臨近年關，二手房市場“寒意”漸濃。拋盤量不斷攀高，多數業(yè)主以試探性掛牌出售，不斷加劇二手房成交的“寒意”。12月份，更多城市發(fā)出繼續(xù)限購的信號，讓本來已經寒冷的房地產市場前途更加低迷。

　　根據國家統計局較新數據顯示，11月全國70個大中城市房價繼續(xù)回落，又有15個城市加入了環(huán)比價格下降的行列，同比價格下降的城市也有所增加。隨著房地產市場的降溫，各地二手房市場也逐漸進入“寒冬”。

　　購房者觀望情緒濃厚

　　與新房市場一樣，觀望為近期二手房市場的主要表象，多地二手房交易市場都呈現出價量齊跌的態(tài)勢。目前一二線城市無論是新開的樓盤還是正在出售的樓盤，都出現了看房人少、成交低迷的情況，進入12月份以來，房地產市場出現購房者觀望房價和開發(fā)商觀望地價的“雙觀望”狀態(tài)。更值得關注的是，購房者對房價下行的感受遠遠不如統計數據那么直接，樓市觀望局面還將繼續(xù)。

　　“冬季本來就是銷售淡季，加上今年的房地產調控很嚴厲，年末開發(fā)商紛紛加緊推盤，有的新樓盤價格更是降得厲害，如今購新房和購個二手房的價格相差無幾，何況目前炒房的人看到這種市場行情都開始退出了，這些都無疑給自年初以來本就冷清的二手房交易市場雪上加霜?！奔颜\房產經紀人說道。

　　樓市政策的不斷緊縮，二手房交易量的大幅下降，讓許多房產中介苦不堪言，小中介現倒閉關門潮，大中介現裁員潮。二手房交易是房產中介收入的主要來源，此次樓市變動對二手房交易市場的影響可以說是對房產中介較嚴酷的打擊。業(yè)內人士預計，在調控高壓態(tài)勢下，短期內市場成交難有明顯改變，房產中介關店潮在明年仍將持續(xù)。二三線城市，雖然沒有處于風口浪尖，可是受限購的等一系列政策的影響，也是“步步驚心”。

　　一二手房倒掛成交遇冷

　　近期，開發(fā)商低價開盤項目不斷蔓延。低價開盤使得部分城市一手房、二手房形成明顯的價格倒掛。以北京為例，一般想購二手房主要是貪圖地段好，生活配套齊全，現在北京的一些地方相同地段內的二手房價格都比一手房貴不少。

　　“現在市場不好，您的房子看房、問房的人不少，但就是價格太高，談不攏。這套房子掛牌也快兩個月了，您是不是考慮一下調低一些價格……現在成交的二手房本來就不多，您可以看看我們店里的數據，成交的都是低價的?！?2月初，位于朝陽區(qū)青年路的一家二手房中介業(yè)務員正在給二手房業(yè)主打電話勸降。

　　交易下降使二手房價格浮動加劇，近期租轉售等，加上購房者的觀望使得二手房大增。甚至部分城市一手房遠超二手房，二者比例甚至高達1∶6。這樣的比例說明一二手房成交倒掛，二手房受到冷落的尷尬。

　　對于為何會出現這種倒掛現象，業(yè)內人士認為，國家“限購限貸”的樓市調控政策是一個重要原因，“國家的樓市調控政策，讓新房銷售量不斷走低，開發(fā)商為了盡快把房子賣掉，快速回籠資金，不得不大幅度降價促銷，從而把新房的均價拉到了一個相對較低的水平。” 此外，二手房的定價主體是個體業(yè)主，和開發(fā)商相比，他們對市場變化的反應是相對滯后的，所以調整也會慢一拍，而且個體業(yè)主在資金要求方面并不高，并不急于回籠資金，也造成了他們不愿輕易降價賣房，他們完全可以用轉租待售的方式回籠資金。另外，“二手房業(yè)主不愿把房子賣掉還有一個原因是一旦把房子賣掉，他們一時間還很難找到更好的投資方式來對抗通脹?！?/p>

　　明年中介或轉向商業(yè)地產

　　“你好，先生，我是xx房產中介，近期我們接了一個商業(yè)項目的代理，商鋪的年回報率在8% 左右，請問你有興趣嗎？……”近期部分購房者會發(fā)現不少房產中介開始推銷商鋪投資。隨著二手房市場遇冷，直接導致部分房產中介公司開始轉變業(yè)務結構。

　　“眼下不少房產中介都在虧損，關門的也不在少數，甚至連產業(yè)鏈上的擔保公司都垮掉不少?！币晃幌嚓P網站負責人透露，在這種背景下，不少房產中介轉變業(yè)務結構，將投向商業(yè)地產，試圖多元化業(yè)務結構來降低破產風險。除了積極開拓本地商業(yè)地產外，不少大型中介機構還借助網點、資源的優(yōu)勢，發(fā)動各地的城市分店來聯合代理，力求通過商業(yè)地產殺出一條過冬的“血路”。

　　據佳誠房產黃經理介紹，目前該公司已經開始調整業(yè)務方向，專門成立了商業(yè)地產顧問部門，專門商業(yè)地產市場提供運營以及營銷代理服務。黃經理表示，政策影響是比較大的，現在公司已經裁員30%，開拓商業(yè)地產項目和租房市場，將是該公司明年“過冬”的戰(zhàn)略之一。

　　“不過，雖然商業(yè)地產租賃及交易市場價值不小，但實際上這塊業(yè)務并不好做。商業(yè)地產對經紀人專業(yè)水平要求比較高，想要進軍這塊行業(yè)目前難度不小。”一業(yè)內人士坦言。據了解“目前大量投資者的資金轉向三線城市，商業(yè)地產投資期比較長，關注這塊行情的客戶比較少。房產中介力拼商業(yè)地產業(yè)務，一定程度上是無奈之舉，這種發(fā)展模式能否持久也值得探討。

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