在近日召開的中共政治局會議提出“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。怎樣看待當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢？房價合理回落會不會引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險？如何制定促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機制？記者13日就此采訪了相關(guān)專家。

　　房地產(chǎn)價格回落的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固

　　國家發(fā)展和改革委員會宏觀經(jīng)濟研究院副院長王一鳴認(rèn)為，2010年以來，針對部分城市房價過快上漲、投資投機購房過度活躍等問題，出臺了一系列加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，商品房價格過快上漲的勢頭得到遏制，商品房價格漲幅逐步回落。住房投資投機需求得到有效抑制。保障性住房建設(shè)規(guī)模擴大，住房市場供給結(jié)構(gòu)有所改善。在2010年建設(shè)590萬套保障性住房的基礎(chǔ)上，2011年又開工建設(shè)1000萬套保障性住房，今年開工的保障性住房占住房新開工面積總量的比例接近50%。

 
　　“從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已取得初步成效。但我們必須清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時期，調(diào)控取得的成果還是初步的，房地產(chǎn)價格合理回落的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固。”他說。

　　他認(rèn)為部分城市房價過高局面還沒有根本改變。房價上漲的潛在壓力仍然較大。目前房地產(chǎn)價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責(zé)等措施實現(xiàn)的，而不是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。在這種情況下，調(diào)控力度一旦放松，就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場價格的迅速反彈。

　　王一鳴說，當(dāng)前，“抑制投資投機需求的任務(wù)仍很艱巨”。目前國內(nèi)投資渠道相對有限，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機的套利空間仍然較大，調(diào)控力度一旦放松，被抑制的投資投機需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房價上漲。“放松調(diào)控力度，將引發(fā)市場預(yù)期的混亂，不僅政府的公信力將受到影響，而且也不利于鞏固已經(jīng)取得的調(diào)控成果和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。”

　　調(diào)控力度不能放松　不會引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控實施效果逐步顯現(xiàn)，部分城市的商品房市場交易量明顯下降，社會上開始出現(xiàn)不同的聲音。有些人認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟影響面廣，如果不放松調(diào)控力度，將引發(fā)房地產(chǎn)投資大幅回落，進而引發(fā)金融系統(tǒng)風(fēng)險，加劇經(jīng)濟增速放緩趨勢。

　　對此，國家發(fā)展和改革委員會投資研究所所長張長春表示，隨著房價漲幅回落、通脹預(yù)期發(fā)生了變化，預(yù)計2012年房地產(chǎn)投資增速將進一步放緩。在持續(xù)多年房地產(chǎn)投資高增長之后，投資增速的適度回落，有其內(nèi)在合理性。

　　王一鳴認(rèn)為，從我國情況來看，無論是個人住房消費信貸、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，還是地方政府融資平臺公司貸款，房價合理回落都不會引發(fā)金融風(fēng)險。

　　他說，從個人住房消費貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，近兩年來，不良貸款比率都在逐步下降，2010年分別降至0.37%和1.26%。今年以來，購房的頭付比例進一步調(diào)高，也在一定程度上提高了銀行防范和化解金融風(fēng)險的能力。從地方政府融資平臺公司貸款看，雖然過去兩年土地收益的大幅增長，使地方融資平臺公司以土地抵押獲取的貸款規(guī)模增加較多，但由此形成的地方政府債務(wù)規(guī)?？傮w上是可承受的。

　　調(diào)控有利于經(jīng)濟長期平穩(wěn)健康發(fā)展

　　張長春表示，近年來，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟社會發(fā)展和改善人民生活做出了重要貢獻。1978年我國城市人均住宅面積僅有7.8平方米，2010年達到了31平方米。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動了經(jīng)濟的快速增長和各級政府財政收入的增加。

　　“但要看到，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在一些問題。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮極易積累泡沫，一旦泡沫破滅，就有可能造成經(jīng)濟的長期衰退，帶來嚴(yán)重的社會問題。上世紀(jì)90年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅造成了"失去的20年"。2008年美國住房次貸危機引發(fā)全球性金融危機，造成了上世紀(jì)30年代大蕭條以來較嚴(yán)重的經(jīng)濟衰退。直到今天，這場金融危機還沒有完全過去。”他說。

　　他認(rèn)為，當(dāng)前，我國經(jīng)濟增速放緩，既有全球經(jīng)濟減速和外部需求收縮的影響，也是我國主動調(diào)控和市場需求變化共同作用的結(jié)果。研究表明，房地產(chǎn)市場周期與經(jīng)濟周期的變化具有一定的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)價格和投資增速適度回落，對當(dāng)前我國經(jīng)濟增速會形成一定的影響。但從長遠看，房地產(chǎn)價格回落到合理區(qū)間和投資適度回調(diào)，有利于保持房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，進而更好地推動我國經(jīng)濟保持更長時期、更高水平、更好質(zhì)量的發(fā)展。

　　抓緊制定房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制

　　王一鳴表示，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控的同時，必須加快研究制定符合國情的住房體制機制和政策體系，堅持住房資源市場化配置為基礎(chǔ)，加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價和消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局。

　　他建議我國要立足國情，引導(dǎo)理性消費，保障基本需求，加快構(gòu)建以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。以市場機制為主導(dǎo)的商品住房市場是我國房地產(chǎn)市場的主體，我國多數(shù)家庭要通過購購或承租商品住房實現(xiàn)住有所居。

　　他認(rèn)為我國要繼續(xù)堅持住房市場化改革方向，更好地發(fā)揮市場機制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)合理消費方面發(fā)揮積極作用。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購購商品住房相結(jié)合的制度。要強化政府工作職責(zé)，落實政府保障責(zé)任，健全住房保障及供應(yīng)體系。

　　在加快保障性住房制度建設(shè)、健全房地產(chǎn)市場調(diào)控體系、推進房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)建設(shè)方面，他認(rèn)為我國應(yīng)“健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機性購房。調(diào)整和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策，加大房產(chǎn)持有成本，擴大房產(chǎn)稅試點范圍，加快房產(chǎn)稅實施方案的研究進度”。

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