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開(kāi)發(fā)商接盤(pán)房地產(chǎn)信托 多種渠道化解兌付危機(jī)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:上海證券報(bào)  閱讀 674 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

  雖然今年頭個(gè)房地產(chǎn)信托兌付高峰已在3月平穩(wěn)度過(guò),但由于房地產(chǎn)調(diào)控未有松動(dòng)跡象,各地銷(xiāo)售依然平淡,房地產(chǎn)信托面臨的兌付困境并沒(méi)有明顯改善。

  近日上實(shí)發(fā)展發(fā)布公告,擬收購(gòu)華澳國(guó)際信托有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華澳信托”)持有的天津市中天興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中天興業(yè)”)49.34%股權(quán),收購(gòu)價(jià)格為75845萬(wàn)元。而就在一年前,華澳信托曾發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為中天興業(yè)在天津的項(xiàng)目萊茵小鎮(zhèn)募資,今年4月該信托產(chǎn)品剛剛到期。

  業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,這極有可能是由于房地產(chǎn)信托到期無(wú)法兌付,轉(zhuǎn)由大股東開(kāi)發(fā)商進(jìn)行接盤(pán)。在房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)遠(yuǎn)未消除之時(shí),到期信托正利用各種途徑應(yīng)對(duì)兌付壓力,延遲較后期限的到來(lái)。

  大股東接盤(pán)到期信托

  上實(shí)發(fā)展的公告顯示,在此次收購(gòu)交易之前,上實(shí)發(fā)展旗下全資子公司上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上實(shí)城發(fā)”)持有中天興業(yè)35.46%股權(quán),華澳信托則占49.34%,上實(shí)發(fā)展持有15.2%。此次交易由上實(shí)發(fā)展全資子公司上實(shí)城發(fā)出面,收購(gòu)華澳信托持有的中天興業(yè)49.34%股權(quán),收購(gòu)價(jià)格為75845萬(wàn)元。交易完成后,上實(shí)城發(fā)將持有中天興業(yè)84.80%的股權(quán),上實(shí)發(fā)展依舊持有中天興業(yè)15.20%的股權(quán),上實(shí)發(fā)展及全資子公司將擁有中天興業(yè)全部股權(quán)。

  資料顯示,中天興業(yè)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的天津萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目位于天津市西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn),總占地面積為375960平方米,規(guī)劃總建筑面積483941平方米,地上建筑面約445569平方米,容積率1.185,用地性質(zhì)為商住綜合。

  萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目一、二期已經(jīng)完工并交付,目前開(kāi)發(fā)的為項(xiàng)目三、四期,均已辦理預(yù)售許可證。項(xiàng)目三、四期部分可售住宅面積為311272平方米。目前項(xiàng)目仍有部分景觀位置較好的多層公寓及聯(lián)排別墅尚未開(kāi)始銷(xiāo)售。

  記者在華澳信托公司官方網(wǎng)站上查得,其實(shí)早在2011年4月27日,華澳信托就曾發(fā)行過(guò)一支名為“華澳·長(zhǎng)信8號(hào)-上實(shí)發(fā)展股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”,公開(kāi)募集7億元用于天津中天興業(yè)旗下萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。該信托產(chǎn)品明確,信托期間為12個(gè)月,根據(jù)單筆認(rèn)購(gòu)資金金額的不同,年化收益率在6%-7.2%不等。

  “從時(shí)間上看,該信托產(chǎn)品是在今年4月27日到期,而這筆收購(gòu)交易又恰好是在信托到期后不久完成;從金額上看,收購(gòu)金額差不多正是信托產(chǎn)品的募集資金總額加上收益率,因此很有可能是信托產(chǎn)品到期無(wú)法兌付,無(wú)奈之下由大股東接盤(pán)。”一名業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,大股東接盤(pán)可以暫時(shí)應(yīng)對(duì)兌付危機(jī),但真正的壓力并未消除,要么靠降價(jià)推動(dòng)銷(xiāo)售回款徹底解決問(wèn)題,要么再發(fā)行新的信托產(chǎn)品把兌付壓力后延。

  多種渠道應(yīng)對(duì)兌付壓力

  事實(shí)上,由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況始終沒(méi)有好轉(zhuǎn),通過(guò)正常的銷(xiāo)售回款方式實(shí)現(xiàn)兌付的困難正在加大,整個(gè)房地產(chǎn)信托行業(yè)的兌付危機(jī)并沒(méi)有真正解除。

  在2012年一季度結(jié)束后,房地產(chǎn)信托即將進(jìn)入單季900億元的兌付時(shí)代。中金公司一份針對(duì)房地產(chǎn)信托專(zhuān)題分析報(bào)告顯示,2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元,總還款額約2500億元;2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2816億元,總還款額約3100億元。

  對(duì)于如此龐大的兌付金額,全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會(huì)會(huì)長(zhǎng)張民耕坦言,在目前房地產(chǎn)形勢(shì)下,信托產(chǎn)品正在運(yùn)用各種手段應(yīng)對(duì)兌付危機(jī):有的通過(guò)發(fā)行新的信托計(jì)劃接盤(pán),有的利用自有資金介入或資產(chǎn)管理公司收購(gòu),還有的通過(guò)基金公司接盤(pán)。

  中國(guó)信托協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,2012年3月,38家信托公司共成立190只固定收益信托產(chǎn)品,納入統(tǒng)計(jì)的144只產(chǎn)品規(guī)模為254億元,環(huán)比增加94%,同比減少45.32%。其中,信托資金投向的行業(yè)為房地產(chǎn)業(yè),募集總金額為76.18億,較1月份翻番;單只產(chǎn)品募集規(guī)模的也為房地產(chǎn)類(lèi),平均募集金額2.46億元,較1月份增長(zhǎng)31%。

  針對(duì)地產(chǎn)信托發(fā)行回暖現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,一方面在持續(xù)調(diào)控下房企的現(xiàn)金流狀況進(jìn)一步惡化,有較強(qiáng)的融資需求;另一方面,信托公司出于延后兌付時(shí)間的考慮,也加大了對(duì)房地產(chǎn)信托的投入;另外,還有部分產(chǎn)品提前終止,信托公司發(fā)行新信托接盤(pán)老信托。像上實(shí)發(fā)展接盤(pán)華澳信托的股權(quán)后,很有可能再發(fā)行新的信托產(chǎn)品募集資金。有信托行業(yè)人士表示,如果二至三季度房地產(chǎn)調(diào)控仍未明顯松動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流將進(jìn)一步緊張,在無(wú)法獲得大量信貸支持的情況下,信托資金仍是重要的輸血管道。

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