機構(gòu)報告顯示去年四季度標(biāo)桿房企的新樓盤中地價/售價比較低的，樓面地價1798元/平方米，銷售均價13000元/平方米；占比　　較高的，樓面的地價4865元/平方米，銷售均價9000元/平方米。自從調(diào)控以來，樓市的降價風(fēng)潮就沒有斷過，那么，樓價的降價空間到底有多少？昨天一份機構(gòu)較新報告透露了其中端倪。

　　對于房價居高不下的原因，政府和開發(fā)商歷來各執(zhí)一詞。政府認(rèn)為開發(fā)商暴利，認(rèn)為即便是再便宜的地價給開發(fā)商，開發(fā)商定價還是會隨行就市，與其讓開發(fā)商吞了地價的利潤，不如土地市場化，招拍掛，地價當(dāng)然也是越來越貴了。

　　而開發(fā)商認(rèn)為土地招拍掛和各種政府稅費抬高了樓市成本，樓價也是會越來越貴。到底樓價和地價成本關(guān)系如何？

　　不管地價多少 樓價隨行就市

　　在中原研究集團公布的《標(biāo)桿房企2011年四季度新開盤項目銷售均價與購地均價對比》表上可以看到，萬科、保利、華潤等標(biāo)桿企業(yè)去年10~12月間頭次開盤的32個樓盤中，地價/售價比較低的僅為14%，為保利在佛山的中環(huán)廣場，樓面地價為1798元/平方米，銷售均價13000元/平方米；占比較高的是54%，是萬科在揚州的萬科城，樓面地價4865元/平方米，銷售均價9000元/平方米。

　　從中可以看出，業(yè)界比較常用的樓面地價占銷售均價四成的說法基本行不通，地價和樓價的關(guān)系有時關(guān)系并不大，經(jīng)常是隨行就市的。

　　總體來看，去年四季度以來標(biāo)桿房企開盤項目的土地成本相當(dāng)于目前銷售均價地三成。

　　一線城市的土地成本明顯高于在二、三線城市的土地成本。標(biāo)桿房企在一線城市的土地成本約占當(dāng)前銷售均價地35%，而二、三線城市的土地成本約占售價的30%。因此，標(biāo)桿房企在二、三線城市的降價空間大于一線。

　　房企手中土地 成本更是便宜

　　開發(fā)商手中持有的土地成本更是便宜。較近發(fā)布的2011年房企年報業(yè)績顯示，碧桂園其持有土地成本556元/平方米，銷售均價6289元/平方米；雅居樂整體土地的平均成本為1277元/平方米，其平均售價10517元/平方米。萬科樓面地價約2707元/平方米，銷售均價11306元/平方米。

　　“對于珠三角的房地產(chǎn)項目來說，遠沒有到割肉的程度，房價下調(diào)了10%，甚至20%，開發(fā)商是可以進行內(nèi)部消化的。”廣東省房協(xié)理事、廣州市同創(chuàng)房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文向記者表示。

　　開發(fā)商越晚拿地 地價/售價比越高

但土地成本低，并不意味開發(fā)商就會降價。中原集團研究認(rèn)為，如果項目依然能取得不錯的銷售業(yè)績，開發(fā)商就缺少降價的動力。

　　不過，土地價格在不斷波動，“前幾年的地價每年有近30%的漲幅。”趙卓文表示，所以開發(fā)商越晚拿的地，地價/售價比就越高。開發(fā)商怕的就是這些新項目，因為一旦土地降價，而房價又回調(diào)的話，新項目就很難做。

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