2012年以來房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個先抑后揚的過程。以我們監(jiān)測的九大城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州）為例，今年以來的市場交易量走勢大致可以分兩個階段：階段是1-2月份，此時在政策調(diào)控和傳統(tǒng)淡季的雙重影響下城市交易量處于完全低位，單看完全量甚至不如2011年同期；階段則是3月份之后，市場交易量出現(xiàn)明顯沖高增長，其中九大城市3月份的交易量已經(jīng)創(chuàng)下2011年1月（限購政策正式升級）以來的單月較高值，4月份經(jīng)過短暫緩沖之后，5、6月份連續(xù)創(chuàng)出新高，6月份九大城市單月交易量已經(jīng)高達887萬方。

　　對于三月以來樓市呈現(xiàn)明顯回暖趨勢，在我們看來主要原因在于政策面的變化。

　　3月份兩會之前，樓市調(diào)控力度依舊從緊， 總理三令五申地強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房價合理回歸”，使得任何一點帶有松綁調(diào)控之意的政策一一被叫停，典型的例子就是蕪湖的購房補貼政策和上海的居住證滿3年可購二套房。

　　3月份之后，地方政府或明或暗的放松調(diào)控再度興起，無論是調(diào)整普通住房標準還是放寬公積金貸款，只要不觸及限購紅線基本都能得到監(jiān)管層的默許。其中揚州的購房獎勵政策得到住建部的確認具有明顯的信號意義，其雖未觸及限購紅線且獎勵幅度也相對較小，但它卻為地方政府對限購進行微調(diào)細化無疑是開了一扇窗。

　　而4月份之后，在經(jīng)濟增速明顯回落且連續(xù)下降的背景下，層面更是進一步要求把“穩(wěn)增長放在更加重要的位置”，之后諸多地方都試圖出臺或傳聞出臺救市政策，其中涉及到放松公積金、放松頭套房貸、放松戶籍，個別城市更是直接打起了限購紅線的主意，而值得關(guān)注的是，對于這些地方“闖關(guān)”舉動一改去年嚴厲打壓的態(tài)度，轉(zhuǎn)而采取明顯緩和甚至默認的應(yīng)對，事實上這已經(jīng)意味著調(diào)控基本面出現(xiàn)了潛移默化的好轉(zhuǎn)。尤其是6、7月連續(xù)兩次降息更是對市場預(yù)期產(chǎn)生了重要的影響，在整個行業(yè)政策環(huán)境趨緩的背景下，前期觀望的需求倒逼入市的現(xiàn)象開始集中出現(xiàn)，推動市場交易量持續(xù)上行。

　　各線城市——一一二線城市市場好于去年，三線城市增長速度明顯放緩

　　從各線城市今年以來的市場成交表現(xiàn)來看，一二線城市與三線城市出現(xiàn)了明顯的分化。撇開1-2月份市場低谷期時不談，2012年3-6月份一線城市成交量共達到1267萬平方米，同比增長36%；樣本二線城市共成交3809萬平方米，同比增幅同樣達到28%；而樣本三線城市共成交997萬平方米，相比去年同期增幅僅為2%。

　　在我們看來，一二線城市與三線城市今年以來市場出現(xiàn)分化，其主要原因在于政策環(huán)境的差異。自本輪調(diào)控以來，一二線城市始終是調(diào)控的對象，尤其是一線城市，北京是較早提出限購的，且對于外來人口需要提供5年的繳稅證明，限購嚴格程度頭屈一指；而上海在限購之外，更有房產(chǎn)稅的壓力，政策環(huán)境也相當之嚴；總體來看，一二線城市在去年政策高壓之下，市場需求大量積壓，而隨著今年以來政策環(huán)境的逐步松動，尤其是銀行針對頭次購房需求的信貸支持明顯增強，這使得剛需已經(jīng)進入釋放節(jié)奏，則市場成交量好于去年是順理成章的事。

　　而反觀眾多三線城市，尤其是近兩年以來市場快速擴張的熱點三線城市，本輪調(diào)控在去年對其造成的直接影響明顯較小，限購政策大多還沒有傳導(dǎo)到這類城市；因此，較為寬松的政策環(huán)境導(dǎo)致這類城市在2011年的市場上表現(xiàn)突出；而進入2012年以來，三四線城市的需求在經(jīng)歷前期過度的釋放后正顯露出持續(xù)性的缺乏，而且，三線城市的市場需求一般都來自于本地，即使是一部分外來需求也隨著政策環(huán)境的改善逐漸向一二線城市回流，基于上述分析，三線城市成交量在今年的增長放緩不足為奇。

　　房價——當前企業(yè)繼續(xù)調(diào)價空間已經(jīng)不大，部分城市個別項目已率先提價

　　2012年以來，典型城市房價走勢呈現(xiàn)以下幾個特點：頭先，降價潮從去年年底的一線城市向二三線城市漫延，并呈現(xiàn)逐步擴大的趨勢；其次，更多的地方性開發(fā)商加入到降價行列，而不是 于典型的房企；再次，中高端項目甚至是豪宅加入到降價的行列，這在過去幾年的調(diào)控過程中是較少出現(xiàn)的。

　　雖然到目前為止在各典型城市中降價跑量仍是主流，但隨著市場交易量的持續(xù)復(fù)蘇，大多數(shù)城市房價逐漸企穩(wěn)已經(jīng)是不爭的事實，甚至有個別去年超跌的區(qū)域和項目價格已經(jīng)出現(xiàn)回漲。在上海市場上，以上雋嘉苑（嘉定南翔）、三花現(xiàn)代城（寶山高境）為代表的去年大幅降價的旗幟性項目當前價格都有小幅回升，在深圳市場上更是已經(jīng)出現(xiàn)房價普漲的現(xiàn)象，雖然漲幅普遍停留在每平米幾百元的較低水平，但其昭示出來的信號意義卻不容小覷。更值得玩味的是，這些價格回漲的項目普遍沒有因為調(diào)整價格而滯銷，以深圳為例，在5、6兩月連續(xù)在全市熱銷排行榜上位于較前列的兩個項目——星河盛世和花半里清湖花園的價格都較前期有明顯上漲。

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