春節(jié)過后，新房住宅市場(chǎng)成交量出現(xiàn)逐步回升跡象，3月份成交量更是有望突破70萬㎡水平，但另一方面，土地市場(chǎng)卻未顯絲毫暖意。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部土地監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止到27日，3月份，全市土地市場(chǎng)共成交經(jīng)營性地塊僅有2幅，與上月相比減少4幅。經(jīng)營性土地成交面積總計(jì)24.19萬㎡，環(huán)比縮幅接近四成；成交金額總計(jì)6.92億元，環(huán)比減少78%。(經(jīng)營性用地包含住宅、動(dòng)遷配套房、辦公、商業(yè)及其他商服用地)

　　3月土地市場(chǎng)供需依舊在低迷中徘徊，也直接影響今年一季度土地市場(chǎng)的整體表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至3月份(截止至3月27日)，上海經(jīng)營性用地出讓金額總計(jì)為64.45億元，與去年同期相比縮幅接近八成。

　　從以上數(shù)據(jù)充分顯露出土地市場(chǎng)仍然尚未“入春”。

　　政府推地，開發(fā)商拿地信心均直線下滑，土地供需縮水

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，出讓金大幅縮水，一方面開發(fā)商拿地心態(tài)成為影響因素，但同樣也取決于政府層面態(tài)度，如果地方政府大力推地，但出讓地塊大多都將會(huì)以低溢價(jià)率甚至零溢價(jià)率的方式成交，考慮到土地?zé)o法復(fù)制這一特點(diǎn)，政府層面為避免出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊低價(jià)成交的局面，更多地會(huì)選擇延遲推出優(yōu)質(zhì)地塊的方法。這點(diǎn)可以從土地掛牌方面充分體現(xiàn)，1月以來，上海地方政府僅供應(yīng)15幅經(jīng)營性用地地塊，這與去年同期相比，減少了48幅，并且掛牌地塊所屬類型多以動(dòng)遷房及商辦用地為主，開發(fā)商投入熱情相對(duì)較低。由此可見，樓市調(diào)控之下，政府推地及開發(fā)商拿地兩方的心態(tài)均已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這將直接左右今年土地市場(chǎng)的整體表現(xiàn)，甚至影響今明兩年的新房供給。

　　崇明地王地塊易主，一年間成交金額縮水46%

　　土地市場(chǎng)的冷意也在個(gè)別地塊中有所體現(xiàn)。作為崇明區(qū)域內(nèi)的地王地塊——“城橋商品房基地1、2號(hào)地塊”再度出讓，在掛牌之時(shí)就尤為引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。經(jīng)過一段時(shí)間等待，較終于26日被上海同瀛宏明房產(chǎn)以5.36億元底價(jià)競(jìng)得，折合樓板價(jià)約3075元/㎡。相關(guān)資料顯示，該地塊曾在去年2月份成功出讓，以10億元的價(jià)格被上海保集集團(tuán)和上海佳富投資有限公司成功摘得，樓板價(jià)5376元/平米，但較終因開發(fā)商自身原因退地。一年時(shí)間，地王地塊易主，但出讓金額卻出現(xiàn)46%的大幅縮水，溢價(jià)率更是從原本的115%成為零溢價(jià)。

　　開發(fā)商拿地理性對(duì)待，差異化產(chǎn)品才能獲市場(chǎng)認(rèn)可

　　從地塊所處區(qū)域來看，崇明作為全市一大生態(tài)區(qū)，區(qū)域內(nèi)的自住需求量十分有限，雖然住宅價(jià)格存在一定優(yōu)勢(shì)，但地理位置的特殊性，不足以吸引剛需購購，此外，該地塊出讓之時(shí)，特別規(guī)定中小套型(90㎡以下)建面不低于總建面28%的硬性條件，中小戶型的剛需房源配比提高，也將會(huì)增加拿地企業(yè)的開發(fā)難度。

　　而從微觀市場(chǎng)角度來看，板塊所處位置屬于崇明新城板塊。從板塊內(nèi)目前新房市場(chǎng)表現(xiàn)來看，以“瀛通金鰲山”為例，其公寓均價(jià)在11000元/㎡左右，而目前地塊拿地樓板價(jià)為3075元/㎡，正處于新房市場(chǎng)價(jià)格30%的正常水平，說明地塊的成交價(jià)格呈現(xiàn)理性回歸的態(tài)勢(shì)。

　　當(dāng)然，拿地之時(shí)所處的市場(chǎng)宏觀背景及開發(fā)商拿地心態(tài)也會(huì)左右其出讓整體情況，因而較終該幅地塊以底價(jià)成交，也并不足為奇。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，該項(xiàng)目在各項(xiàng)條件的限定下，只有充分利用地理稀缺資源，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，更多地傾向于打造為旅游地產(chǎn)概念，才更容易被市場(chǎng)所認(rèn)可。

　　崇明“地王”重拍，價(jià)格腰斬這一事件受到業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注，也引發(fā)土地市場(chǎng)是否就此出現(xiàn)價(jià)格“拐點(diǎn)”相關(guān)熱議話題。但就我國土地市場(chǎng)自身而言，土地屬政府所有，屬于完全壟斷市場(chǎng)，政府層面對(duì)于土地出讓價(jià)格具有完全主導(dǎo)權(quán)，并且土地具備較強(qiáng)稀缺性，因而土地價(jià)格大幅下降，缺少足夠多的支撐動(dòng)力。因此，崇明地塊退地后底價(jià)成交的事件，則更多釋放出地價(jià)理性回歸的一個(gè)信號(hào)。

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