12月27日，中國房產(chǎn)信息集團稱，2011年成交均價22351元/平方米，下跌0.56%，頭次出現(xiàn)年度房價下跌。2011年上海樓市的供、求、價都創(chuàng)下了有數(shù)據(jù)歷史的較低水平。這讓市場對即將到來的元旦至元宵的樓市超長低迷期更加悲觀，房價進一步下跌的預期和壓力更大。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年截至12月23日的供應量在1050萬平方米左右，預計全年的新增供應量為1015萬平方米，低于去年的1098萬平方米，創(chuàng)下了上海樓市有公布數(shù)據(jù)7年歷史以來的較低水平。成交量為710萬平方米，預計全年的總成交量在728萬平方米左右，低于08年的908萬平方米，為近7年以來的歷史較低水平。成交均價22351元/平方米，下跌0.56%，頭次出現(xiàn)年度房價下跌。因此，2011年上海樓市的供、求、價都創(chuàng)下了有數(shù)據(jù)歷史的較低水平。

　　12月中旬以來上海有20多個樓盤拿了63萬平方米的預售許可證，然而近半樓盤卻沒能在拿預售證后如期開盤。使得新房周成交量在12月中旬沖高到18.41萬平方米后，反而回落到上周的13.55萬平方米。表明樓市以價換量的動能不足。中國房產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)顯示，上海四季度一手商品住宅的平均成交價格為21135元/平方米(截至12月23日數(shù)據(jù))，環(huán)比下跌5.3%，同比下跌10.7%；而去年同期則是環(huán)比上漲10.4%，同比上漲28.3%?？梢姌鞘姓{(diào)控作用之明顯，不過房價環(huán)比跌幅仍然只是05年網(wǎng)上房地產(chǎn)公布房價數(shù)據(jù)7年歷史以來的第4水平，歷史跌幅08年三季度跌幅為14.5%、其次是05年二季度的10.4%跌幅和10年三季度的6.7%跌幅。

　　中國房產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄指出，盡管2011年度的季度房價下跌水平算不上大，但卻是歷史頭次出現(xiàn)全年四個季度房價持續(xù)下跌的情況。前三個季度的房價環(huán)比跌幅分別為2%、2.9%和0.9%。預期2012年一季度也仍將會延續(xù)房價下跌趨勢。

　　薛建雄進一步指出，由于年關資金壓力，自10月份起開發(fā)商加大了降價促銷力度，也帶動了11、12月份成交量的微弱回升。此時市場上出現(xiàn)了五類表現(xiàn)完全不同的樓盤。

　　類是梯階式降價保持熱銷型，如龍湖好望山、新城金郡等。其中龍湖好望山10月推出的大戶型房源均價從預期的2.8萬大幅下跌至16000元/平方米，成交132套；12月推出的小戶型更是降到14000元/平方米成交112套。新城金郡11月底推的小高層房源均價13000元成交237套，12月底推的高層房源12500元成交247套。

　　類是一次性降價熱銷后就不愿再降價，成交也隨之停滯型的樓盤，如中海御景熙岸、萬科清林徑等。其中中海御景熙岸10月份從23000元/平方米降到18000元/平方米后熱銷628套，萬科清林徑11月份從16000降到13000元成交了302套。不過兩個項目的新一批預期上市房源，并沒有再次降價的打算，但也延遲推盤。其原因更多是客戶蓄備不足，導致沒能開盤。

　　第三類是以合理折扣提升銷售型的樓盤，如香溢花城、尚海灣等。香溢花城10月份起開始打8折，售價從35000-40000元/平方米降至28000-33000元/平方米，成交價從8、9月的16、12套回升到了10、11、12月的64、54和35套。尚海灣11月起對其88000元/平方米的沿江豪宅進行打8折促銷，使得成交量從10月的1套上升到了11、12月的7和17套。

　　第四類是不公開降價，只對高意向度購家講價，但通常不大于85折的豪宅。如四季雅苑和外灘九里等，這類樓盤的月成交量基本都在5套以內(nèi)。

　　第五類是價格嚴重偏離市場，不愿也無法降價導致滯銷型項目。此類樓盤以中小開發(fā)商項目為主，他們品牌能力不強、社區(qū)配套附加值不高，卻開出像瑞安、和黃一樣比周邊高三、四成的價格。之前市場好時，他們的銷售就不溫不火，他們本來打7折也只是回到合理價格，想要熱銷要打5-6折；但如此之高的折扣對開發(fā)商自身利益和前期業(yè)主的利益影響都太大，所以只能滯銷等市場回暖。

　　分析以上樓盤可以得出，目前限購限貸條件下，低端剛需樓盤是通過不停降價，以獲得限購、限貸之外的更大剛需群體購家，才能保持每月100套以上的熱銷局面。而市區(qū)中高端樓盤向下降價，只是獲得更大的改善群體，但是這類人群多數(shù)被限購限貸，所以大幅降價只能帶來成交量的倍數(shù)回升，并不能成幾何型回升之勢。加上，目前經(jīng)濟增速放緩，使得市場總購購力增量減弱，房價下跌的壓力日漸增大，薛建雄如此認為。

　　不過，薛建雄同時指出，由于元旦春節(jié)長假的消費潮臨近，擔心重新出現(xiàn)高通脹壓力，是政府面臨經(jīng)濟增速大幅下滑卻沒能及時降息和降低存款準備金率的主要原因。但元宵節(jié)之后，銀根就可能大幅放松，房貸利率也可能重新打折，且力度也可能重新加大到8折左右，這將大幅降低購房成本。加上銀根放松后對宏觀經(jīng)濟增漲的促進作力也會增加市場購購力能。所以樓市下跌的步伐有望在降息和降低存款準備金率幾次后止穩(wěn)并重新回升，而預期這個時間就會出現(xiàn)在明年的二、三季度。

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