在房地產(chǎn)調(diào)控政策的高壓之下，房?jī)r(jià)的下跌已經(jīng)成為共識(shí)，但房?jī)r(jià)會(huì)回到2008年的水平嗎？如果下跌50%，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否能夠承受得住？如果房?jī)r(jià)被“腰斬”，又需要多長(zhǎng)時(shí)間，從什么時(shí)間開(kāi)始？面對(duì)這些投資者較為關(guān)心的諸多疑問(wèn)，11月29日，沃倫創(chuàng)富會(huì)邀請(qǐng)了財(cái)經(jīng)名人微博俱樂(lè)部的幾位國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)頗具研究與見(jiàn)解的專家，就目前看似明朗、實(shí)際琢磨不清的房?jī)r(jià)走勢(shì)展開(kāi)了一場(chǎng)多空對(duì)決。

　　明年6月是個(gè)節(jié)點(diǎn)

　　牛刀：資產(chǎn)的價(jià)格有漲有落，可是中國(guó)人都不相信房?jī)r(jià)會(huì)下降。當(dāng)年發(fā)生在海南的輪房地產(chǎn)泡沫和上世紀(jì)90年代中后期的輪房地產(chǎn)泡沫，與現(xiàn)在比較起來(lái)，這次比前兩次嚴(yán)重得多。這其中主要的原因是貨幣發(fā)多了，在2009年M2上漲29.7%，導(dǎo)致2011年很多房?jī)r(jià)上漲一倍，所以如果明年五環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)跌回到2009年、2008年的水平，這是可能的。

　　個(gè)是匯率的問(wèn)題，匯率漲了10年，現(xiàn)在到了人民幣升值的末梢。研究其他國(guó)家房地產(chǎn)泡沫破滅的節(jié)點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn)，日本是出現(xiàn)在匯率末梢的8個(gè)月后，阿根廷是7個(gè)月后，越南是5個(gè)月后。中國(guó)如果從10月份往后推8個(gè)月的時(shí)間，正好是明年6月份。還有一個(gè)是中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。因?yàn)橛?jì)劃生育的原因，婚齡的人口在2011年下降了10%，到2012年會(huì)下降40%，就是結(jié)婚需要房子的人大量減少。

　　馬光遠(yuǎn)：明年房?jī)r(jià)走勢(shì)具體怎么樣，這不是一個(gè)完全的問(wèn)題。明年可能有兩個(gè)結(jié)論，一個(gè)是到明年上半年的時(shí)候，我們會(huì)見(jiàn)到較近4到5年以內(nèi)先進(jìn)一次房?jī)r(jià)下跌；另外一個(gè)就是未來(lái)房?jī)r(jià)像2009年和2010年那樣暴漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

　　今年房?jī)r(jià)下跌是暫時(shí)的歇一歇，還是從此掉頭向下的節(jié)點(diǎn)，這個(gè)不取決于市場(chǎng)，是取決于政府的政策與決定。明年6月份以前，如果整個(gè)房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)形成的話，會(huì)跌多少？如果以市場(chǎng)判斷的話，不跌30%那就不算跌，但是到50%就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，政府肯定會(huì)出手救市?，F(xiàn)在問(wèn)題是政府的底線在什么地方，市場(chǎng)的認(rèn)可程度在什么地方？我估計(jì)應(yīng)該是30%左右。

　　侯寧：我之前在對(duì)中國(guó)股市做判斷的時(shí)候認(rèn)為，明年股市較佳入手的時(shí)候是6月份，而樓市的泡沫破滅的時(shí)間點(diǎn)還應(yīng)該更提前，所以應(yīng)該就是一季度的事。關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，之前樓市上漲的預(yù)期現(xiàn)在已經(jīng)改變了。所有的人都承認(rèn)，樓市不像以前那樣只要購(gòu)了樓就可以保值了?，F(xiàn)在預(yù)期改變了，所以樓市泡沫必須破。而現(xiàn)在之所以樓市還維持這樣的一個(gè)格局，根本原因是這個(gè)泡沫還是沒(méi)有被打破。

