上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布《2016年中國(guó)35城房地產(chǎn)短周期風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)》報(bào)告，報(bào)告顯示了未來(lái)一年(2016年下半年至2017年上半年)內(nèi)，不同城市房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)度。未來(lái)一年，呼和浩特、?？?、太原、蘭州、長(zhǎng)春風(fēng)險(xiǎn)*大。

  35城房地產(chǎn)短周期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

  近幾年，諸多研究機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)，都在對(duì)于中國(guó)不同城市房地產(chǎn)投資的前景和風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行分析和研究，因?yàn)檫@對(duì)于在全國(guó)多城進(jìn)行布局的開(kāi)發(fā)企業(yè)的決策非常重要。當(dāng)前，市場(chǎng)行的同類(lèi)報(bào)告，各有優(yōu)劣之處，我們選取其中一份，僅為購(gòu)房者提供參考。

  本報(bào)告35個(gè)城市包括4個(gè)直轄市：北京、上海、天津和重慶；15個(gè)副省級(jí)城市：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、濟(jì)南、南京、杭州、廣州、武漢、成都、西安、大連、青島、寧波、廈門(mén)、深圳，其中深圳、寧波、青島、廈門(mén)、大連屬于計(jì)劃單列市；16個(gè)地級(jí)市：石家莊、鄭州、南昌、太原、烏魯木齊、呼和浩特、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、昆明、西寧、蘭州、銀川、南寧、福州、?？?、合肥。

2016年中國(guó)35城房地產(chǎn)短周期風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)指標(biāo)體系

  35城房地產(chǎn)短周期風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析

  (一)市場(chǎng)需求

  我們將需求分成三大層面，從人口面、經(jīng)濟(jì)面和財(cái)富面，對(duì)影響商品住宅需求的核心因素進(jìn)行較為系統(tǒng)的梳理。在計(jì)算排名的過(guò)程中，將人口面、經(jīng)濟(jì)面、財(cái)富面的多項(xiàng)指標(biāo)分別設(shè)以一定的權(quán)重。

  從整體排名上看，35城之間的住房需求潛力分化比較明顯。

  的烏魯木齊，人口面、經(jīng)濟(jì)面、財(cái)富面皆比較強(qiáng)。

  排名的深圳，主要得益于外來(lái)人口占比高、小學(xué)生入學(xué)規(guī)模增長(zhǎng)快、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)指數(shù)高。寧波主要受2015年在校大學(xué)生的異動(dòng)大增的拉動(dòng)，存在高估現(xiàn)象。貴陽(yáng)GDP增速、人均收入增速、小學(xué)生增速比較明顯。

  排名倒數(shù)的大連，主要是經(jīng)濟(jì)增速、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、收入增幅太弱。

  排名倒數(shù)的呼和浩特，收入增速、小學(xué)生增速、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)較弱。

  排名倒數(shù)第三的長(zhǎng)春，人口增速、經(jīng)濟(jì)增速、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)、收入增速、皆較弱，突出反映了東北地區(qū)現(xiàn)狀。

2016年全國(guó)35個(gè)城市住房需求潛力綜合指標(biāo)排名

  (二)市場(chǎng)供應(yīng)

  主要從35個(gè)城市的商品住宅庫(kù)存規(guī)模及變化(現(xiàn)貨)、企業(yè)購(gòu)置土地面積規(guī)模及變化(期貨)、商品房用地成交規(guī)模及變化(期貨)、房屋新開(kāi)工面積規(guī)模及變化(準(zhǔn)期貨)等因素，對(duì)各城未來(lái)住宅供應(yīng)情況進(jìn)行對(duì)比研究。其中得分越高的城市，說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)壓力越大，企業(yè)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)越大。

  從綜合排名看，蘭州、太原、?？谂琶?靠前，顯示這些城市供應(yīng)壓力有所加大，其中蘭州主要是土地成交量增幅明顯，太原則是商品住宅庫(kù)存及新開(kāi)工量增幅較高，?？趧t是近幾年企業(yè)購(gòu)地量增加明顯，房屋新開(kāi)工量也快速上升。

  石家莊、沈陽(yáng)、大連排名較為靠后，沈陽(yáng)和大連主要是受制于經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市場(chǎng)需求不足，樓市去化壓力大導(dǎo)致近幾年土地供應(yīng)有所放緩，石家莊則是近幾年土地供應(yīng)明顯減少。因此，預(yù)計(jì)這些城市，今年乃至明年的樓盤(pán)供應(yīng)量都將明顯少于前幾年。

