“目前開發(fā)商處于進(jìn)退兩難的地步，也可以說，現(xiàn)在降價(jià)的決定權(quán)已經(jīng)不完全在開發(fā)商手里。不降政府管，資金壓力大，企業(yè)要破產(chǎn)，降了客戶鬧事，要求退房退款，負(fù)面影響極壞，企業(yè)死得更慘。”中經(jīng)聯(lián)盟執(zhí)行秘書長郭利勇在接受本刊記者采訪時(shí)表示，出來混遲早是要還的。

　　然而，讓人不可思議的是，在如此資金緊張，業(yè)績下滑的當(dāng)口，開發(fā)商居然并不采取“價(jià)來換量”，降價(jià)似乎總是那么無期，這不得不讓眾多期盼房價(jià)下降的購房者大為驚嘆。

　　那么，開發(fā)商為何選擇繼續(xù)堅(jiān)挺，不愿意降價(jià)呢？對(duì)此，思源經(jīng)紀(jì)董事陶紅兵在接受本刊記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在并非所有的開發(fā)商都嚴(yán)重缺錢，開發(fā)商不繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)大規(guī)模很容易維持，他們不降價(jià)的原因在于缺乏降價(jià)壓力。重置成本高，無拋售動(dòng)力。

　　“如果你認(rèn)為將投資投機(jī)消費(fèi)甚至當(dāng)炒房與抄底從市場退出，房價(jià)便自然降下來了，那就錯(cuò)了，圍繞沒有投資投機(jī)消費(fèi)的，只是正常需求支持下的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商依然難言降價(jià)。”有關(guān)專家表示，開發(fā)商不降價(jià)，也擁有足夠多的理由。

　　市場層面：

　　1.對(duì)國家宏觀調(diào)控抱有幻想

　　 房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的作用。國家從來沒有這么嚴(yán)厲地打擊過房地產(chǎn)，開發(fā)商不敢相信政府會(huì)這么做。所以，他們認(rèn)定國家不可能將房地產(chǎn)一棒子打死。

　　2.依然看好房地產(chǎn)后市

　　開發(fā)商不愿賤賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，用低價(jià)來換取銷售量的提高，足以說明一個(gè)簡單的道理，即開發(fā)商依舊看好中國房地產(chǎn)市場的后市，他們認(rèn)定只要挺過通脹期再趕上復(fù)蘇到繁榮階段，再結(jié)合中國整體供求關(guān)系的嚴(yán)峻形勢(shì)，房地產(chǎn)依然有發(fā)展?jié)摿Α?br />     理由在于：現(xiàn)在油價(jià)破七，蔬菜大米等也上漲飛快，連國家也決定將今年的CPI控制目標(biāo)設(shè)定在4%的水平，這說明什么？這只能說明儲(chǔ)蓄不及儲(chǔ)值，而股票市場 的波動(dòng)與持續(xù)低位徘徊，其它投資品種的缺乏，人們對(duì)飾品與金銀制品又不會(huì)大規(guī)模購賣，先進(jìn)動(dòng)心思的只能是不動(dòng)產(chǎn)。

　　實(shí)際上，手頭資金短缺的開發(fā)商要么選擇盡快以相對(duì)低的價(jià)錢把手里資產(chǎn)賣掉，換取現(xiàn)金，要么去市場上融來相對(duì)成本高的資金，而現(xiàn)實(shí)表明，基本上所有的開發(fā)商 都選擇了后者，他們依舊選擇盡量少賤賣優(yōu)良資產(chǎn)，理由無非是，他們相信在這輪嚴(yán)格政策調(diào)控之后，中國的房地產(chǎn)市場中的資產(chǎn)價(jià)格還會(huì)有大幅度上升，這種提升 的幅度也許不會(huì)很大，但維持現(xiàn)有的水平是基本沒問題的。

　　3.不看好保障房工程的前景

　　2011年，全國需興建保障房1000萬套，對(duì)此，有些開發(fā)商將其歸納為“大躍進(jìn)”，因?yàn)橐蝗f億的資金即使得到落實(shí)，也找不出那么多地來建設(shè)保障房。那么，誰會(huì)響應(yīng)號(hào)召在商品房的地上建保障房呢？

