房地產(chǎn)成了投機(jī)和投資的對(duì)象，價(jià)格暴漲，剛性需求者只能“望洋興嘆”。

　　房?jī)r(jià)調(diào)控19個(gè)月，“限購(gòu)令”泰山壓頂，樓市只漲不跌的神話(huà)較終在今年的“金九銀十”畫(huà)上了句號(hào)。11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)頭次全面下跌。而與此相對(duì)應(yīng)，開(kāi)發(fā)商叫苦不迭，“砸盤(pán)”事件各地開(kāi)花，房子仍然賣(mài)不出去。是“限購(gòu)”破壞了市場(chǎng)，還是“限購(gòu)”還沒(méi)有到位?一邊是大量的空置房，一邊是成千上萬(wàn)的“城市移民”;一邊是投資，一邊是剛性需求，我們的房地產(chǎn)發(fā)展真的健康嗎?“限購(gòu)”真的矯枉過(guò)正了嗎?

　　國(guó)務(wù)院參事 任玉嶺

　　今天的房地產(chǎn)相對(duì)高價(jià)在世界少有，為了讓百姓安居樂(lè)業(yè)，我國(guó)這些年采取了很多措施，出臺(tái)了不少政策，但由于種種原因，房?jī)r(jià)高企不僅沒(méi)有止住，反而越來(lái)越高。自從“限購(gòu)”政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)的上升得到了遏制，但是社會(huì)上的輿論，又此起彼伏，有的認(rèn)為這會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有的認(rèn)為這會(huì)給銀行帶來(lái)?yè)p失。地產(chǎn)商擔(dān)心自己利益受損，而希望再次改變限購(gòu)，放開(kāi)房地產(chǎn)發(fā)展。

　　那么，房地產(chǎn)到底應(yīng)不應(yīng)該限購(gòu)，又應(yīng)該如何發(fā)展?

　　房子是為誰(shuí)建的?

　　既不能為發(fā)展房地產(chǎn)而發(fā)展房地產(chǎn)，也不能為求經(jīng)濟(jì)總量增加而發(fā)展房地產(chǎn)，更不能為抬高地價(jià)給地方政府增加稅收和造形象工程而發(fā)展房地產(chǎn)。房地產(chǎn)主要應(yīng)為居住而建，為百姓安居而建，世界各國(guó)都是這樣。

　　有人主張房地產(chǎn)應(yīng)該有投資屬性，但這種屬性在絕大多數(shù)國(guó)家都是居次要地位的。因此，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)頭先牢牢把握一個(gè)方向，即為解決剛性需求而建，為了人民生活的改善而建。這既是特色社會(huì)主義共富目標(biāo)決定的，也是共產(chǎn)黨執(zhí)政為民的宗旨決定的。

　　但是，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)能為剛性需求服務(wù)嗎?不能。現(xiàn)在房?jī)r(jià)高的原因，就是房地產(chǎn)發(fā)展方向錯(cuò)了，它違背了房地產(chǎn)的屬性，它脫離了剛性需求。房地產(chǎn)成了各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)的支柱，成了投機(jī)和投資對(duì)象。如此下去，我們的房地產(chǎn)必然產(chǎn)生泡沫，空置必然增多，為什么現(xiàn)在降了價(jià)，仍然市場(chǎng)冷落，就是價(jià)格嚴(yán)重脫離了剛性需求。對(duì)剛性需求者而言絕不是所謂“觀望”，而是仍無(wú)能力購(gòu)購(gòu)。

　　居民2~3年收入可購(gòu)一套不錯(cuò)的住房，這是很多國(guó)家可以做到的。而我們需工作十幾年、幾十年，都購(gòu)不到一個(gè)窩。如此情況，怎能使百姓安居樂(lè)業(yè)?怎能保社會(huì)安定?怎能造社會(huì)和諧?

　　在城市里過(guò)農(nóng)民生活是什么生活?

