住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門*近聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，這份央行、銀監(jiān)會(huì)參與制定的文件明確規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)“不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)”。有媒體報(bào)道稱，這是官方將“首付貸”定性為違法違規(guī)，意味著首付貸將遭到更嚴(yán)厲的打擊，因此樓市去杠桿的帷幕也將拉開(kāi)。

  其實(shí)，早在今年3月，央行行長(zhǎng)周小川在“兩會(huì)”期間的記者會(huì)上就指出了首付貸的風(fēng)險(xiǎn)：如果房貸客戶的一部分首付是借來(lái)的，他們需要先還首付貸再還房貸月供，償還能力可能不足。他警示銀行要了解自己的客戶。央行副行長(zhǎng)潘功勝則進(jìn)一步指出了首付貸的違法性和危害性：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒(méi)有取得相應(yīng)的資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)；其次，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)務(wù)或者與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)，所提供的首付貸的產(chǎn)品不僅加大了居民購(gòu)房的杠桿，削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。在這之后，一些城市的行業(yè)協(xié)會(huì)（互聯(lián)網(wǎng)金融、房地產(chǎn)中介等行業(yè)）叫停了首付貸以及購(gòu)房等金融業(yè)務(wù)。規(guī)模較大的中介機(jī)構(gòu)也停止相關(guān)業(yè)務(wù)。

  但近日媒體報(bào)道，目前，仍然有不少中介機(jī)構(gòu)在用自己的“小金庫(kù)”為購(gòu)房者做過(guò)橋貸；而購(gòu)房者通過(guò)消費(fèi)貸款、抵押貸款等方式籌湊首付資金的現(xiàn)象更是屢見(jiàn)不鮮，中介機(jī)構(gòu)會(huì)為他們提供幫助，以獲得銀行提供的更高額度的消費(fèi)貸款、抵押貸款。

  首付貸并沒(méi)有明確的定義，人們一般的理解是借款湊首付（廣義的首付貸），而政府部門可以管控的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)向房貸客戶提供首付資金（狹義的首付貸）。在上述的過(guò)橋貸中，中介機(jī)構(gòu)是在從事金融業(yè)務(wù)，顯然是違法的。但房貸客戶通過(guò)消費(fèi)貸款、抵押貸款以及P2P借款等方式籌湊首付資金，則可能并不違法，但這類借來(lái)的首付款，同樣具有風(fēng)險(xiǎn)性。

  《意見(jiàn)》要求中介機(jī)構(gòu)不得提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，這能夠起到兩方面的作用，一是進(jìn)一步遏制中介機(jī)構(gòu)向客戶提供首付資金，二是中介機(jī)構(gòu)不能提供虛假信息幫助客戶獲得高額度的消費(fèi)貸款、抵押貸款。另外，這也能進(jìn)一步警示銀行在發(fā)放房貸時(shí)要更加審慎，對(duì)客戶的償還能力做深入的了解，包括調(diào)查他們首付資金的來(lái)源。從這些方面來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)對(duì)首付貸的打擊，是有助于降低房貸的真實(shí)杠桿率的。這屬于微觀層面的樓市去杠桿。

  但是，對(duì)于房貸客戶自己借到和湊齊的首付資金，則難以通過(guò)打擊首付貸的方式去抑制，例如，房貸客戶通過(guò)P2P平臺(tái)借錢交首付，銀行很難判別這是不是他的自有資金。這也是廣義的首付貸在3月被多地叫停之后仍然以多種形式發(fā)展的原因。同樣可以預(yù)見(jiàn)，即使有所謂“將首付貸定性為違法違規(guī)”，也難以完全抑制借款湊首付。原因在于，在寬松的金融環(huán)境下，首付貸的供求鏈條很容易就能形成，投資投機(jī)者需要借助首付貸購(gòu)入更多的住宅，而充裕的資金需要通過(guò)首付貸獲得高收益。同時(shí)，銀行需要發(fā)放大量貸款，而其他領(lǐng)域似乎不如房貸安全，因此對(duì)房貸客戶的調(diào)查不是那么嚴(yán)格?？梢?jiàn)，要推動(dòng)樓市去杠桿，不但要在微觀層面加強(qiáng)監(jiān)管（例如打擊首付貸），還要在宏觀層面使金融環(huán)境變得穩(wěn)健而不是繼續(xù)寬松。

  眾所周知，今年樓市量?jī)r(jià)齊漲的行情是因?yàn)樨泿艑捤?。一方面，個(gè)人購(gòu)房貸款大增長(zhǎng)；另一方面，地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上獲得了很多融資，制造了很多地王。充裕流動(dòng)性推動(dòng)的資產(chǎn)價(jià)格是難以維持的，去年的股市就是例子。去年股市波動(dòng)，有兩個(gè)重要的原因，一是降準(zhǔn)沒(méi)有如期而至，流動(dòng)性沒(méi)有繼續(xù)變寬松；二是嚴(yán)查場(chǎng)外配資。目前，流入樓市的增量資金已經(jīng)開(kāi)始放緩。有人還把打擊首付貸比喻為嚴(yán)查場(chǎng)外配資。因此，樓市可能會(huì)在不久之后發(fā)生調(diào)整。面對(duì)這樣的形勢(shì)，應(yīng)該從微觀和宏觀層面堅(jiān)定不移地推動(dòng)樓市去杠桿。

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