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其實(shí)超可怕的不是地價(jià)高,而是高杠桿拿地
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:新浪新聞 閱讀 472 次
8月17日,上海在之內(nèi)出了三個(gè)“地王”,引發(fā)嘩然,新華社再次發(fā)表評(píng)論,對(duì)高地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行警示。
在高層明確表示“抑制資產(chǎn)價(jià)格”的情況下,土地市場(chǎng)為什么依舊如此瘋狂和火爆??紤]到今年是“地王”之年,要抑制面包的價(jià)格,必須抑制面粉的價(jià)格,但面粉價(jià)格為什么這么高,恐怕不能簡(jiǎn)單地將此歸結(jié)于房地產(chǎn)企業(yè)的賭博和炒作。在我看來,上海三“地王”,和上海土地市場(chǎng)的供應(yīng),以及今年以來在流動(dòng)性非常充裕的情況下,房企利用廉價(jià)的資金高杠桿拿地不無關(guān)系。
頭先,從中國土地供應(yīng)制度而言,土地具體供應(yīng)的計(jì)劃是由地方政府說了算。談及中國土地市場(chǎng)的“地王”,我早在多年前就指出,“地王”不是開發(fā)商炒出來的,而是地方政府“放”出來的。以8月17日拍出的所謂創(chuàng)下中國土地成交史上超貴地王和刷新全國住宅地塊的超高總價(jià)和單價(jià)的上海靜安中興社區(qū)地塊為例。這塊地總價(jià)110 。1億,溢價(jià)率為139%,業(yè)界人士算出來的超終售價(jià)接近20萬元每平方米。的確驚人。但必須指出,這個(gè)“地王”絕非表面看到的房企拍出來的。因?yàn)檫@個(gè)位置,這么稀缺的地塊,什么時(shí)候放出來,什么時(shí)候就會(huì)是“地王”。
這塊地位于靜安區(qū)內(nèi)環(huán)區(qū)域,緊鄰寶山路站,西至臨山路,南至公興路,北至中興路,距離外灘僅2公里,距離陸家嘴僅3公里,據(jù)稱是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)除楊浦之外10年來頭次的純住宅地塊出讓。請(qǐng)記住幾個(gè)要素:內(nèi)環(huán)、稀缺、10年來頭次純住宅地塊出讓,而且溢價(jià)率139%我真覺得不高,今年上海拍出的好幾塊地溢價(jià)率超過200%,還有溢價(jià)率超過300%的。這塊地不夸張地說,比熊貓都稀缺,成為全國超貴“地王”,邏輯上沒有問題。而且,按照我的分析,這塊地只要設(shè)計(jì)、定位、品質(zhì)到位,我不覺得未來銷售有什么風(fēng)險(xiǎn)。至于為什么在這個(gè)時(shí)候把這么一塊敏感的地放出來,則需要琢磨背后的邏輯。從中國房地產(chǎn)的歷史看,地方政府放“地王”的時(shí)機(jī),有時(shí)是在土地市場(chǎng)特別火爆的情況下,有時(shí)則是在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨方向性選擇的情況下,通過“地王”影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。
其次,從一線城市今年土地市場(chǎng)供應(yīng)情況看,在今年一二線城市量?jī)r(jià)齊升的情況下,土地供應(yīng)狀況并沒有隨之而增加。以上海為例,根據(jù)《勞動(dòng)報(bào)》報(bào)道,今年上海土地供應(yīng)量創(chuàng)五年來新低:2016年榜首季度,上海土地市場(chǎng)供應(yīng)面積(不包括工業(yè)用地)僅42.48公頃,比去年同期下降67.43%,為五年來超低值。其中住宅供應(yīng)面積分別為27 。15公頃,比去年同期分別下滑72.39%。事實(shí)上,在過去3年,上海土地供應(yīng)每年都在減少,而且每年幾乎都完不成供地計(jì)劃。上海其實(shí)不缺地,但在土地供應(yīng)大幅度減少的情況下,開發(fā)商只能哄搶有限的供應(yīng)。今年前7個(gè)月,上海完成供地計(jì)劃的30%,這種人為制造短缺的情況下,不出“地王”倒是奇怪了。與上海情況相似的北京,超近3個(gè)月沒有出讓一塊住宅用地。在土地供應(yīng)如此緊張的情況下,大家哄搶有限的土地資源就情有可原了。
而且,更重要的,今年很多房企之所以不差錢,除了銷售大漲回籠現(xiàn)金之外,在今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨極大下行壓力的情況下,房企融資的渠道和融資成本都極為便利。在很多領(lǐng)域都不賺錢的情況下,資金逐漸向房地產(chǎn)集中的趨勢(shì)非常明顯。
以這次拿到中國超貴“地王”的融信中國為例,在中國房企里面還真數(shù)不到。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),今年上半年融信的銷售總額為174.1億元,位列全國第28位,2015年融信銷售收入達(dá)295億元,位列全國29位。今年融信已經(jīng)拿到第14塊地,其中有7塊地溢價(jià)率超過50%,10宗地塊成交額超過10億元,14塊地的總價(jià)超過345億元,超過了其一年的銷售收入!很顯然,融信中國名副其實(shí),通過各種融資手段,以高杠桿來拿地。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù),融信今年年初發(fā)行了總規(guī)模25億元的公開公司債,7月底發(fā)行總規(guī)模50億元的私人公司債。統(tǒng)計(jì)顯示,融信在上市之后通過各種融資渠道已完成超過100億元融資。
低廉的資金給了房企充足的彈藥,沒有任何限制的杠桿舉債購地極大擴(kuò)張了房企的拿地能力。而這一切都建立在房地產(chǎn)繁榮周期的基礎(chǔ)上,一旦資金鏈條逆轉(zhuǎn),房企自然面臨風(fēng)險(xiǎn),但更大的風(fēng)險(xiǎn)是提供杠桿的出借方。通過各種創(chuàng)新的融資方式,房企甚至可以做到零成本拿地,制造地王,銀行不給貸款沒關(guān)系,還有信托、私募等等的通道。
以高杠桿拿地,然后又以高杠桿炒房,用中國老百姓的話講,這叫杠上開花,杠桿上面加杠桿。可怕的不是地價(jià)高,而是拿地的錢絕大多數(shù)都是通過加杠桿的方式獲得,在推動(dòng)地價(jià)的同時(shí),也大大推高了未來對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期,進(jìn)一步推高資產(chǎn)價(jià)格泡沫。一旦斷裂,后果真的不堪設(shè)想。
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