　　進(jìn)城的人沒(méi)有房住，就不能在城市落戶(hù)，就只能在城市過(guò)著農(nóng)民的生活。我們要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，不大力推進(jìn)城市化，現(xiàn)代化是實(shí)現(xiàn)不了的。

　　我們現(xiàn)在講城市化已過(guò)46%，是這樣嗎?不是。據(jù)去年教育改革時(shí)的統(tǒng)計(jì)顯示，義務(wù)教育階段農(nóng)民的子女占80%。由此可見(jiàn)城市化率是虛假的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家將其稱(chēng)為“偽城市化”。城市化推不動(dòng)，造成農(nóng)村有2000多萬(wàn)留守兒童，不能與父母共同生活，缺乏家庭溫暖和應(yīng)有教育。還造成農(nóng)村很多老人無(wú)人照顧，也造成農(nóng)村很多住房空巢。

　　在國(guó)外有一種“親情移民”是在國(guó)與國(guó)之間進(jìn)行的。例如澳大利亞，中國(guó)的年輕人移入后，若父母還在中國(guó)，無(wú)人照顧，便可以進(jìn)行“親情移民”，對(duì)這樣的移民不僅辦手續(xù)比較順暢，而且在安排社保和住房方面都給予特殊保障。而我們?yōu)槭裁淳筒荒茉诔青l(xiāng)之間移民呢?主要原因還是大批的農(nóng)民進(jìn)城工作后，沒(méi)有穩(wěn)定的住房，不要說(shuō)接兒女、父母入城了，就連其自身也難有一個(gè)像樣的安居之所。農(nóng)民工除了一部分住在建筑工地外，要么住在城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)民提供的房子里，要么就在城市中住地下室。為什么有些房主把一間房隔成好幾間出租，就是因?yàn)檫@些入城的農(nóng)民工或農(nóng)村出身的大學(xué)畢業(yè)生租不起房。

　　筆者在上世紀(jì)80年代請(qǐng)了一個(gè)保姆，當(dāng)時(shí)是一個(gè)姑娘，后來(lái)結(jié)了婚，生了孩子，現(xiàn)在孩子都20來(lái)歲了，但仍然住在城鄉(xiāng)接合部，不僅每天要跑很遠(yuǎn)的路到城市中來(lái)上班，而且迄今居住面積之小、居住條件之差，讓人為之心寒。當(dāng)農(nóng)民工近30年，還不能在城里安居。

　　一些大城市這幾十年來(lái)占地還少嗎?國(guó)家對(duì)這些城市的投入還低嗎?這些城市的財(cái)政真的困難嗎?顯然不是，那么為什么就不能承擔(dān)城市化的任務(wù)，不能讓為這些城市工作幾十年并作出貢獻(xiàn)的農(nóng)民兄弟姐妹在此安居呢?

　　因此，必須使房地產(chǎn)與城市化相適應(yīng)。只有降低房?jī)r(jià)，才能降低房租，只有價(jià)格下來(lái)了，農(nóng)村入城的兄弟姐妹才能安居，才能使他們與子女共同生活，才能與父母團(tuán)聚。這不僅是人之常情的需要，也是為構(gòu)建和諧社會(huì)應(yīng)盡的人道主義責(zé)任。

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　　要共同富裕，不要貧富兩極

　　共同富裕是中國(guó)特色社會(huì)主義的本質(zhì)要求，是有差別的共同富裕，不是均富。但是，由于我們的房地產(chǎn)偏離了為住有所居服務(wù)的方向，走上了為投資服務(wù)，為富人蓋房的軌道，致使房地產(chǎn)變成了拉大收入差距的工具和平臺(tái)，使一些人走上了極富與極貧。有些人因從事房地產(chǎn)或?qū)ｉT(mén)倒賣(mài)土地，從而實(shí)現(xiàn)了迅速暴富。而另外一些人或因房屋被拆，所得補(bǔ)償較少，又遇上商品房?jī)r(jià)格極高，傾盡了家庭積蓄移到了新地方居住，如此使本來(lái)尚有一些積蓄的人，也于一夜之間變成了債臺(tái)高筑的“負(fù)翁”。由此背離了共富之路，造成了貧富的兩極分化。

