去年12月份的二手房市場(chǎng)，價(jià)格調(diào)整的步伐明顯加快，其中部分剛需板塊的降價(jià)幅度表現(xiàn)突出，帶動(dòng)了成交量的小幅抬升，但進(jìn)入1月份，購房者對(duì)降價(jià)幅度的期望進(jìn)一步擴(kuò)大，10%降幅難以打動(dòng)購房者。對(duì)上海中原地產(chǎn)多處門店的監(jiān)測(cè)顯示，1月份上旬，部分剛需板塊二手房掛牌量保持平穩(wěn)；門店來客量仍然維持在低位，購房者受節(jié)前淡季影響，對(duì)二手房關(guān)注程度也在降低。上月，部分剛需板塊60%以上的成交是受到降價(jià)加深的帶動(dòng)，但同等降幅的房源到1月份，成交難度則明顯加大。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，事實(shí)表明，在二手房降價(jià)風(fēng)暴尚未全面展開的時(shí)候，率先降價(jià)的房源或板塊，能夠有效轉(zhuǎn)化為成交量。但是隨著二手房降價(jià)房源的增多以及降價(jià)尺度的擴(kuò)大，只有降價(jià)幅度較為突出的房源或板塊才能轉(zhuǎn)化為成交量。對(duì)于二手房供應(yīng)者而言，管理層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控決心轉(zhuǎn)向的機(jī)會(huì)渺茫，二手房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)也難有逆轉(zhuǎn)，供應(yīng)者與其隨行就市逐步下調(diào)房?jī)r(jià)，倒不如一步到位，縮短交易周期。

　　彭浦板塊位于內(nèi)環(huán)線旁，軌道交通1號(hào)線的延長線的開通對(duì)板塊交通通達(dá)性有了極大的提升。另外，板塊內(nèi)老公房房源存量較大，擁有低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，主要受到剛需人群的關(guān)注。板塊降價(jià)幅度突出，率先擴(kuò)大至20%，12月份成交量增長19%，超過全市11%的增幅。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)彭浦分行陳璽經(jīng)理介紹，在去年10月、11月份的時(shí)候，部分經(jīng)濟(jì)適用房資格獲得者為籌集資金支付頭付款率先降價(jià)，并且降價(jià)幅度明顯開始高于同板塊的其他房源。到12月份，此類房源降價(jià)幅度甚至已經(jīng)下探至20%-30%，并獲市場(chǎng)反映良好。同時(shí)，這對(duì)同板塊的其他房源的價(jià)格下調(diào)起到了良好的帶動(dòng)作用，到1月初，彭浦板塊降價(jià)達(dá)到20%的房源占60%-70%。價(jià)格的實(shí)質(zhì)性下調(diào)對(duì)成交量的回升提供了較大的推動(dòng)作用，根據(jù)中原地產(chǎn)二手房成交顯示，12月份彭浦板塊成交量保持活躍，位列全市板塊排行。雖然板塊剛需需求旺盛，但眼下受價(jià)格下調(diào)帶動(dòng)的成交占80%，降價(jià)是帶動(dòng)成交量回升較重要的指標(biāo)。在12月份成交中，結(jié)婚用房占60%。目前板塊內(nèi)二手房源成交均價(jià)約為1.6-1.7萬元/平方米，而在9月份以前，均價(jià)在2萬元/平方米左右。

　　同樣位于內(nèi)中環(huán)之間的三林板塊，二手房市場(chǎng)以配套商品房為主。近年來，隨著市政配套的陸續(xù)完善、2010年世博會(huì)的利好影響，三林板塊的整體居住環(huán)境得到不斷提升。同時(shí)該板塊品牌企業(yè)大型項(xiàng)目密集，如萬科、金地、中房等品牌開發(fā)企業(yè)始終是三林板塊活躍的主角，高品質(zhì)樓盤的陸續(xù)落成給該區(qū)域的城市面貌也帶來了巨大改變。

　　上海中原地產(chǎn)三林分行徐國軍經(jīng)理介紹，1月上旬二手房掛牌量較為平穩(wěn)，目前二手住宅掛牌價(jià)已經(jīng)普遍下調(diào)了5%-10%，在議價(jià)過程中，房主能夠再次讓步5%-10%，共計(jì)降價(jià)幅度為10%-15%。由于臨近春節(jié)，購房者入市意愿減弱，上半月門店來客量維持低位。從上個(gè)月門店二手房成交來看，60%的成交是由于降價(jià)所帶動(dòng)。需求對(duì)購房尺度的期望不斷放大，一個(gè)月以前降幅達(dá)到10%的房源能夠順利成交，但隨著近期市場(chǎng)整體議價(jià)空間的擴(kuò)大，10%的降價(jià)幅度已經(jīng)難以得到購房者的認(rèn)可。目前，板塊內(nèi)配套商品房均價(jià)在1.7萬元/平方米左右，而10月份以前為2.1萬元/平方米；商品房目前均價(jià)2.2萬元/平方米，10月份以前為2.5萬元/平方米。

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