　　在保障房建設(shè)問題上，開發(fā)商普遍認(rèn)定地方政府依然會(huì)打擦邊球，來幫助開發(fā)商維持合理的投資、合理的供應(yīng)、合理的提高開發(fā)進(jìn)度。理由在于：一方面，保障房建 設(shè)任務(wù)沒法完成，并且用地依賴于開發(fā)商手中的存量，從資金與用地的結(jié)合來看，地方政府還需要尋求開發(fā)商的幫助；另一方面，通過以往的相關(guān)統(tǒng)計(jì)表面，建設(shè)保 障房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用近乎為零，而商品房開發(fā)才是當(dāng)?shù)卣?cái)政的重要來源。

　　 因此，開發(fā)商的普遍心態(tài)是挺過了這陣子就勝利了，因?yàn)楫?dāng)保障房無法完全讓應(yīng)保人群得到保障，在一定時(shí)間內(nèi)積累的現(xiàn)金流依然會(huì)想方設(shè)法擠進(jìn)樓市，而政策帶來的觀望也會(huì)稍后釋放，那個(gè)時(shí)候供求關(guān)系將更趨緊張，房價(jià)自然會(huì)反彈。
資能力

　　頭先，在2011年的上半年，有大約6051.9億信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年國內(nèi)市場涌現(xiàn)了20多只房地產(chǎn)私募股權(quán)基 金，2010年年末資金規(guī)模達(dá)到500多億元。2011年上半年投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金的金額按照信托協(xié)會(huì)公布數(shù)據(jù)是6051.9億元。所以，表面看似 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)了問題，實(shí)際上，他們的融資能力一直在改變，只是融資成本比以往更大了一些罷了，而資金斷裂卻從未出現(xiàn)。

　　2.開發(fā)商不差錢  有資本死扛

　　一個(gè)不爭的事實(shí)是，改革開放以來，隨著房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，開發(fā)商就賺得盆滿缽滿，前期積累了暴利，有的樓盤一期開盤銷售后就能把整個(gè)樓盤的費(fèi)用賺回。前兩 年賺取的利潤足以讓部分開發(fā)商支撐一些時(shí)日。再加上2010年50000億的銷售回收，年初對(duì)上年度銷售在途款項(xiàng)的快速消化，開發(fā)商用現(xiàn)有資金應(yīng)對(duì)未來兩 至三年的開發(fā)鏈應(yīng)該是充實(shí)的。
與此同時(shí)，自2008樓市波瀾以來，開發(fā)商方面認(rèn)識(shí)到多用途物業(yè)綜合規(guī)劃的好處，因此增加了商業(yè)物業(yè)在社區(qū)開發(fā)項(xiàng)目上的比重，而地方政府在應(yīng)付地方財(cái)政赤 字方面也發(fā)明了綜合用地說法，許多城市化新增地塊都規(guī)定有一定比例的商用，商業(yè)物業(yè)增持的后果就是為開發(fā)商壯膽，既增加了他們的現(xiàn)金流途徑，又增加了住宅 物業(yè)的附加值，可謂一舉兩得。

　　面對(duì)目前眾多購房者的觀望心態(tài)，雖然開發(fā)商也不愿意見到這樣的場面，但是降不降價(jià)這個(gè)問題，如同一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，誰的心理占了上風(fēng)，誰就占領(lǐng)了樓市的主導(dǎo)權(quán)。

　　價(jià)格層面：

　　1.利用差異化價(jià)格策略

　　實(shí)踐證明，開發(fā)商比老百姓、一般專家，更會(huì)觀察市場與利用市場。在開發(fā)商看來，如今的市場競爭，已經(jīng)跳出了惡性價(jià)格競爭、粗放時(shí)期傾銷、由地段決定價(jià)格的 時(shí)代，相反，同處的時(shí)間差異、開發(fā)項(xiàng)目先后所產(chǎn)生的差異化定位、產(chǎn)品細(xì)節(jié)與開發(fā)水平差異，正在成為訂價(jià)依據(jù)，也是溢價(jià)的主要因素。
在開發(fā)商眼中，漲價(jià)需要領(lǐng)漲樓盤，跌價(jià)卻不需要示范，同時(shí)在上述時(shí)間與產(chǎn)品非同步區(qū)域，有漲有跌更容易形成消費(fèi)者眼中房價(jià)沒降的假象。也就是說，除非泡沫破裂式的全面普跌，否則降價(jià)難而漲價(jià)易在扎堆區(qū)域是很難被改變的。

