三、管理費(fèi)的理定
    在物業(yè)管理中，管理費(fèi)是業(yè)主較關(guān)心的問(wèn)題之一。很多時(shí)候業(yè)主都想知道管理費(fèi)都包括哪些費(fèi)用?管理公司是怎么理定管理費(fèi)的?為什么有時(shí)候管理費(fèi)會(huì)增加等?下面從幾個(gè)方面為大家介紹管理費(fèi)：
　　(一)管理費(fèi)開(kāi)支包括的內(nèi)容
　　1．公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng)，如電梯、水泵、消防系統(tǒng)等；
　　2．公共地方清潔服務(wù)；
　　3．保安服務(wù)；
　　4．公共地方水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、采暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等；
　　5．管理公司員工薪金及福利；
　　6．財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三者責(zé)任保險(xiǎn)；
　　7．大型維修改善儲(chǔ)備基金；
　　8．管理公司酬金；
　　9．行政支出，包括法律及專業(yè)費(fèi)用、核銷(xiāo)費(fèi)用、管理處的支出一切雜項(xiàng)等。
　　以上開(kāi)支，管理公司必須備有詳細(xì)準(zhǔn)確的帳目，如業(yè)主有要求，應(yīng)隨時(shí)提供給業(yè)主查詢，管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)核數(shù)師核對(duì)，交予業(yè)主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。
　　(二)管理費(fèi)的增加
　　管理費(fèi)理定之后，并非一成不變，因各種因素的影響在新的一年度開(kāi)始，往往管理費(fèi)需要調(diào)整，通常下列因素會(huì)直接影響管理費(fèi)的水平。
　　1．通貨膨脹因素；
　　2．發(fā)展商為增加樓宇的銷(xiāo)售能力及吸引租戶，故意將管理費(fèi)壓低而導(dǎo)致巨大管理開(kāi)支赤字；
　　3．管理公司財(cái)務(wù)管理不善及其他不可預(yù)見(jiàn)的因素。
　　物業(yè)管理公司要增加管理費(fèi)，必須通過(guò)一定的程序進(jìn)行，不可以擅自做主。簡(jiǎn)言之，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主法團(tuán)同意方可。如果業(yè)主法團(tuán)開(kāi)會(huì)決議否定了新的收支預(yù)算案，經(jīng)理人應(yīng)視該年度預(yù)算管理費(fèi)總額與上一年度的相同，然后另外增加不得超過(guò)此數(shù)的10％，直至新的收支預(yù)算給業(yè)主法團(tuán)接納為止。如果經(jīng)理人在新的財(cái)政年度開(kāi)始沒(méi)有按其大廈公契的規(guī)定的程序制備收支預(yù)算案，則管理費(fèi)不可以有任何增加。
　　雖然增加管理費(fèi)是解決大廈管理赤字的一個(gè)方法，但如果赤字額巨大，僅僅靠合理地 增加管理費(fèi)并不能解決問(wèn)題，有時(shí)會(huì)需要大廈全體業(yè)主集款一次性填補(bǔ)赤字，或暫挪用管 理費(fèi)押金或儲(chǔ)備基金，以應(yīng)付當(dāng)前的需要，待管理帳戶有盈余時(shí)再撥回填補(bǔ)。
　　(三)管理費(fèi)的分擔(dān)
　　有了管理費(fèi)支出總額，那么管理公司是怎么將這筆費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€(gè)小業(yè)主頭上的呢?按現(xiàn)時(shí)的大廈公契計(jì)算及分?jǐn)偣芾碣M(fèi)有三種常見(jiàn)的方法：
　　1．以該單元的建筑面積；
　　2．以不可分割權(quán)份數(shù)；
　　3．以管理份額。
　　無(wú)論以哪一種方法計(jì)算分?jǐn)?，其每個(gè)單元應(yīng)支付的管理費(fèi)份數(shù)必須在大廈公契附表中列出，下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費(fèi)。

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