上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布《2016年中國35城房地產(chǎn)短周期風險識別系統(tǒng)》報告，報告顯示了未來一年(2016年下半年至2017年上半年)內(nèi)，不同城市房產(chǎn)投資的風險度。未來一年，呼和浩特、海口、太原、蘭州、長春風險*大。

  35城房地產(chǎn)短周期風險評價指標體系

  近幾年，諸多研究機構(gòu)和開發(fā)企業(yè)，都在對于中國不同城市房地產(chǎn)投資的前景和風險，進行分析和研究，因為這對于在全國多城進行布局的開發(fā)企業(yè)的決策非常重要。當前，市場行的同類報告，各有優(yōu)劣之處，我們選取其中一份，僅為購房者提供參考。

  本報告35個城市包括4個直轄市：北京、上海、天津和重慶；15個副省級城市：哈爾濱、長春、沈陽、濟南、南京、杭州、廣州、武漢、成都、西安、大連、青島、寧波、廈門、深圳，其中深圳、寧波、青島、廈門、大連屬于計劃單列市；16個地級市：石家莊、鄭州、南昌、太原、烏魯木齊、呼和浩特、長沙、貴陽、昆明、西寧、蘭州、銀川、南寧、福州、?？?、合肥。

2016年中國35城房地產(chǎn)短周期風險識別系統(tǒng)指標體系

  35城房地產(chǎn)短周期風險指標分析

  (一)市場需求

  我們將需求分成三大層面，從人口面、經(jīng)濟面和財富面，對影響商品住宅需求的核心因素進行較為系統(tǒng)的梳理。在計算排名的過程中，將人口面、經(jīng)濟面、財富面的多項指標分別設以一定的權(quán)重。

  從整體排名上看，35城之間的住房需求潛力分化比較明顯。

  的烏魯木齊，人口面、經(jīng)濟面、財富面皆比較強。

  排名的深圳，主要得益于外來人口占比高、小學生入學規(guī)模增長快、創(chuàng)新經(jīng)濟指數(shù)高。寧波主要受2015年在校大學生的異動大增的拉動，存在高估現(xiàn)象。貴陽GDP增速、人均收入增速、小學生增速比較明顯。

  排名倒數(shù)的大連，主要是經(jīng)濟增速、創(chuàng)新經(jīng)濟指標、收入增幅太弱。

  排名倒數(shù)的呼和浩特，收入增速、小學生增速、創(chuàng)新經(jīng)濟較弱。

  排名倒數(shù)第三的長春，人口增速、經(jīng)濟增速、創(chuàng)新經(jīng)濟、收入增速、皆較弱，突出反映了東北地區(qū)現(xiàn)狀。

2016年全國35個城市住房需求潛力綜合指標排名

  (二)市場供應

  主要從35個城市的商品住宅庫存規(guī)模及變化(現(xiàn)貨)、企業(yè)購置土地面積規(guī)模及變化(期貨)、商品房用地成交規(guī)模及變化(期貨)、房屋新開工面積規(guī)模及變化(準期貨)等因素，對各城未來住宅供應情況進行對比研究。其中得分越高的城市，說明市場供應壓力越大，企業(yè)進入風險越大。

  從綜合排名看，蘭州、太原、?？谂琶?靠前，顯示這些城市供應壓力有所加大，其中蘭州主要是土地成交量增幅明顯，太原則是商品住宅庫存及新開工量增幅較高，海口則是近幾年企業(yè)購地量增加明顯，房屋新開工量也快速上升。

  石家莊、沈陽、大連排名較為靠后，沈陽和大連主要是受制于經(jīng)濟環(huán)境，市場需求不足，樓市去化壓力大導致近幾年土地供應有所放緩，石家莊則是近幾年土地供應明顯減少。因此，預計這些城市，今年乃至明年的樓盤供應量都將明顯少于前幾年。

2016年全國35個城市商品房供應綜合指標排名

  (三)市場供求

  主要從35個城市的商品住宅供求關(guān)系、商品住宅現(xiàn)貨存銷比、商品房期貨存銷比等指標入手，通過標準化和加權(quán)平均等方式，預判和比較未來一年35城市場的供求壓力。得分越高，市場供求關(guān)系越失衡，供大于求越明顯，去化壓力越大，這類城市風險越高。反之，則市場供不求應，供求壓力較小，樓市表現(xiàn)較強，這類城市風險較小，或者說機會較大。

  從綜合排名來看，呼和浩特、海口、烏魯木齊排名*靠前，此類城市供大于求的情況比較突出，2016年房價難以強勢。

  南京、合肥、南昌排名較為靠后，主要是此類城市供應規(guī)模不算太大，市場去化能力相對較強。供求基本平衡，當然也有部分城市供不應求，2016年房價比較強勢。

2016年全國35個城市商品房供求壓力綜合指標排名

  (四)房價偏離

  價值規(guī)律是商品經(jīng)濟的基本規(guī)律，價格圍繞價值上下波動是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。資產(chǎn)價格同樣存在類似規(guī)律：總是呈波動狀態(tài)，上漲之后，多會回落；上漲幅度越大，回落幅度越大。

  我們依據(jù)全國35城2015年的房價收入比偏離度，和近兩年這些地區(qū)房價收入比偏離度的變化水平，分別按照一定權(quán)重進行量化處理，得出2015年全國35城房價收入比偏離度綜合排行榜。得分越高，房價偏離越大，市場風險越大。反之，則風險越小。

  透過2015年全國35個大中城市房價收入比偏離度綜合排名，我們對未來一年35城房價，有如下四方面判斷：

  其一，房價收入比偏離度在0軸線以上，也就是偏離度屬于正區(qū)間的城市有23個，說明這些地區(qū)2015年房價收入比高于歷史均衡值，或者相比2014年偏離度有所擴大，說明區(qū)域房價偏高；處在偏離度負區(qū)間的城市有10個，其2015年房價收入比低于歷史均衡值，或者相比2014年偏離度有所縮小，說明這些地區(qū)房價相對平穩(wěn)，部分城市甚至依舊偏冷。處在偏離度正區(qū)間的城市數(shù)量大于負區(qū)間的城市，說明2015年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“回暖”和“區(qū)域分化”雙重特征。

  其二，偏離度綜合排名靠前的城市，如深圳、上海、廈門，尤其是深圳和上海在2015年成為全國樓市龍頭，率先反彈，房地產(chǎn)市場熱度較高。但是我們認為在未來一年(2016年下半年-2017年上半年)，由于承載了過大的上漲壓力，三市樓市可能出現(xiàn)高位盤整、甚至略有下跌的走勢，尤其是深圳，2016季度深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)成交量下滑的跡象，未來一年，房價很可能出現(xiàn)回調(diào)。

  其三，偏離度綜合排名靠后的城市，如烏魯木齊、西寧和沈陽三地，在2015年全國樓市復蘇的背景下，房價水平進一步走低，甚至明顯低于歷史合理值，這類地區(qū)的房價沒有大跌空間了。但是這類地區(qū)房地產(chǎn)市場供大于求，未來一年，仍需繼續(xù)去庫存，房價大漲的可能性很小，很可能跟隨全國房地產(chǎn)市場大勢走出穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

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