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馬光遠(yuǎn):當(dāng)心樓市逆勢(shì)回暖

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)  閱讀 629 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  無(wú)論是一些研究機(jī)構(gòu)的數(shù)字,還是筆者的實(shí)地觀察,3月份樓市均出現(xiàn)了明顯的回暖現(xiàn)象。根據(jù)中指院的調(diào)查,北京、上海等一線城市的成交量相對(duì)前兩個(gè)月翻番,杭州成交量漲幅更高達(dá)200%以上。在政策三令五申對(duì)樓市從嚴(yán)調(diào)控的情況下,這種逆勢(shì)回暖究竟意味著什么?

  談及3月份的樓市,無(wú)法回避2009年3月,當(dāng)時(shí)幾乎無(wú)人看好的小陽(yáng)春硬是催生出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較瘋狂的兩年暴漲行情。但從政策面而言,2009年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁啟動(dòng),關(guān)鍵在于2008年10月開(kāi)始的政策刺激,2009年整個(gè)房地產(chǎn)政策的基調(diào)就是“救市”,通過(guò)調(diào)低印花稅、營(yíng)業(yè)稅等政策刺激房地產(chǎn)消費(fèi);而今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)依然是嚴(yán)格調(diào)控,繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。在這樣的政策基調(diào)下,為什么仍有不少購(gòu)房者因擔(dān)心房?jī)r(jià)再次瘋漲而開(kāi)始入市呢?


  從房?jī)r(jià)本身來(lái)看,盡管停漲,但降價(jià)的幅度并不明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日發(fā)布的2月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有45個(gè),持平的城市有21個(gè),上漲的4個(gè)城市漲幅均未超過(guò)0.1%;從同比情況看,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格下降的城市有27個(gè),比上月增加了12個(gè);同比漲幅比上月回落的城市有32個(gè),漲幅均未超過(guò)2.7%。這些數(shù)字說(shuō)明,房?jī)r(jià)依然處于下降通道,但總體降幅并不明顯。既然如此,購(gòu)房者為什么還要急于出手?

  筆者認(rèn)為,時(shí)下急于購(gòu)房的人恐怕對(duì)政策仍然沒(méi)有信心。從去年年底至今,盡管管理層一再?gòu)?qiáng)調(diào)會(huì)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖,但事實(shí)上房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)已經(jīng)進(jìn)行了微調(diào),較顯著的變化是開(kāi)始強(qiáng)調(diào)增加普通商品房的供應(yīng),滿足自住需求者的購(gòu)房等需求。另外由于央行要求商業(yè)銀行“保證個(gè)人頭套房貸款以及確保頭套房貸實(shí)行差別化利率優(yōu)惠”,房貸政策也開(kāi)始出現(xiàn)明顯變化,多個(gè)地區(qū)的頭套房貸利率都有所松動(dòng),北京多家銀行在今年初就開(kāi)始從前期普遍上浮的水平向基準(zhǔn)利率回歸。

  盡管房貸政策是滿足自住需求者的購(gòu)房需要,然而中國(guó)房地產(chǎn)政策在執(zhí)行層面往往會(huì)被中介機(jī)構(gòu)、銀行和開(kāi)發(fā)商通過(guò)打擦邊球而打開(kāi)政策缺口,較終使得定向優(yōu)惠的政策演化成全面的救市政策。較典型的就是2008年10月的“救市”政策,名義上是促進(jìn)居民住房消費(fèi),改善居住條件,但較終這一良好的愿望仍被異化。

  如果成交的回暖是基于開(kāi)發(fā)商的大幅度優(yōu)惠,是明顯的價(jià)格松動(dòng),那么這種回暖符合邏輯。但現(xiàn)在的成交回暖就很奇怪,既不符合政策邏輯,也不符合房?jī)r(jià)邏輯。先進(jìn)可以解釋的是,在銀行下調(diào)頭套房貸利率的背景下,一些人似乎嗅到了政策松動(dòng)的跡象。但在限購(gòu)政策依舊、房?jī)r(jià)高企的情況下,頭套房貸利率的優(yōu)惠惠及的只是居住需求者,而且這一部分人目前的購(gòu)購(gòu)力和房?jī)r(jià)依然有距離。因?yàn)槔实膬?yōu)惠而毅然決定購(gòu)房,并且使得成交暴漲,仍然缺乏基本的邏輯。是不是銀行、開(kāi)發(fā)商和中介又開(kāi)始上演樓市的“三國(guó)演義”,忽悠購(gòu)房者入市?或者是某些地方政府在政策執(zhí)行層面已經(jīng)悄然放水,不再嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)?如果真的是政策執(zhí)行層面出了問(wèn)題,那這種成交的回暖就很可怕,2009年的歷史教訓(xùn)還在眼前,不能不警惕。

  應(yīng)該看到,目前中國(guó)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)業(yè)的基本面都不支持房?jī)r(jià)的再次報(bào)復(fù)性反彈。無(wú)論是房企的庫(kù)存,還是資金鏈都處于歷史上較緊張的時(shí)刻。據(jù)統(tǒng)計(jì),2012年中國(guó)500強(qiáng)房企的庫(kù)存已達(dá)到市值4.9945萬(wàn)億元,存貨均值同比增加50.34%,開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)到了斷裂的邊緣。在這種情況下,較緊張、較扛不住的應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商,而不應(yīng)該是購(gòu)房者。出于居住需求的購(gòu)房者大可不必恐慌房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)前兩年那樣不正常的上漲,這種幾率是微乎其微的。但是,就政策層面而言,一定要警惕地方政府悄然放水。如果在這個(gè)問(wèn)題上不明確表態(tài),會(huì)給地方上曲解樓市政策以莫大的鼓勵(lì),兩年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控將功虧一簣,中國(guó)房?jī)r(jià)很可能重回瘋狂。這種結(jié)果一旦出現(xiàn),無(wú)疑將是災(zāi)難性的。

 

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