央企拭刃 樓市誰(shuí)與爭(zhēng)鋒？
　　屬于央企的地產(chǎn)核武器時(shí)代，似乎剛剛揭幕。
　　綜合近日各公司披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，盡管千億萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)](000002.SZ)依然處于領(lǐng)頭地位，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]以超過(guò)900億、恒大地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)](3333.HK)以逾800億的銷(xiāo)售額緊隨其后，但在利潤(rùn)率排行榜上，卻遠(yuǎn)遜色于央企背景的中國(guó)海外發(fā)展(06888.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)中海地產(chǎn))。
　　早前，中海地產(chǎn)發(fā)表的業(yè)績(jī)公告顯示，公司2011年?duì)I業(yè)額達(dá)485.8億港幣，同比增加9.6%，而凈利潤(rùn)更是高達(dá)150.3億港幣(約合人民幣124.7億元)，同比增長(zhǎng)21.5%，連續(xù)兩年凈利潤(rùn)超過(guò)百億，再次成為內(nèi)地較賺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商。2011年中海地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率為31%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)此前萬(wàn)科公布的13.4%，為萬(wàn)科的2.31倍，而毛利率更是高達(dá)48%。
　　兩年前的3月27日，在人民大學(xué)EMBA同學(xué)會(huì)新春論壇上，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，國(guó)資委要求78家央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，此舉將使得剩下的16家房地產(chǎn)央企變得更加強(qiáng)大。在一場(chǎng)又一場(chǎng)的土地角逐中，國(guó)企背景的華遠(yuǎn)集團(tuán)和眾民企拜央企下風(fēng)，任志強(qiáng)還曾開(kāi)玩笑說(shuō)，少數(shù)“帶刺刀”的央企撤了，留下的都是“帶導(dǎo)彈”和“核武器”的。
　　兩年后，央企退出房地產(chǎn)的通知飄散在空氣中，但任志強(qiáng)的預(yù)言似乎應(yīng)驗(yàn)了。民企收縮，央企擴(kuò)張。
　　央企扼資源要脈？
　　內(nèi)地較賺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商，中海地產(chǎn)2011年的銷(xiāo)售額超過(guò)700億元人民幣(870.9億港元)，控股公司中國(guó)海外宏洋集團(tuán)(0081.HK)銷(xiāo)售額超過(guò)50億人民幣，中海地產(chǎn)的兄弟公司中建地產(chǎn)銷(xiāo)售額超過(guò)100億。而中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)的業(yè)績(jī)都將并入母公司中國(guó)建筑(601668.SH)表內(nèi)，三家
　　公司銷(xiāo)售額累加，直逼萬(wàn)科。
　　保利地產(chǎn)也在2011年實(shí)現(xiàn)732億銷(xiāo)售額，成為為數(shù)不多的逆市增長(zhǎng)典型企業(yè)。21家主業(yè)為房地產(chǎn)的央企中，盡管部分央企暫時(shí)沒(méi)有進(jìn)入銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜前十名，其強(qiáng)大的資源卻無(wú)法令業(yè)界小覷。
　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，經(jīng)歷了這一輪調(diào)控后，資源對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性越發(fā)凸顯，而央企無(wú)論在資金還是土地上的占領(lǐng)都獲得了先機(jī)。
　　一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，資源正逐漸向央企傾斜。相比民企，央企獲得資金更容易，成本更低。
　　3月10日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)中鐵集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，農(nóng)業(yè)銀行承諾在未來(lái)三年內(nèi)向中國(guó)中鐵提供總額為1100億元的意向性融資額度，用于支持中國(guó)中鐵在建筑工程總承包、資源開(kāi)發(fā)、裝備制造及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展。兩天后，農(nóng)行再度與葛洲壩集團(tuán)全面簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式向葛洲壩集團(tuán)授信額度200億元。
　　一位央企中層向本報(bào)記者戲謔道，“把錢(qián)借給民營(yíng)企業(yè)，到期不還，銀行行長(zhǎng)可能會(huì)被撤職；但把錢(qián)借給有背景的央企，幾乎不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，即使逾期未還，也不會(huì)有太大影響。”
