在提出“穩(wěn)增長(zhǎng)”的宏觀背景下，多個(gè)地方的樓市政策在過(guò)去一個(gè)月內(nèi)發(fā)生微調(diào)，而新房成交量也對(duì)上述政策環(huán)境的變化作出積極回應(yīng)，多數(shù)一二線城市住宅成交量在五月創(chuàng)下限購(gòu)以來(lái)新高。

　　然而就當(dāng)市場(chǎng)想象政策是否會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)之際，住建部近日重申“要嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、頭付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房需求”，顯示限購(gòu)等核心政策仍然會(huì)從嚴(yán)。

　　較新數(shù)據(jù)也顯示，各地樓市庫(kù)存仍在攀升，今年下半年，開(kāi)發(fā)商仍然面臨去化壓力。

　　微調(diào)帶動(dòng)成交

　　五月是各地微調(diào)政策頻出的一個(gè)月。月初，天津率先宣布土地新政，一是延長(zhǎng)土地出讓金繳款期限，二是對(duì)于土地出讓款在10億元以上的擬出讓地塊，競(jìng)購(gòu)人可采用聯(lián)合競(jìng)購(gòu)方式參與競(jìng)購(gòu)，三是鼓勵(lì)境外投資者參與土地競(jìng)購(gòu)。

　　揚(yáng)州則在5月8日宣布對(duì)個(gè)人新購(gòu)購(gòu)的成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

　　沈陽(yáng)、重慶、臨沂等地也著手對(duì)公積金貸款政策作出調(diào)整。比如，重慶單人貸款限額由20萬(wàn)提高到40萬(wàn)元，一個(gè)家庭較高可貸80萬(wàn)元。

　　“自去年下半年以來(lái)，微調(diào)的措施便陸續(xù)出現(xiàn)，這一趨勢(shì)也將持續(xù)下去。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。

　　根據(jù)中銀國(guó)際證券的不完全統(tǒng)計(jì)，從去年4月份以來(lái)，地方政府政策微調(diào)已達(dá)47例，而今年年初以來(lái)的政策微調(diào)達(dá)到了33例，占比達(dá)到70%以上，此外，在微調(diào)數(shù)量增多的同時(shí)，對(duì)于政策微調(diào)的容忍度確實(shí)也有限度地提高了，近期揚(yáng)州出臺(tái)的個(gè)人購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策以及營(yíng)口的公務(wù)員購(gòu)房補(bǔ)貼目前均未被叫停。

　　政策微調(diào)的內(nèi)容涉及土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等，其中北京、杭州、成都等地主要是土地出讓條件松綁，武漢、上海則是對(duì)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，而更多城市則是選擇放寬公積金貸款額度。

　　在政策微調(diào)的刺激下，五月全國(guó)樓市也出現(xiàn)了明顯的回暖跡象。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，除上海外，一線城市和典型二三線城市商品住宅成交量同比延續(xù)回升趨勢(shì)，其中北京增幅超六成，典型二三線城市同比增幅近五成。

　　“雖然五月各地成交有所復(fù)蘇，但地方政府對(duì)于這一情況的可持續(xù)性仍然存在擔(dān)憂，相信未來(lái)會(huì)有更多城市加入政策微調(diào)的隊(duì)伍中。”楊紅旭表示。

　　世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)研究部總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，今年以來(lái)土地出讓收入的進(jìn)一步減少，財(cái)政壓力將促使更多城市對(duì)現(xiàn)有的樓市政策進(jìn)行調(diào)整。

　　開(kāi)發(fā)商決戰(zhàn)下半年

　　不過(guò)，就在各地微調(diào)政策頻出之際，住建部近日則重申限購(gòu)政策仍會(huì)從嚴(yán)，并且提醒各地不得挑戰(zhàn)限購(gòu)底線。

　　住建部新聞發(fā)言人表示：有關(guān)城市要嚴(yán)格按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）要求，執(zhí)行好限購(gòu)措施，“一方面，要在統(tǒng)一政策框架內(nèi)，落實(shí)好對(duì)居民家庭購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策；另一方面，要嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、頭付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。”

　　中銀國(guó)際報(bào)告指出，地產(chǎn)調(diào)控政策目前求穩(wěn)，不可能松，但不會(huì)更嚴(yán)，利率優(yōu)惠，降低頭付比例，減免相關(guān)稅費(fèi)等措施的表態(tài)表明政府將進(jìn)一步加大對(duì)頭套剛需的支持，成為調(diào)控以來(lái)和地方在不斷的博弈中達(dá)成的共識(shí)。

　　中投證券則認(rèn)為，“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)下信貸政策適度寬松利好行業(yè)，住建部將把鼓勵(lì)購(gòu)購(gòu)頭套自住性商品房作為下一階段樓市政策微調(diào)（頭付比例、利率、稅費(fèi)）的核心，視經(jīng)濟(jì)情況擇機(jī)而動(dòng)，若各地政策持續(xù)微調(diào)，將使傳統(tǒng)淡季不淡。

　　吳志輝表示，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)5月的成交較為樂(lè)觀，但7、8月是淡季，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量較小，預(yù)計(jì)成交量將環(huán)比回落。隨著開(kāi)發(fā)商在9、10月份加大推盤(pán)量，屆時(shí)有望迎來(lái)全年成交量的較高點(diǎn)。

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