房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一就是控制房價過快上漲，實現(xiàn)居者有其屋，較好是讓想購房的老百姓都購得起房，房價不再是社會矛盾之一。

　　然而，央行和西南財經(jīng)大學(xué)的調(diào)查報告所揭示的結(jié)果，似乎給上述房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)出了一道比較尷尬的問題。

　　5月13日，人民銀行和西南財經(jīng)大學(xué)發(fā)布研究報告稱：中國自有住房擁有率高達(dá)89.68%，其中，城市擁有率為85.39%，遠(yuǎn)超世界60%左右的平均水平。

　　農(nóng)村戶籍受訪者自有住房擁有率為94.60%?！秷蟾妗贩Q，“我國的自有住房擁有率，農(nóng)村高于城市，中西部地區(qū)高于東部地區(qū)”。

　　清華大學(xué)教授李稻葵表示，供需矛盾是當(dāng)前樓市存在的根本問題，而導(dǎo)致供需矛盾的主要原因可能并非是建設(shè)力度不夠，而是投資屬性過高。

　　先看一個案例，據(jù)北京媒體報道，北京大興房山項目天恒·樂活城甚至在京東商城上賣房，93套特價房源，10天內(nèi)去化率超過70%。隨后該項目又與騰訊房產(chǎn)在線購房平臺合作，拿出了單價萬元以下的房子賣，當(dāng)日就一空。

　　“不管是剛需，還是改善性需求，還是給父母購房，只要價格降到底，房子還是不愁賣的，即便是放到京東、騰訊這樣的網(wǎng)站去賣，依然可以像賣衣服一樣賣出去，”北京我愛我家副總裁胡景暉說，中國人購房需求龐大，有各類的理由，僅僅靠限購手段，是難以控制的。

　　但是，據(jù)央行的報告數(shù)據(jù)，既然家庭自有住房率這么高，為何購房需求還那么大？

　　中國住宅與房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌在“2012年京南置業(yè)論壇暨青年購房季”上表示，購房需求的兩大推手，一個是城市化進(jìn)程；另一個是民間資本。中國的城市化表現(xiàn)在兩個方面，一個是農(nóng)民進(jìn)城，城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，就有一千萬人口將從農(nóng)村來到城市，剛需也隨之而來；另一個是中小城市人口向大城市轉(zhuǎn)移；

　　“一線城市的就業(yè)機(jī)會多，公共設(shè)施配套齊全，對于年輕人和新畢業(yè)大學(xué)生的吸引力大，不管家鄉(xiāng)有無房產(chǎn)，在工作城市的購房需求也是剛需的一個重要表現(xiàn)。”顧云昌表示，城鎮(zhèn)化過程不成熟，特大型城市就業(yè)機(jī)會多和基礎(chǔ)設(shè)施完善是滋生大城市購房需求的原因，而大城市購房需求是房價上漲的推手，由此又帶來了“一刀切”的全國房地產(chǎn)調(diào)控。

　　如果說，城市化進(jìn)程帶來的購房需求主要為剛需，那么民間資本的驅(qū)動卻更多的基于房地產(chǎn)的投資屬性。

　　顧云昌表示，中國的投資渠道單一，通貨膨脹下，投資不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)的風(fēng)險較低，收益較高，較受老百姓青睞；另從中國的歷史文化來看，所謂“居者有其屋”，相比其他的投資產(chǎn)品，不動產(chǎn)投資也更受推崇。

　　上述央行發(fā)布的《報告》顯示，在城市中，套住房平均收益率均值為340.31%，套為143.25%，第三套為96.70%。

　　對于民間資本來說，可能不會過多考慮房價高不高，而只在意房價漲不漲，在投資需求旺盛，投資渠道單一的背景下，房價調(diào)整的難度可想而知，尤其對于北、上、廣、深和省會城市來說，更是如此。

　　在城市發(fā)展不平衡、投資渠道依然單一的背景下，以“限購”為代表的樓市調(diào)控似乎并不能從根本上解決城市的房價問題。加大住房供應(yīng)，統(tǒng)籌城市發(fā)展，拓寬投資渠道，加大保障房建設(shè)力度才是穩(wěn)定城市房價的根本之策。

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