　　強(qiáng)者愈強(qiáng)的馬太效應(yīng)，使得一部分央企進(jìn)入良性循環(huán)軌道。2009年，中國(guó)建筑成功IPO募資501億后，2010年曾改變募集資金投向，注資中海地產(chǎn)50億。獲得資金的中海地產(chǎn)，在資本市場(chǎng)和土地市場(chǎng)上更加游刃有余，加之自身管理能力較強(qiáng)，近幾年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)上升，利潤(rùn)率更是傲視同儕。
　　年報(bào)顯示，中海地產(chǎn)的2011年凈負(fù)債率僅為33.3%。在海外資本市場(chǎng)上，低負(fù)債率意味著低融資成本。今年年初，中海地產(chǎn)兩度以4.917%的利息率合共發(fā)行7.5億美元5年期的債券，遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)許多公司。彭博數(shù)據(jù)顯示，2011年，中海外平均融資成本約為3%，在香港上市的內(nèi)地房企中是較低水平。而碧桂園(2008.HK)的平均融資成本已高達(dá)年利率為10%。在一些開(kāi)發(fā)商眼中，手持超過(guò)150億人民幣現(xiàn)金的中海地產(chǎn)被視為較具有抄底能力的開(kāi)發(fā)商。
　　央企拭刃 樓市誰(shuí)與爭(zhēng)鋒？
　　在眾央企中，中信地產(chǎn)和華潤(rùn)地產(chǎn)背后，均有強(qiáng)大金融平臺(tái)的支持。中信集團(tuán)旗下有銀行、信托公司、證券公司。今年2月7日，中信銀行發(fā)布公告稱(chēng)，同意對(duì)中信集團(tuán)旗下8個(gè)公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)授信，授信額度共計(jì)18.175億元，中信地產(chǎn)旗下的兩間公司共獲得11.4億元的授信額度。在行業(yè)普遍資金緊缺的局面下，央企比其他企業(yè)更容易獲得金融資源。中信地產(chǎn)一直也在整合中信內(nèi)部的資源，為其地產(chǎn)客戶(hù)服務(wù)。
　　此外，深厚背景所造就的獨(dú)特商業(yè)模式，亦令民企難以望其項(xiàng)背。數(shù)據(jù)顯示。華潤(rùn)置地(1109.HK)2011年共實(shí)現(xiàn)住宅簽約359.58億人民幣。集團(tuán)數(shù)次資產(chǎn)注入，為其提供了成本低廉的土地儲(chǔ)備。華潤(rùn)置地特有的融資優(yōu)勢(shì)，近兩年發(fā)揮得。2010年至今，華潤(rùn)置地融資頻密。2011年，發(fā)行債券加上銀行貸款，華潤(rùn)置地融資超過(guò)200億港元。3月28日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告稱(chēng)，公司與一家銀行簽訂了一項(xiàng)額度20億港元、為期三年的貸款融資協(xié)定。
　　華潤(rùn)置地在戰(zhàn)略上采取“集團(tuán)孵化模式”，特點(diǎn)是，被孵化項(xiàng)目由華潤(rùn)置地團(tuán)隊(duì)具體操作，集團(tuán)資金在華潤(rùn)置地財(cái)務(wù)報(bào)表表外循環(huán)，在住宅項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售階段和持有類(lèi)物業(yè)進(jìn)入成熟階段后，注入上市公司。該模式有效地優(yōu)化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的拿地資本支出、開(kāi)發(fā)資本支出與財(cái)務(wù)報(bào)告之間的錯(cuò)配。“集團(tuán)孵化模式”使華潤(rùn)置地凈資產(chǎn)迅速具備規(guī)模效應(yīng)，成為該企業(yè)證券市場(chǎng)資本運(yùn)作的核心，使其在證券市場(chǎng)上的操作游刃有余。
　　巨大隱性土地儲(chǔ)備
　　任志強(qiáng)曾指出，央企頻繁奪得地王的根源不在央企本身，也不在招拍掛制度，而是在于國(guó)資委對(duì)于央企的規(guī)定，國(guó)家對(duì)于央企的定位。他表示，國(guó)資委現(xiàn)在對(duì)央企的定位是企業(yè)，而企業(yè)則必須是以營(yíng)利為目的的，同時(shí)國(guó)資委又要求對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，因此央企為了完成國(guó)資委的要求，必然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)利潤(rùn)豐厚的市場(chǎng)。
　　2009年，包括中鐵建集團(tuán)、中化集團(tuán)等4家央企曾在資本市場(chǎng)上融資2000多億，資金迫切尋找出口。任志強(qiáng)認(rèn)為，央企強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)是中小型房企無(wú)法比擬的，國(guó)資委要求78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，其結(jié)果必將迫使一些中小型房企向二三線城市轉(zhuǎn)移，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)適者生存的局面。在的北京CBD中服地塊的競(jìng)奪戰(zhàn)上，潘石屹敗給中信地產(chǎn)。
　　私下里，中信地產(chǎn)一位高層也曾向本報(bào)記者表示，若不是央企背景，企業(yè)定將被地王拖垮。2009年末，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)競(jìng)得大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目(X1-1B)，創(chuàng)當(dāng)時(shí)的京城總價(jià)地王，其樓面均價(jià)接近18000元/平方米。中信在此項(xiàng)目上沉淀了超過(guò)80億資金。其中保障房部分，為了塑造品牌和實(shí)現(xiàn)社會(huì)責(zé)任，其保障房部分幾乎是虧本建設(shè)。相比之下，綠城(3900.HK)卻沒(méi)有如此底氣，宋衛(wèi)平只得斷腕求生。
