對(duì)宏觀政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期，一度讓很多人重燃起房地產(chǎn)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇的希望。然而，國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣顯然不這么認(rèn)為。

　　12月10日，在CIHAF中國(guó)住交會(huì)的地產(chǎn)金融論壇上，王小廣表示，房地產(chǎn)的13年牛市即將結(jié)束，2012年將進(jìn)入熊市。

　　“我更傾向于來(lái)自于金融市場(chǎng)的力量，而不是政策力量。”他認(rèn)為，作出這個(gè)判斷的主要原因，是金融市場(chǎng)的“內(nèi)生型緊縮機(jī)制”。

　　所謂的“內(nèi)生型緊縮”，王小廣解釋稱，就是政府在宏觀面放松，但是微觀層面的企業(yè)、機(jī)構(gòu)內(nèi)部仍然會(huì)緊縮。

　　王小廣表示，近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的核心原因并非人們常說(shuō)的城市化進(jìn)程、剛性需求、土地資源短缺，而是貨幣供應(yīng)、稅收政策缺陷以及投資性需求占完全比例。

　　其中，較為重要的就是貨幣供應(yīng)。“前年我預(yù)測(cè)去年房?jī)r(jià)會(huì)上漲，去年我也預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)會(huì)上漲，都沒(méi)有說(shuō)錯(cuò)。不看別的，主要就是看資金。”

　　政策層面，王小廣預(yù)計(jì)，積極的財(cái)政政策、穩(wěn)健的貨幣政策的總體基調(diào)不會(huì)變化，但是會(huì)增加靈活性，也就是微調(diào)。

　　至于調(diào)整的幅度，王小廣分析，明年可能會(huì)有一個(gè)中等程度的放松。“貸款增長(zhǎng)可能會(huì)有15%-20%的幅度，政府還是不會(huì)讓房?jī)r(jià)調(diào)整得太兇猛，這是政府的良苦用心。”他表示，宏觀面一定還是支持房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　但是，宏觀面的放松，并改變不了微觀的金融市場(chǎng)的緊縮狀況。并且，由于資金的緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的13年牛市將結(jié)束，迎來(lái)真正的調(diào)整和拐點(diǎn)，步入熊市。

　　“中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格以后是不是要調(diào)整，主要決定于資金，決定于貨幣，但不是貨幣政策。”王小廣說(shuō)，資金減少、周期規(guī)律及預(yù)期的改變，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2012年迎來(lái)重大調(diào)整。

　　在資金層面，王小廣認(rèn)為，由于銀行的可貸資金不足，房地產(chǎn)企業(yè)的資金將依然緊張。

　　“頭先是負(fù)利率政策，導(dǎo)致了銀行存款的減少。”王小廣透露，1-9月份中國(guó)銀行[2.90 -0.68% 股吧 研報(bào)]少增存款2萬(wàn)億元，并且在10月份出現(xiàn)了比上月完全值凈減少6000億元。

　　其次，銀行的長(zhǎng)期貸款占比過(guò)大，也影響了銀行的流動(dòng)性。據(jù)王小廣的研究，目前銀行的長(zhǎng)期貸款達(dá)30萬(wàn)億元，主要放給了高鐵、地方融資平臺(tái)等，而這些長(zhǎng)期貸款占用的資金導(dǎo)致了流動(dòng)性不足，較后的結(jié)果就是銀行的可貸資金不足。

　　同時(shí)，發(fā)行貨幣的重要渠道——外匯占款也出增速放緩的跡象。

　　王小廣說(shuō)，這三個(gè)原因決定了金融市場(chǎng)的“內(nèi)生型緊縮機(jī)制”正在形成，盡管政府宏觀政策會(huì)出現(xiàn)微調(diào)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整不可避免。

　　另外，王小廣還預(yù)計(jì)，在被上一輪救市推延之后，房地產(chǎn)自身的周期調(diào)整也將到來(lái)。同時(shí)，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生根本改變。

　　“2012年中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整，而且僅僅是一個(gè)調(diào)整的開始，后面還有很長(zhǎng)的調(diào)整路程。”王小廣提醒說(shuō)，開發(fā)商可能需要長(zhǎng)期去應(yīng)對(duì)。

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