隨著樓市調(diào)控持續(xù)，一些房地產(chǎn)私募基金悄然轉(zhuǎn)變了投資風格，從投向中小開發(fā)商“救火保命”追求高收益，轉(zhuǎn)向追求穩(wěn)定收益。房地產(chǎn)基金人士對中國證券報記者表示，多數(shù)房企依然面臨融資難題，一些有實力的龍頭房企已經(jīng)開始為將來的市場做準備，房地產(chǎn)基金越來越多地謀求與大房企開展合作，甚至向保障房項目靠攏。

　　瞄準大房企

　　“我們不找機會主義者。”房地產(chǎn)基金德信資本高端經(jīng)理劉聰說，他說的“機會主義者”是指一些中小開發(fā)商。在劉聰看來，前些年依靠信貸杠桿開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)商僅是因為當時市場充滿機會。“中小開發(fā)商普遍缺乏行業(yè)積累，前幾年信貸寬松房價上漲時集中拿地，現(xiàn)在項目資金鏈緊張。這樣的項目風險很高，我們避而遠之。”

　　雖然數(shù)據(jù)顯示近期房地產(chǎn)投資增速放緩，但房地產(chǎn)基金對此感受并不明顯，仍然是眾多開發(fā)商爭相爭取的對象。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資較上年同期增長18.7%，1-2月這一數(shù)據(jù)還是27.8%。

　　“目前缺錢的項目都是去年開工的，因此房地產(chǎn)投資增速下滑對我們業(yè)務發(fā)展并沒有影響。”劉聰說。半年來，劉聰轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，到處考察可以投資的房地產(chǎn)項目。目前，二三線城市頻頻出現(xiàn)的停工項目為房地產(chǎn)基金提供了大量投資機會。身處賣方市場的地位，房地產(chǎn)基金對項目越發(fā)挑剔。像德信這樣的房地產(chǎn)基金已經(jīng)很少接觸那些只有一兩個項目、資金鏈瀕臨斷裂的中小開發(fā)商，目標轉(zhuǎn)向大型開發(fā)商。

　　“其實和大開發(fā)商合作，我們并沒有什么籌碼，他們可以申請信托，在香港上市的開發(fā)商還能向海外發(fā)債。但與大開發(fā)商合作比較穩(wěn)健，也有助于拓展我們的影響力，我們對投資者也好交代。”

　　雖然數(shù)據(jù)顯示開發(fā)商對房地產(chǎn)貸款的需求有所放緩、住宅開工量有所下降，但劉聰做出的預測是，大型房企要開始行動了。“你沒注意到那些大型開發(fā)商近期在拿地嗎？上半年開工減少，意味著兩年后很可能供應不足，大型房企不是機會主義者，我們愿意審時度勢地開展合作。”

　　試水保障房

　　另一家房地產(chǎn)基金K8黃金灣正在尋求參與保障房建設的機會。K8黃金灣董事長申威介紹，他們正在和某省政府接觸，洽談參與保障房建設。

　　K8黃金灣參與保障房建設的原因很可能是其募集到的資金偏向保守。申威介紹，市場上有兩種資金，一種資金追求高收益，如溫州資金；另一種資金偏保守，如部分山西、陜北資金。“溫州資金追求的高收益,只有那些借‘救命錢’的小開發(fā)商能夠提供，那些項目風險太大，我們不敢接觸。”而風格保守的資金較注重安全，于是K8黃金灣想到了保障房。

　　房地產(chǎn)基金參與保障房的方式是提供項目的啟動資金。據(jù)介紹，保障房項目只有具備一定的條件才能申請政策性貸款，而很多地方政府啟動資金捉襟見肘。于是，房地產(chǎn)基金就以啟動資金的形式參與到保障房中來。

　　申威介紹，由于保障房本身并無可觀利潤，房地產(chǎn)基金提供的啟動資金也只能獲得“象征性”回報。“地方政府為我們提供的年收益在10%左右，我們只能為投資者提供相當于基準貸款利率的收益。”事實上，這一收益對民間資金缺少吸引力，“投資者也僅僅是出于配置考慮”。

　　雖然個別保守的房地產(chǎn)基金已經(jīng)接受保障房這樣的低收益投資，但還是有聲音質(zhì)疑房地產(chǎn)基金是另一種“高利貸”。德信資本和K8黃金灣都表示他們的融資成本不超過20%。河山資本董事長曹少山認為：“不能否認這個新興的行業(yè)中的確有些人在做類似事情，但不能因此就否認整個行業(yè)存在的價值。多數(shù)參與者還是在追求穩(wěn)定合理的收益，監(jiān)管過度恐怕會限制行業(yè)自身的優(yōu)勝劣汰。”

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