房地產(chǎn)市場下行已成定勢，限購松綁也難有成效，各地方政府能否承受隨之而來的種種壓力?

　　9月24日中午，國際評級機構標準普爾針對上述疑問召開電話會議，該機構負責亞太區(qū)主權及國際公共產(chǎn)業(yè)評級的分析師鐘良指出，盡管地方政府對房地產(chǎn)相關有較高的依賴性，大多數(shù)地方仍有能力來應對未來一年房地產(chǎn)市場急劇調(diào)整對其收入造成的影響。

　　事實上，各地方政府也沒有坐以待斃，在相繼松綁行政性限購政策后，青島、福州等地方政府更悄然放松房貸。對此，鐘良認為，大部分政府都會取消房地產(chǎn)限購政策，北上廣深等一線城市的限購政策在未來還會持續(xù)一段時間。

　　至于房貸政策，該分析師指出，房地產(chǎn)行業(yè)對整個中國經(jīng)濟和地方財政的影響比較重大，除了地方政府進行調(diào)整外，政府也在進行一些微調(diào)措施，包括允許放寬房地產(chǎn)按揭貸款等舉措，來進一步緩和房地產(chǎn)市場的下滑。

　　地方政府有能力“救市”

　　根據(jù)標準普爾的報告，房地產(chǎn)收入可能占地方財政總收入的20%左右。假定在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷的情況下，這種房地產(chǎn)相關收入下降50%，那么地方政府總收入就會因此損失十個百分點。

　　“大多數(shù)地方仍有能力來應對未來一年房地產(chǎn)市場急劇調(diào)整對其收入造成的影響。”鐘良指出，盡管地方政府對房地產(chǎn)相關有較高的依賴性，但地方政府仍有五個防線應對房地產(chǎn)市場回調(diào)對地方政府收入造成的沖擊。

　　據(jù)其分析，這五個防線分別為：一是減少或推遲以項目投資為主的非必要資本性輸出，二是削減行政性支出，三是加強稅收征管，四是動用以財政性存款為主財政儲備，五是出售資產(chǎn)。

　　據(jù)標普估計，地方政府通過削減資本性支出會彌補或減少三個百分點的損失收入;而通過減少行政性開支和加強稅收征管，地方政府可以找回另外一個百分點的損失收入;此外，通過利用財政儲備，也就是財政性存款的話，地方政府就會較少六個百分點的損失收入。

　　此外，鐘良進一步分析指出，總體上二三線城市存在比較明顯的房地產(chǎn)供給過重的壓力，這些城市的地方政府受房地產(chǎn)下行的沖擊更大。

　　“而省級政府財政實力比省級以下政府實力要強得多，因此省以上的政府會對省級以下政府提供相應支持，包括地方債券的支持等方面。”

　　標普稱，從經(jīng)濟角度，地方政府也不會大量持續(xù)出售資產(chǎn)。對此，鐘良也透露，截至目前，地方政府真正出售資產(chǎn)的情況是非常少的。

　　他認為，這說明地方政府財政目前還沒有那么糟糕，“另外也表明地方政府未來還有一定資產(chǎn)儲備，對房地產(chǎn)下行帶來的影響還有回旋和緩沖的余地”。

　　除上述五條防線，標普也指出，除了銀行賬面上看得見的財政儲備外，地方政府還有其他隱藏儲備，因此外界可能低估了地方政府可以動用的財政儲備和資金實力。

　　較后，標普表示，降低房地產(chǎn)市場低迷對地方政府沖擊的長期解決方案是廣泛的公共財政改革。

　　標普建議，地方政府可以采用公私合作制(PPP)等方式削減地方政府不必要的資本性支出，另外也可以透過加強稅收征管，增加受房地產(chǎn)影響較小的稅收收入，如住宅房地產(chǎn)稅、資產(chǎn)稅和消費稅等。

　　下行至少持續(xù)半年

　　截止9月21日南京限購退出，全國只剩北上廣深等6市未松綁限購，不過，這并未改善持續(xù)下行的房地產(chǎn)市場。

　　“大部分政府都會取消房地產(chǎn)限購政策，北上廣深等一線城市的限購政策在未來還會持續(xù)一段時間。”鐘良認為，房地產(chǎn)下行趨勢會至少持續(xù)六個月。

　　他表示，地方政府取消行政性限購，甚至提供一些給購房者提供一些稅收減免等財政補貼，“但總體上看，這種刺激是有限的，對房地產(chǎn)市場回暖也是有限的”。

　　而財政體制改革需要較長時間才能見到成效。因此，鐘良預測，一年以后，地方政府便不能僅僅依靠上述五條防線來維持長時間發(fā)展。

　　不過，房地產(chǎn)行業(yè)對整個中國經(jīng)濟和地方財政的影響比較重大。因此，鐘良認為，除了地方政府進行調(diào)整外，政府也在進行一些微調(diào)措施，包括允許放寬房地產(chǎn)按揭貸款等來緩和房地產(chǎn)市場的下滑。

　　對于青島市正式發(fā)文放松頭套房貸認定標準，在鐘良看來，雖然政府放松了房地產(chǎn)市場的供給端，但是在需求端的各種限制仍可能削弱市場需求。

　　鐘良還表示，目前來講，用按揭貸款方式來購房還受到其他方面因素影響;“宏觀環(huán)境的下行影響市場對房地產(chǎn)市場的信心，另外引入住宅房地產(chǎn)稅也可能減少購房預期”。

　　因此標普預計，如果房地產(chǎn)市場低迷時間超過3年，且財政改革推進緩慢，政府可能被迫出手干預，來防止地方政府面臨嚴重的財務壓力。

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