　　2.堅(jiān)信項(xiàng)目抗跌性

　　許多開發(fā)商認(rèn)定自己的樓盤成本高，而且品質(zhì)好，因此，越是在樓市出現(xiàn)變化的時(shí)候，品牌開發(fā)商的樓盤價(jià)格越是堅(jiān)挺，抗跌性強(qiáng)。
風(fēng)險(xiǎn)層面：

　　相對(duì)于其他方式，降價(jià)其實(shí)是個(gè)非常復(fù)雜的事情，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際收益，處理不好會(huì)引發(fā)更大的多米諾骨牌效果，也許會(huì)對(duì)開發(fā)商來造成致命的損傷。

　　1.解決不了本質(zhì)問題

　　一旦目標(biāo)客戶被限購限貸，降價(jià)后效果也不好，特別是一些高端物業(yè)。難道降價(jià)了，這些高端物業(yè)就銷售順暢了？答案當(dāng)然是否定的，因?yàn)楦叨宋飿I(yè)的銷售價(jià)格，無 論如何下降也絕非普通消費(fèi)者所能承受。而借錢可以較快速度提高資金周轉(zhuǎn)率，況且銷售款被政府監(jiān)督，很難在短時(shí)間解決資金缺口的問題。另外一個(gè)方面就是機(jī)構(gòu) 貸款的金額比較大，而靠銷售一下要回收龐大的資金也不太可能。

　　2.怕老業(yè)主找麻煩

　　如果新盤打完折，可能老業(yè)主會(huì)眼紅，鑒于開發(fā)商目前價(jià)格優(yōu)惠較大，要求差價(jià)補(bǔ)償，甚至?xí)婪ㄍ朔亢屠麧櫹陆导百J款機(jī)構(gòu)的注意。于是有人說，擺在開發(fā)商面前的問題已不是該不該降的問題，而是敢不敢降的問題。因此，不到萬不得已，開發(fā)商就算“沒飯吃也不會(huì)降價(jià)”。

　　3.不敢開降價(jià)的頭

　　槍打出頭鳥，誰都明白，當(dāng)年萬科當(dāng)了降價(jià)的老大，但全國只有一個(gè)王石，可人家是老大，有制定規(guī)則的權(quán)利，其他的開發(fā)商尤其是小開發(fā)商，誰先降價(jià)容易在行業(yè)立不住腳。

　　4.降價(jià)也沒人說好

    開發(fā)商降價(jià)矛盾重重，很多時(shí)候購房者不但不領(lǐng)情，可能還會(huì)說開發(fā)商活不下去才會(huì)降價(jià)，此外同行人當(dāng)然也不會(huì)對(duì)你說好。于是開發(fā)商，咬咬牙，硬撐著吧，就死扛到底了。

　　心理層面：

　　1.開發(fā)商吃準(zhǔn)了購房者的心態(tài)

　　或許有些開發(fā)商也想降房價(jià)，但他們擔(dān)心降價(jià)后反而引來更嚴(yán)重的觀望。購房者購漲不購跌的心理開發(fā)商比誰都清楚，他們相信，只有維持房價(jià)上漲態(tài)勢(shì)，制造緊俏 氣氛，手里的盤不愁賣不出去。他們認(rèn)為房價(jià)一旦下跌，可能樓市就會(huì)陷進(jìn)旋渦，形成惡性循環(huán)。雖說有些無奈和困惑，但是開發(fā)商仍然堅(jiān)信賣一套賺一套。

　　2.難以接受暴利行業(yè)已遠(yuǎn)去的事實(shí)

　　一向作為暴利行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商的胃口也在不斷變大，試想一下，過去讓你賺1000萬，今天突然讓你只賺500萬，你自然不樂意。如果你說樂意，那表明你沒有賺過那么多。

　　一旦撈取大把錢財(cái)?shù)男袨楹托睦沓蔀閼T性，從物理上講一時(shí)很難剎住車，何況自古就有“由簡入奢易由奢入簡難”的定理。

　　那么，在何種情況下，開發(fā)商才會(huì)選擇降價(jià)呢？“到了貸款貸不到、銷售連續(xù)半年大量下降，資本金從現(xiàn)在的20%上調(diào)至35%以上，或者爆發(fā)金融風(fēng)暴時(shí)，房地產(chǎn)市場也許才會(huì)有真正的轉(zhuǎn)變”，有關(guān)專家表示。

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