　　改革開(kāi)放后，我們?nèi)〉昧司薮蟪删停珿DP總量已成為世界，人均收入已超過(guò)4000美元。但70%的工薪的月收入現(xiàn)在還在3000元人民幣以下，農(nóng)民年均收入也僅有5000多元。我們現(xiàn)在的地區(qū)差在1：10以上，城鄉(xiāng)差達(dá)1：3.3，行業(yè)差達(dá)1：15，反映貧富差別的基尼系數(shù)達(dá)0.47以上，世界上的警戒線為0.4。

　　為防止收入差距的繼續(xù)拉大，防止兩極分化，我們必須使房地產(chǎn)的發(fā)展與共富道路相結(jié)合，必須改革房地產(chǎn)，必須降價(jià)房地產(chǎn)，必須把房地產(chǎn)的發(fā)展引向?yàn)?ldquo;普通人”服務(wù)，為大多數(shù)人服務(wù)的軌道上。

　　“限購(gòu)”仍寬松，決不能放松

　　由此，我們必須端正認(rèn)識(shí)，要看到大力發(fā)展保障房不會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一旦通過(guò)價(jià)格杠桿把住房的剛性需求調(diào)動(dòng)起來(lái)，房屋需求量就會(huì)大大增加，如此只會(huì)促進(jìn)鋼鐵、水泥等諸多建材的大發(fā)展。因此，不用擔(dān)心降價(jià)房地產(chǎn)會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果說(shuō)剛性需求仍沒(méi)有得以調(diào)動(dòng)，只能說(shuō)明保障房還供應(yīng)不足，住房?jī)r(jià)格還降得不夠。

　　必須限購(gòu)，并堅(jiān)持到底，不能把住房當(dāng)投資品炒賣(mài)。幾年前筆者就提出學(xué)習(xí)韓國(guó)“一戶(hù)一宅”，用稅收調(diào)節(jié)住房。中國(guó)人多地少，應(yīng)該學(xué)習(xí)韓國(guó)的“一戶(hù)一宅”，現(xiàn)在我們的“限購(gòu)”是一戶(hù)兩宅，是比較寬松的，絕不能再進(jìn)行放松和回彈。一定要通過(guò)限購(gòu)，徹底把房?jī)r(jià)降下來(lái)。

　　必須減低政府財(cái)政和城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。包括金融部門(mén)都不能過(guò)多依賴(lài)土地和房地產(chǎn)來(lái)獲得效益。房地產(chǎn)價(jià)格這些年迅速攀升和高企不下的重要原因之一，主要在各級(jí)政府和金融部門(mén)依靠發(fā)展房地產(chǎn)增加收益和政績(jī)，如果不去掉這種依賴(lài)房地產(chǎn)發(fā)展的思路，房地產(chǎn)價(jià)格將永遠(yuǎn)難以下降，也難以走上為普通人服務(wù)的方向。

　　必須管好土地。任何私人和企業(yè)不應(yīng)該也不允許倒賣(mài)土地。而且要適應(yīng)城市化需要，擴(kuò)大住宅土地的供應(yīng)。大公園、大廣場(chǎng)少搞點(diǎn)，來(lái)保住房。大城市說(shuō)沒(méi)有接納農(nóng)民工的承受能力，這是不對(duì)的。改革開(kāi)放后很多大城市，不知占了多少地，同日、韓相比，我們的城市總?cè)莘e率要低得多，進(jìn)人的潛力巨大。

　　必須大搞棚戶(hù)區(qū)改造，大建保障性住房。國(guó)外推行的可承受性住房建設(shè)很值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。2007年國(guó)務(wù)院文件提出應(yīng)保兩個(gè)70%是正確的，應(yīng)予貫徹。而且要加大保障房投入，銀行貸款要大力向保障房?jī)A斜，保規(guī)模、保質(zhì)量、保環(huán)境。

　　反對(duì)無(wú)所作為，搞好反腐倡廉。房地產(chǎn)的很多問(wèn)題是與商業(yè)賄賂和官員腐敗直接相關(guān)的。要解決好住有所居這一問(wèn)題的關(guān)鍵，是要反對(duì)無(wú)所作為，搞好反腐倡廉，并須在操作上搞好住房建設(shè)的先估價(jià)、后招標(biāo)。以此推動(dòng)房?jī)r(jià)的務(wù)實(shí)和下降，為百姓安居作出新貢獻(xiàn)。

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