新鴻基濱江凱旋門將在3月23日即本周五開盤，開盤均價(jià)為16萬元/平，較高價(jià)達(dá)26.4萬/平，堪比湯臣一品。房價(jià)下行之時(shí)，困境之下，上海16萬元超豪宅入市，這個(gè)定價(jià)合理嗎？淡市之下，它能熱銷嗎？而傳言即將入市的地王樓盤并非新鴻基濱江凱旋門一家，中海長風(fēng)地王等樓盤也紛紛表示近期即將入市。地王樓盤、天價(jià)樓盤入市對于上海房地產(chǎn)市場有何影響？

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“地王”樓盤的定價(jià)往往高于板塊內(nèi)普通項(xiàng)目，從項(xiàng)目的開發(fā)角度來說，“地王”項(xiàng)目的開發(fā)必須跳出傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商方式的圈子，方可立于不敗之地。從定價(jià)角度而言，地王樓盤的定價(jià)自然也是高于板塊內(nèi)普通樓盤很多。

　　從影響角度而言，地王樓盤一定程度上拉升板塊內(nèi)的成交均價(jià)，只要地王樓盤推盤成交，會導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)上偏向于高端，會帶來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格整體上走高。從其他樓盤定價(jià)的角度來講，如果不考慮調(diào)控政策的因素，有可能會由于地王樓盤的標(biāo)桿價(jià)格，其他樓盤在開發(fā)及定價(jià)時(shí)會跟風(fēng)提價(jià)，或定位做高端樓盤。從這個(gè)角度而言，地王樓盤的定價(jià)從長遠(yuǎn)趨勢來講會導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格整體走高。

　　房價(jià)下行之時(shí)，困境之下，地王樓盤頻頻發(fā)出入市信號，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前市場情況來看，這些地王項(xiàng)目入市有兩方面因素需考慮：

　　一方面是政策及股東方面的壓力，就是兩年內(nèi)必須動(dòng)工，動(dòng)工了的項(xiàng)目產(chǎn)生了財(cái)務(wù)成本，如果不進(jìn)行銷售回籠資金有可能導(dǎo)致企業(yè)資金面更為緊張，或者當(dāng)前企業(yè)資金面并不緊張，但是由于企業(yè)自身財(cái)務(wù)報(bào)表的要求，如果不進(jìn)行銷售，可能會引起股東不滿；另一方面，地王項(xiàng)目本身的開發(fā)講究通過拉長整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期形式來實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值，地王項(xiàng)目入市整體上海應(yīng)該把握好這個(gè)節(jié)奏。通過拉長項(xiàng)目的開發(fā)周期，一般來講，地王樓盤批少量推出保本甚至虧本銷售，后面幾批房源才是真正盈利的階段。從這個(gè)角度而言，通過拉長項(xiàng)目開發(fā)周期，土地本身的增值及房價(jià)的上漲均為地王后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎(chǔ)，一定程度上講，拉長項(xiàng)目開發(fā)周期之后，后面物業(yè)的銷售可以對沖前期物業(yè)虧損的狀況，總體上實(shí)現(xiàn)地王樓盤的盈利及開發(fā)價(jià)值。

　　那么，淡市之下，這些天價(jià)豪宅地王項(xiàng)目能熱銷嗎？筆者認(rèn)為，當(dāng)前，從全國范圍內(nèi)政策變化情況來看，盡管樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)出定向?qū)捤苫蚓植糠潘傻嫩E象，地方政府頻發(fā)“微調(diào)”信號，但是，在經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期放緩的市場背景下，層面關(guān)于調(diào)控的態(tài)度并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松口，“去投資化”的政策仍將影響2012年豪宅市場的走勢。因此，在當(dāng)前市場情況下，天價(jià)豪宅成交方面會受到一定程度的影響，在已獲知的項(xiàng)目開盤價(jià)格信息對比中我們可知，不少地王樓盤、高端樓盤房源均采取頭批房源低價(jià)入市的策略，如果過高價(jià)格市場有可能難以接受。頭批房源低價(jià)入市的策略有可能會吸引更多的投資客關(guān)注這些地王、天價(jià)樓盤，但是，天價(jià)豪宅的成交一般不是市場層面鋪天蓋地的推廣所致，這些樓盤的成交更多的企業(yè)或樓盤有針對性的“圈層營銷”的結(jié)果。筆者認(rèn)為，既然天價(jià)豪宅項(xiàng)目準(zhǔn)備開盤逆勢迎接市場的挑戰(zhàn)，應(yīng)該來說，對于頭批低價(jià)開盤房源的客戶積累也做到心中有數(shù)，否則，如果只是開盤沒有成交量，我們只能說當(dāng)前入市只能作為一個(gè)市場炒作、一場口水戰(zhàn)，大家輿論的一個(gè)話題。

　　不過，地王樓盤開盤是不會放棄市場炒作這個(gè)機(jī)會的。從定價(jià)本身來看，已經(jīng)看得出來地王本身的爭議之處。一般來說，這些地王樓盤也往往會選擇一棟或一個(gè)組團(tuán)房源作為樓盤中的“ ”，標(biāo)高樓盤的較高價(jià)，筆者認(rèn)為，盡管這是一個(gè)定價(jià)策略，主要還是想通過“ ”虛高的報(bào)價(jià)拉升這個(gè)地王項(xiàng)目的價(jià)格，至于這些“ ”賣出去賣不出去都沒有關(guān)系，但是，地王樓盤從定價(jià)上還是利用了人們的眼球，以此炒作來影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的輿論。

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