　　陳寶存：我認(rèn)為現(xiàn)在的局面和2008年的時(shí)候完全不一樣。宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控經(jīng)過(guò)2008年的一輪折騰之后，已經(jīng)很難再出現(xiàn)像當(dāng)年那樣的下降的預(yù)期了。現(xiàn)在大量的資金還會(huì)通過(guò)各種渠道流向房企，房企自己有應(yīng)對(duì)資金鏈的對(duì)策，中小房企基本上沒(méi)有指望銀行，所以銀行的貨幣供應(yīng)根本不影響他們的運(yùn)作。

　　此外，的調(diào)控政策，如果地方政府在完全承受不了的情況下，會(huì)有微調(diào)的政策的松動(dòng)，而這些松動(dòng)現(xiàn)在已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)了。要說(shuō)著急，各個(gè)地方政府比開(kāi)發(fā)商還急。2012年如果市場(chǎng)恢復(fù)，就應(yīng)該從季度恢復(fù)了。且不論明年的貨幣政策是否是適度收縮，但一二季度肯定是寬松的。{$page$}

　　較需要調(diào)整的是心理

　　水皮：還有一個(gè)大家比較關(guān)心的話題，如果房地產(chǎn)真的出現(xiàn)一個(gè)回落，在房?jī)r(jià)回落的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)的投資真的出現(xiàn)一個(gè)比較大的萎縮，對(duì)我們整個(gè)的經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　馬光遠(yuǎn)：目前整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控，較關(guān)鍵的地方不是價(jià)格問(wèn)題，而是大家心理預(yù)期沒(méi)有回歸到合理的位置。

　　我是看好房地產(chǎn)的，但是我不看好房?jī)r(jià)，這是兩碼事。因?yàn)榉孔颖旧磉@種完全短缺的時(shí)代沒(méi)有結(jié)束，如果結(jié)束了，那么政府也就不需要調(diào)控了。如果有一個(gè)好的制度，來(lái)代替調(diào)控的話，情況會(huì)好很多?，F(xiàn)在問(wèn)題的關(guān)鍵就是梳理大家的理念，包括預(yù)期的改變以及對(duì)高速暴利時(shí)代的結(jié)束?，F(xiàn)在大家有一種心理，叫“忐忑”。市場(chǎng)為什么忐忑？就是開(kāi)發(fā)商不愿意放棄暴利，而購(gòu)了房子的人不愿意房?jī)r(jià)下跌，沒(méi)有購(gòu)的人希望下跌。如果這個(gè)理念沒(méi)有得到梳理，類似的房地產(chǎn)調(diào)整我們還會(huì)有次、第三次。

　　侯寧：我只說(shuō)一點(diǎn)，是否該反思一下，中國(guó)的調(diào)控政策應(yīng)該到壯士斷腕的時(shí)候了。

　　牛刀：我還是那種意見(jiàn)，住宅體制是出了大問(wèn)題，不是市場(chǎng)的問(wèn)題，是制度安排成問(wèn)題?，F(xiàn)在我們借調(diào)整之機(jī)，把我們的制度建立好，讓我們大家能夠安居樂(lè)業(yè)，也就是把房?jī)r(jià)回歸到大家收入能夠接受的合理水平。

　　水皮：房地產(chǎn)調(diào)控從2003年到2004年開(kāi)始的整個(gè)宏觀調(diào)控，實(shí)際上一直想遏制這個(gè)泡沫的產(chǎn)生，但是方法適得其反，客觀上導(dǎo)致泡沫變大。我們正在努力，以避免歷史上的房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和崩潰。今天我們的討論認(rèn)為，這種政策可能很糾結(jié)，也可能會(huì)很反復(fù)，但它不是助推泡沫的。如果泡沫真的要破滅，現(xiàn)在調(diào)控的話，實(shí)際上有助于避免出現(xiàn)災(zāi)難性的后果。

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