春節(jié)長假期間，中國證券報記者在陜西省西安（樓盤）市、湖北省武漢（樓盤）市多個樓盤走訪時發(fā)現(xiàn)，返鄉(xiāng)置業(yè)漸成二三線城市新看點，熱度更多集中在勞動力輸出省份。專家表示，庫存較高的城市，確實需要返鄉(xiāng)置業(yè)促進(jìn)銷售，但未來仍需“一城一策”解決房地產(chǎn)供需問題，確保樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。

去庫存周期縮短

返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象的背后是大量二三四線城市去庫存需求?！叭ツ?月到11月，西安房價每平方米均價上漲2000元?！币晃皇蹣菃T對記者表示，“西安房價在去年有了大步跨越，我想今年還會呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢。去年一套47萬元的小戶型房子，現(xiàn)在可以賣到58萬元，短短半年升值十萬余元?！笔蹣菃T將房屋的升值“歸功”于西安土地市場的短缺。自2014年7月后，西安土地入市數(shù)量。去年12月，東二環(huán)約137畝的地塊入市后，引得多方競拍，*終以總價18.5億元被融創(chuàng)地產(chǎn)競得，成交樓面地價7212元/平方米，土地溢價率168.11%。

業(yè)內(nèi)人士表示，去庫存的同時要謹(jǐn)防泡沫出現(xiàn)。即使是庫存量較大的二線城市，比如西安，去年12月底也出臺了新一輪限購政策。根據(jù)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，自2017年1月1日起，該市及非該市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在該市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套住房（含新建住房和二手住房）。

此限購政策針對的并不是西安當(dāng)?shù)鼐用?，而是“炒房客”。丈八東路某售樓處售樓員稱：“西安的房價可以算是省會城市里*低的，因此炒房客比較多，河南、天津（樓盤）、浙江等地都有過來買房的。”

美城機(jī)構(gòu)發(fā)布的2016年報顯示，截至2016年12月末，西安商品房庫存為2603.6萬套，比上月減少78.49萬套，去化周期為14個月，較去年初下降10個月。根據(jù)上述售樓員介紹，按照目前的銷售速度，西安住宅的去化周期只有半年左右。

湖北的去化周期同樣明顯縮短。湖北省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全省商品房銷售額為4994.05億元，增長36.4%，其中住宅銷售額增長37.1%。商品房銷售面積為7427.16萬平方米，增長18.9%，其中住宅銷售面積增長20.2%。伴隨著銷售額大幅增長，樓市去庫存效果明顯，去年全省商品房待售面積為2373.46萬平方米，下降10.5%，其中住宅待售面積下降18.7%。

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，環(huán)比連續(xù)9個月下降，庫存累計減少2758萬平方米。

從易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量來看，截至2016年12月底為23334萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少10.6%。觀察2016年全年月度數(shù)據(jù)，全國35個城市新建商品住宅庫存總體處于下滑態(tài)勢，體現(xiàn)出較好的去庫存狀況。若從同比增幅看，已出現(xiàn)連續(xù)17個月庫存同比下跌。部分城市去庫存效果較好，從“去庫存”階段轉(zhuǎn)到“補庫存”階段。根據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，2017年計劃供應(yīng)宅地18830畝，2018年計劃供應(yīng)宅地17888畝，超過2016年的15952畝。

樓市處于高位平臺期

作為拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的兩大引擎之一，今年房地產(chǎn)的走勢備受關(guān)注。有專家擔(dān)心今年房地產(chǎn)投資和銷售的情況不佳，會對中國經(jīng)濟(jì)造成不利影響。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，在銷售上，利空政策效應(yīng)會繼續(xù)釋放。尤其是一些大城市，認(rèn)房又認(rèn)貸，包括繳納社保都會影響一部分需求。但這并不代表樓市悲觀，因為其中含有抑制資產(chǎn)泡沫、防范投資投機(jī)的導(dǎo)向。

從中長期看，房地產(chǎn)市場的交易量還未達(dá)到峰值，后續(xù)仍有交易量上升的可能性。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策表示，房地產(chǎn)銷售或投資一般會存在慣性，因為整個市場已經(jīng)進(jìn)入高位平臺期，2017年難有大起大落。受一線城市土地供應(yīng)及房企陣地轉(zhuǎn)移影響，預(yù)計2017年二線城市整體房地產(chǎn)投資相對樂觀。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然房地產(chǎn)市場銷售量會下降一些，但*多下降5%左右。按照當(dāng)下市場的表現(xiàn)，仍有一些利好因素未被釋放，包括政策上的微調(diào)都有可能。

不過，對于上述記者所看到的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象，劉策認(rèn)為：“這無法從根本上改變各地區(qū)房地產(chǎn)市場的差異。相對返鄉(xiāng)置業(yè)，圍繞一線城市的都市圈周邊置業(yè)更具投資價值，更匹配居住工作要求，應(yīng)是主流趨勢。”

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