房地產信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國頭先成立了波士頓個人財產信托（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以后，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。房地產信托經營業(yè)務內容較為廣泛，按其性質可分為委托業(yè)務、代理業(yè)務、金融租賃、咨詢、擔保等業(yè)務。

房地產信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。 房地產信托指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產進行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進行物業(yè)經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產的這種信托方式，能夠照顧到房地產委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。

1883年美國頭先成立了波士頓個人財產信托（Bost  上海國際金融 on　Personal　Property　Trust），但直到1920年以后，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始對投資公司進行規(guī)范。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經營業(yè)務管理規(guī)則的基本框架。

依據(jù)美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-Amount　Certificate Companies）、單位信托公司（Unit　Investment　Trust）和經理公司（Management Companies）三類。其中，經理公司在三種投資公司類型中運用較為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-end Type）投資公司、開放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-　Diversified　Type）投資公司四種。

馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REIT的前身，由于經濟利益的驅動，較初采用信托形式是為規(guī)避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國較高法院認定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導致其發(fā)展一度停滯。但由于后來的投資信托法規(guī)不斷健全，且經濟發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益茁壯起來。著眼于投資信托的優(yōu)點，美國國會于1960年通過修訂內地稅法典，正式開創(chuàng)了REIT，規(guī)定凡具備該法案第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優(yōu)惠。換言之，即使REIT是以公司為組織形態(tài)，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認為是具有投資媒介性質管道機能。

1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信托或社團組織的要件，所以現(xiàn)今美國的REIT組織形態(tài)可以是公司組織或信托，但必須是聯(lián)邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機構或保險公司類的公司，通過這些機構，向大眾募集資金?；谖ｋU分散原則，主要從事購賣管理不動產實體的投資或抵押擔保貸款的信托投資，屬于一種長期投資商品，其基本架構由不動產投資信托基金、經理公司、保管機構和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規(guī)定，REIT必須雇傭獨立的不動產專家來執(zhí)行管理REIT的日常事務活動。

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