能的。因?yàn)?，購購一套住房同樣可是投資。但是，在目前的情況下，住房政策上沒有對住房事中與事后限制來界定為住房消費(fèi)需求。還有，只要當(dāng)前住房市場性質(zhì)不改變，或住房仍然是一種賺錢工具，那么投資者要化解當(dāng)前這種事前限制易如反掌。再加上全國的住房信息系統(tǒng)沒有聯(lián)網(wǎng)，各地更是無法識別購購住房者到底購購住房是自住需求還是投資需求。這時(shí)，購購住房以牟利更會發(fā)展到有效。因?yàn)?，早幾年購購住房是一種一本萬利的生意，哪一個(gè)投資炒作者愿意退出這個(gè)市場。

　　所以，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然是一個(gè)以投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場，投資投機(jī)者仍會借助任何信息或題材來影響或改變市場預(yù)期，由此來左右住房市場之價(jià)格與銷售。對此，新一任政府決不能掉以輕心，否則中國經(jīng)濟(jì)又會走上早幾年以房地產(chǎn)拉高“GDP”的老路。所以說，當(dāng)前全國房價(jià)剛剛顯露出的過快上漲苗頭正在考驗(yàn)著新專業(yè)班子對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的底線與決心。

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