雖然今年頭個(gè)房地產(chǎn)信托兌付高峰已在3月平穩(wěn)度過(guò)，但由于房地產(chǎn)調(diào)控未有松動(dòng)跡象，各地銷(xiāo)售依然平淡，房地產(chǎn)信托面臨的兌付困境并沒(méi)有明顯改善。

　　近日上實(shí)發(fā)展發(fā)布公告，擬收購(gòu)華澳國(guó)際信托有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華澳信托”）持有的天津市中天興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中天興業(yè)”）49.34%股權(quán)，收購(gòu)價(jià)格為75845萬(wàn)元。而就在一年前，華澳信托曾發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為中天興業(yè)在天津的項(xiàng)目萊茵小鎮(zhèn)募資，今年4月該信托產(chǎn)品剛剛到期。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這極有可能是由于房地產(chǎn)信托到期無(wú)法兌付，轉(zhuǎn)由大股東開(kāi)發(fā)商進(jìn)行接盤(pán)。在房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)遠(yuǎn)未消除之時(shí)，到期信托正利用各種途徑應(yīng)對(duì)兌付壓力，延遲較后期限的到來(lái)。

　　大股東接盤(pán)到期信托

　　上實(shí)發(fā)展的公告顯示，在此次收購(gòu)交易之前，上實(shí)發(fā)展旗下全資子公司上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上實(shí)城發(fā)”）持有中天興業(yè)35.46%股權(quán)，華澳信托則占49.34%，上實(shí)發(fā)展持有15.2%。此次交易由上實(shí)發(fā)展全資子公司上實(shí)城發(fā)出面，收購(gòu)華澳信托持有的中天興業(yè)49.34%股權(quán)，收購(gòu)價(jià)格為75845萬(wàn)元。交易完成后，上實(shí)城發(fā)將持有中天興業(yè)84.80%的股權(quán)，上實(shí)發(fā)展依舊持有中天興業(yè)15.20%的股權(quán)，上實(shí)發(fā)展及全資子公司將擁有中天興業(yè)全部股權(quán)。

　　資料顯示，中天興業(yè)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的天津萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目位于天津市西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)，總占地面積為375960平方米，規(guī)劃總建筑面積483941平方米，地上建筑面約445569平方米，容積率1.185，用地性質(zhì)為商住綜合。

　　萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目一、二期已經(jīng)完工并交付，目前開(kāi)發(fā)的為項(xiàng)目三、四期，均已辦理預(yù)售許可證。項(xiàng)目三、四期部分可售住宅面積為311272平方米。目前項(xiàng)目仍有部分景觀位置較好的多層公寓及聯(lián)排別墅尚未開(kāi)始銷(xiāo)售。

　　記者在華澳信托公司官方網(wǎng)站上查得，其實(shí)早在2011年4月27日，華澳信托就曾發(fā)行過(guò)一支名為“華澳·長(zhǎng)信8號(hào)-上實(shí)發(fā)展股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，公開(kāi)募集7億元用于天津中天興業(yè)旗下萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。該信托產(chǎn)品明確，信托期間為12個(gè)月，根據(jù)單筆認(rèn)購(gòu)資金金額的不同，年化收益率在6%-7.2%不等。

　　“從時(shí)間上看，該信托產(chǎn)品是在今年4月27日到期，而這筆收購(gòu)交易又恰好是在信托到期后不久完成；從金額上看，收購(gòu)金額差不多正是信托產(chǎn)品的募集資金總額加上收益率，因此很有可能是信托產(chǎn)品到期無(wú)法兌付，無(wú)奈之下由大股東接盤(pán)。”一名業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，大股東接盤(pán)可以暫時(shí)應(yīng)對(duì)兌付危機(jī)，但真正的壓力并未消除，要么靠降價(jià)推動(dòng)銷(xiāo)售回款徹底解決問(wèn)題，要么再發(fā)行新的信托產(chǎn)品把兌付壓力后延。

　　多種渠道應(yīng)對(duì)兌付壓力

　　事實(shí)上，由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況始終沒(méi)有好轉(zhuǎn)，通過(guò)正常的銷(xiāo)售回款方式實(shí)現(xiàn)兌付的困難正在加大，整個(gè)房地產(chǎn)信托行業(yè)的兌付危機(jī)并沒(méi)有真正解除。

　　在2012年一季度結(jié)束后，房地產(chǎn)信托即將進(jìn)入單季900億元的兌付時(shí)代。中金公司一份針對(duì)房地產(chǎn)信托專(zhuān)題分析報(bào)告顯示，2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。

　　對(duì)于如此龐大的兌付金額，全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會(huì)會(huì)長(zhǎng)張民耕坦言，在目前房地產(chǎn)形勢(shì)下，信托產(chǎn)品正在運(yùn)用各種手段應(yīng)對(duì)兌付危機(jī)：有的通過(guò)發(fā)行新的信托計(jì)劃接盤(pán)，有的利用自有資金介入或資產(chǎn)管理公司收購(gòu)，還有的通過(guò)基金公司接盤(pán)。

　　中國(guó)信托協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2012年3月，38家信托公司共成立190只固定收益信托產(chǎn)品，納入統(tǒng)計(jì)的144只產(chǎn)品規(guī)模為254億元，環(huán)比增加94%，同比減少45.32%。其中，信托資金投向的行業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，募集總金額為76.18億，較1月份翻番；單只產(chǎn)品募集規(guī)模的也為房地產(chǎn)類(lèi)，平均募集金額2.46億元，較1月份增長(zhǎng)31%。

　　針對(duì)地產(chǎn)信托發(fā)行回暖現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，一方面在持續(xù)調(diào)控下房企的現(xiàn)金流狀況進(jìn)一步惡化，有較強(qiáng)的融資需求；另一方面，信托公司出于延后兌付時(shí)間的考慮，也加大了對(duì)房地產(chǎn)信托的投入；另外，還有部分產(chǎn)品提前終止，信托公司發(fā)行新信托接盤(pán)老信托。像上實(shí)發(fā)展接盤(pán)華澳信托的股權(quán)后，很有可能再發(fā)行新的信托產(chǎn)品募集資金。有信托行業(yè)人士表示，如果二至三季度房地產(chǎn)調(diào)控仍未明顯松動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流將進(jìn)一步緊張，在無(wú)法獲得大量信貸支持的情況下，信托資金仍是重要的輸血管道。

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