2016年全國(guó)35個(gè)城市商品房供應(yīng)綜合指標(biāo)排名

  (三)市場(chǎng)供求

  主要從35個(gè)城市的商品住宅供求關(guān)系、商品住宅現(xiàn)貨存銷(xiāo)比、商品房期貨存銷(xiāo)比等指標(biāo)入手，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化和加權(quán)平均等方式，預(yù)判和比較未來(lái)一年35城市場(chǎng)的供求壓力。得分越高，市場(chǎng)供求關(guān)系越失衡，供大于求越明顯，去化壓力越大，這類(lèi)城市風(fēng)險(xiǎn)越高。反之，則市場(chǎng)供不求應(yīng)，供求壓力較小，樓市表現(xiàn)較強(qiáng)，這類(lèi)城市風(fēng)險(xiǎn)較小，或者說(shuō)機(jī)會(huì)較大。

  從綜合排名來(lái)看，呼和浩特、?？?、烏魯木齊排名*靠前，此類(lèi)城市供大于求的情況比較突出，2016年房?jī)r(jià)難以強(qiáng)勢(shì)。

  南京、合肥、南昌排名較為靠后，主要是此類(lèi)城市供應(yīng)規(guī)模不算太大，市場(chǎng)去化能力相對(duì)較強(qiáng)。供求基本平衡，當(dāng)然也有部分城市供不應(yīng)求，2016年房?jī)r(jià)比較強(qiáng)勢(shì)。

2016年全國(guó)35個(gè)城市商品房供求壓力綜合指標(biāo)排名

  (四)房?jī)r(jià)偏離

  價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。資產(chǎn)價(jià)格同樣存在類(lèi)似規(guī)律：總是呈波動(dòng)狀態(tài)，上漲之后，多會(huì)回落；上漲幅度越大，回落幅度越大。

  我們依據(jù)全國(guó)35城2015年的房?jī)r(jià)收入比偏離度，和近兩年這些地區(qū)房?jī)r(jià)收入比偏離度的變化水平，分別按照一定權(quán)重進(jìn)行量化處理，得出2015年全國(guó)35城房?jī)r(jià)收入比偏離度綜合排行榜。得分越高，房?jī)r(jià)偏離越大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。反之，則風(fēng)險(xiǎn)越小。

  透過(guò)2015年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比偏離度綜合排名，我們對(duì)未來(lái)一年35城房?jī)r(jià)，有如下四方面判斷：

  其一，房?jī)r(jià)收入比偏離度在0軸線以上，也就是偏離度屬于正區(qū)間的城市有23個(gè)，說(shuō)明這些地區(qū)2015年房?jī)r(jià)收入比高于歷史均衡值，或者相比2014年偏離度有所擴(kuò)大，說(shuō)明區(qū)域房?jī)r(jià)偏高；處在偏離度負(fù)區(qū)間的城市有10個(gè)，其2015年房?jī)r(jià)收入比低于歷史均衡值，或者相比2014年偏離度有所縮小，說(shuō)明這些地區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，部分城市甚至依舊偏冷。處在偏離度正區(qū)間的城市數(shù)量大于負(fù)區(qū)間的城市，說(shuō)明2015年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“回暖”和“區(qū)域分化”雙重特征。

  其二，偏離度綜合排名靠前的城市，如深圳、上海、廈門(mén)，尤其是深圳和上海在2015年成為全國(guó)樓市龍頭，率先反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高。但是我們認(rèn)為在未來(lái)一年(2016年下半年-2017年上半年)，由于承載了過(guò)大的上漲壓力，三市樓市可能出現(xiàn)高位盤(pán)整、甚至略有下跌的走勢(shì)，尤其是深圳，2016季度深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)成交量下滑的跡象，未來(lái)一年，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)回調(diào)。

  其三，偏離度綜合排名靠后的城市，如烏魯木齊、西寧和沈陽(yáng)三地，在2015年全國(guó)樓市復(fù)蘇的背景下，房?jī)r(jià)水平進(jìn)一步走低，甚至明顯低于歷史合理值，這類(lèi)地區(qū)的房?jī)r(jià)沒(méi)有大跌空間了。但是這類(lèi)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，未來(lái)一年，仍需繼續(xù)去庫(kù)存，房?jī)r(jià)大漲的可能性很小，很可能跟隨全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)走出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

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