　　部分央企還擁有很多隱性土地儲(chǔ)備。中信地產(chǎn)已與有關(guān)方面達(dá)成意向協(xié)議，將對(duì)人民日?qǐng)?bào)社光華里宿舍樓進(jìn)行拆遷改造，這一地塊的價(jià)值將不遜于CBD中服地塊。據(jù)估計(jì)，中信地產(chǎn)未來(lái)幾年在CBD地區(qū)的總投資將達(dá)數(shù)百億元。
　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，隸屬于國(guó)家電網(wǎng)旗下的魯能集團(tuán)，在全國(guó)擁有土地儲(chǔ)備約7619萬(wàn)平方米，建筑面積約4870萬(wàn)平方米。但知情人士透露，魯能可轉(zhuǎn)化的土地儲(chǔ)備不止于此。許多央企在獲取土地方面有天然的資源型優(yōu)勢(shì)。
　　除此之外，在地方政府普遍缺乏資金的背景下，具有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)的中冶集團(tuán)、中鐵置業(yè)、中國(guó)建筑幾乎不約而同的制定城市綜合運(yùn)營(yíng)商戰(zhàn)略，在數(shù)個(gè)城市“圈”下大型土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。“合適的時(shí)機(jī)都能轉(zhuǎn)化為表內(nèi)的土地儲(chǔ)備。”前述央企中層說(shuō)。
　　地方政府也頻頻對(duì)央企諂媚。福州市近日召開(kāi)國(guó)土資源工作會(huì)議，會(huì)議透露：今年福州將認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，把握土地供應(yīng)時(shí)序。會(huì)議還透露了今年商品房用地將趨緊的信號(hào)，盡管如此，供地依舊保障央企招商項(xiàng)目。中建高層也向本報(bào)記者表示，很多地方政府都希望招商引資，主動(dòng)邀請(qǐng)央企去當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
　　值得注意的是，除了央企，一些地方的大型國(guó)企，也握有其他民企無(wú)法比擬的資源優(yōu)勢(shì)，即使是在調(diào)控的年份，也是拿地銳力十足。上海綠地就是其中的典型。這家國(guó)企前不久透露，要將武漢的綠地建成全國(guó)高樓。
　　民企邊緣化？
　　相比之下，民企的生存環(huán)境似乎變得越發(fā)惡劣。
　　由于房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，較近三年被注銷(xiāo)的地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多。截至2010年底，全國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)66290家，但2008年、2009年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)分別為87881家和80407家，這就意味著2009年有7474家房地產(chǎn)企業(yè)被注銷(xiāo)，2010年有14117家房地產(chǎn)企業(yè)被注銷(xiāo)。
　　丁祖昱告訴記者，未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，會(huì)大幅減少，但企業(yè)的規(guī)模則將逐步增大。到2015年，可能今天50%房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)結(jié)束掉。一位民營(yíng)房地產(chǎn)上市公司高管感嘆說(shuō)：5年后，房企前20強(qiáng)，不知道有幾家是民企？
　　6萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)中，上市公司不到200家，真正能和央企拼實(shí)力的企業(yè)少之又少。正略均策合伙人薛迥文在接受本報(bào)記者采訪時(shí)總結(jié)，過(guò)去民營(yíng)企業(yè)由于決策靈活，先行優(yōu)勢(shì)，占領(lǐng)了一定的市場(chǎng)份額。野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代結(jié)束后，房地產(chǎn)的進(jìn)入門(mén)檻越來(lái)越高，對(duì)資金、人才的要求也越來(lái)越高，很多民營(yíng)開(kāi)發(fā)商只得退出歷史舞臺(tái)或被邊緣化。如以合生創(chuàng)展(0754.HK)為代表的民營(yíng)企業(yè)，在調(diào)控中變得越發(fā)保守。
　　丁祖昱也表達(dá)了相似的觀點(diǎn)，他指出，前些年，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只要做大規(guī)模就會(huì)獲取利潤(rùn)，經(jīng)歷了幾輪宏觀調(diào)控后，很多民營(yíng)企業(yè)意識(shí)到必須縮減規(guī)模，保障財(cái)務(wù)安全。“對(duì)于民企，賺錢(qián)是較重要的；而央企的目標(biāo)一定是做大做強(qiáng)。但中國(guó)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)份額依然很大，依舊有民企生存的空間。”丁祖昱說(shuō)。

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