上海作為長三角樓市風向標，近日商業(yè)辦公市場突發(fā)異動，調(diào)控或迎升級。

1月7日晚間，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(下稱“上海市住建委”)宣布，自1月6日起對商業(yè)辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網(wǎng)上簽約。

截至1月12日《中國經(jīng)營報》記者發(fā)稿前，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，已有約140個類住宅項目被暫停銷售，涉及華僑城、寶龍、綠地、融創(chuàng)等多家知名房企旗下的多個項目，其中涉及多個剛剛準備開盤即被暫停銷售的項目。記者查詢發(fā)現(xiàn)，這些項目多數(shù)位于嘉定區(qū)、浦東新區(qū)、松江區(qū)。連日來，《中國經(jīng)營報》記者實地走訪滬上商辦項目發(fā)現(xiàn)，仍有部分樓盤“頂風作案”，網(wǎng)簽雖已暫停，實際認購卻仍在進行中。

同時《中國經(jīng)營報》記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前類住宅項目在規(guī)劃建設(shè)、市場銷售、驗收登記、后續(xù)管理等環(huán)節(jié)監(jiān)管漏洞較多，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序，亟須盡快出臺政策加強監(jiān)管。多位受訪人士亦對記者表示，在商辦項目的交易中，仍然存在一些灰色地帶，政府管控或再升級。

部分樓盤“頂風”認購

對于此次暫停百余個商業(yè)辦公項目，上海市住建委給出解釋稱，近期關(guān)于商業(yè)辦公項目違規(guī)銷售、擅自改建的投訴大量增加。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海部分商業(yè)辦公項目存在較為嚴重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃氣管道等改變房屋使用性質(zhì)情況，使得房屋結(jié)構(gòu)、消防等存在安全隱患。同時，一些項目還在銷售中進行虛假宣傳，嚴重誤導(dǎo)購房人。

據(jù)了解，所謂 的“酒店式公寓”其實質(zhì)是50年產(chǎn)權(quán)、不能使用公積金貸款的商辦物業(yè)。隨著樓市調(diào)控的深入，越來越多的房企開始打這樣的偽住宅“擦邊球”，有的甚至打出類似于住宅的名詞對外銷售，為此，整頓市場成為大勢所趨。

1月10日下午，記者走訪了徐匯區(qū)被暫停銷售的金巢鉑瑞閣樓盤。當記者表明自己尚不滿足在上海購買普通住宅的條件時，銷售人員當即表示可以選擇他們的酒店式公寓，隨后便帶領(lǐng)記者參觀現(xiàn)房。

據(jù)介紹，目前金巢鉑瑞閣的酒店式公寓仍有三款戶型在售，分別是60多、80多和100多平方米的戶型，均價在8萬元/平方米左右，首付50%?，F(xiàn)場一位范姓銷售人員介紹稱，因臨近尾盤，所剩套數(shù)已不多。

但當記者問到何時可以簽合同時，該銷售人員坦言，因為政策原因暫時不能簽，不過可以先預(yù)訂，等政策解禁后馬上就簽約?！皶和＞W(wǎng)簽的政策只是暫時的，是上海針對商業(yè)性質(zhì)的樓盤進行的一個專項檢查，這個不會持續(xù)太久?！痹撲N售人員表示。

隨后，記者來到同樣被暫停銷售的普陀區(qū)綠地世紀城海珀玉暉(別名“海珀名邸”)，置業(yè)顧問告訴記者，海珀玉暉只開發(fā)了住宅樓和辦公樓，而辦公樓只出售給企業(yè)，并沒有可以出售給個人的酒店式公寓。該置業(yè)顧問同時表示，目前海珀玉暉的辦公樓尚處于在建狀態(tài)，還未正式開售。

值得注意的是，此次寶龍地產(chǎn)旗下有七個項目被暫停銷售，涉及可銷售面積約27.67萬平方米。就寶龍地產(chǎn)多個商業(yè)辦公項目暫停網(wǎng)簽等問題，記者致電致函寶龍地產(chǎn)品牌部相關(guān)負責人。1月13日，其回復(fù)本報記者稱，這次涉及到的只是其中極小一部分產(chǎn)品。并表示，在大浪淘沙后，對寶龍的發(fā)展而言，將會有更好的機會?！按舜螘和＞W(wǎng)上簽約是針對全部商業(yè)辦公項目而非特定開發(fā)企業(yè)，目的是為了進行核查，以商業(yè)地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的寶龍地產(chǎn)被波及并不意外，但對寶龍影響不大?！?/p>

對此，《中國經(jīng)營報》記者走訪了位于閔行區(qū)的吳涇寶龍廣場，在營銷記者看到，有好幾組客戶正在咨詢購房，該項目銷售人員稱：“吳涇寶龍廣場這個項目暫時沒有酒店式公寓在售，寶龍位于市內(nèi)的好幾個商辦項目應(yīng)該也已暫停銷售，酒店式公寓的一手房以后可能會比較難買到?！?/p>

同時，銷售人員告訴記者，政府為了管控“酒店式公寓”，吳涇寶龍廣場商辦項目的網(wǎng)簽系統(tǒng)已被關(guān)閉，如果有意向購買吳涇寶龍廣場的辦公樓，可以先交房款訂房，簽約則需要晚一些等政策放開。

1月12日，記者來到位于青浦區(qū)的寶龍?zhí)斓仨椖?，現(xiàn)場銷售人員則告訴記者，該項目的商住房為商業(yè)別墅，每套300多平方米，目前只剩8套。銷售人員在帶記者參觀精裝修的樣板房時介紹稱：“我們現(xiàn)在不對外出售，客戶過來看房子，有意向買的話，等這個事情過去，后期我們可以再聯(lián)系。”同時，記者發(fā)現(xiàn)，項目的宣傳冊等紙質(zhì)材料已經(jīng)被收起來，不再向客戶提供。

而記者登錄網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，上述項目預(yù)售證號為青浦房管(2014)預(yù)字0000527號，單套面積300多平方米的該批次323套房源其實已被暫停銷售。

長三角 地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士岳軍告訴記者：“這兩年上海房價快速上漲，普通住房購房門檻基本上達到300萬元以上，使得部分剛需人群只能去周邊城市選房，或者將之前看不上的酒店式公寓納入購房選擇，因而這類產(chǎn)品的市場量價也得到上漲。不過，不排除交易中存在一些灰色地帶，政府加強管控也隨之而來?！?/p>

滬樓市調(diào)控或再升級

上海此次針對類住宅的調(diào)控力度可謂。

在上海住建委發(fā)布暫停百余商住項目銷售之前，就有媒體報道稱，上海房地產(chǎn)交易官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，上海多個類住宅項目已經(jīng)暫停銷售，涉及上海多個區(qū)縣多個標桿項目。

另外，值得注意的是，2016年，受上海多輪樓市新政對住宅限購的影響，商住類產(chǎn)品行情火爆，成交量出現(xiàn)明顯提升。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年上海酒店式公寓市場成交總量達274.47萬平方米，同比上揚幅度高達1.45倍，從價格上看，成交均價為25679元/平方米，同比大幅上揚23%。

中原地產(chǎn)大陸區(qū)副總裁兼上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理劉天旸在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示：“商辦增長比較快，主要是因為很大一部分限購限貸的人群進入了酒店式公寓的市場。但酒店式公寓買入后再轉(zhuǎn)手交易的話，稅費比較高?！?/p>

同時，他指出，此次查處還涉及到規(guī)劃當中的不規(guī)范運作。比如，酒店式公寓一般要求不可以有多個洗手間，不可以安裝煤氣管道等，但是目前市場上仍然存在弱化酒店式公寓的辦公功能，強化其居住功能的現(xiàn)狀?！斑@個對于物業(yè)結(jié)構(gòu)的破壞相當大，算是走了規(guī)劃和政策的‘擦邊球’，當前，相關(guān)部門提出查處和管控也是合理的?！?/p>

“辦公類項目出現(xiàn)暫停銷售的現(xiàn)象，主要是因為辦公性質(zhì)的物業(yè)具備了部分居住功能。和其他一些城市不同，上海對于此類物業(yè)并不直接定性為酒店式公寓，而依然是辦公類物業(yè)。從實際情況看，此類物業(yè)即是市場交易中那一類非限購非限貸的產(chǎn)品?！币拙友芯吭褐菐煅芯靠偙O(jiān)嚴躍進在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時分析稱。

他認為，上海此次突然暫停銷售此類物業(yè)或有三個方面的考慮：一是此前關(guān)于對酒店式公寓進行管制的聲音一直存在；二是近期上海購房市場出現(xiàn)了一些新的特征，比如，部分新建商品住宅的供應(yīng)開始下降，部分購房者在年底之前希望完成置業(yè)計劃，這樣此類物業(yè)實際上會有一個較為明顯的炒作態(tài)勢，積極進行管控非常有必要；第三，此類物業(yè)因為過去監(jiān)管空白，所以也繞過了“一房一價”的備案制度，目前通過監(jiān)管，在某種程度上說明相關(guān)部門希望將此類物業(yè)納入到正常的監(jiān)管體系之中。

同時，上海房地產(chǎn) 人士盧文曦告訴記者，2016年年商住類產(chǎn)品銷售活躍的同時，也夾雜著不少違規(guī)行為，因此清查可以視為樓市調(diào)控的一部分。

“商住產(chǎn)品自2010年限購后打擦邊球，拿商業(yè)地塊做居住用途，一方面可能對規(guī)劃產(chǎn)生影響；另一方面，由于熱銷也引發(fā)一系列違規(guī)行為，比如拿工業(yè)用地造酒店公寓，為促進銷售搭夾層等等，目前來看管理層會逐步梳理，嚴格管控。而市場影響則要等官方公布方案后才能判斷?！北R文曦說。

事實上，此前上海針對此類住宅就曾吹過“調(diào)控之風”。2016年12月，坊間流傳，上海市房地產(chǎn)主管部門召集各區(qū)相關(guān)部門、主要房企開會，明確表態(tài)對類住宅加強管控，并督促各區(qū)對類住宅的供應(yīng)量、銷售量、存量等基本情況進行摸底、排查。

會后上海各區(qū)即開始著手摸底類住宅產(chǎn)品整體情況，并于2016年12月22日開始暫停公寓式辦公樓的規(guī)土管理各項審批事項的審批。

在盧文曦看來，未來樓市調(diào)控將會更細致，不僅僅局限住宅部分，其他細分市場也在范疇內(nèi)。

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