旅游地產(chǎn)開發(fā)并非新鮮話題，從長白山到海南椰島，從渤海灣到珠三角，從東部沿海到西部山川，從一線城市到旅游勝地，隨處可見開發(fā)商以旅游地產(chǎn)之名跑馬圈地的影子。

然而從去年開始，很多旅游地產(chǎn)項目的“高空置率”問題開始受到關(guān)注，在經(jīng)歷一段“旅游未動，地產(chǎn)先行”的畸形發(fā)展之后，旅游的價值越來越受到重視，純粹的住宅式旅游地產(chǎn)似乎已走到盡頭。

海南：過度開發(fā)透支“國際旅游島”

海南向來是旅游地產(chǎn)兵家必爭之地。

這片不足4萬平方公里的土地上，動輒引來數(shù)十億、上百億的投資，旅游地產(chǎn)項目不勝枚舉。據(jù)統(tǒng)計，全國十大房企排行榜中已有半數(shù)房企進駐海南，包括萬科、雅居樂、恒大、碧桂園、綠城等知名房企。

根據(jù)《中國旅游地產(chǎn)發(fā)展報告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096個旅游地產(chǎn)項目，主力開發(fā)商主要為海南本土地產(chǎn)企業(yè)，其中海南兆南集團地產(chǎn)擁有的旅游地產(chǎn)項目較多，達到9個。其次是魯能地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、海南佳緣地產(chǎn)、昌茂地產(chǎn)等，都達到7個。

在從海口到三亞的595公里東海岸上，云集了眾多巨大的旅游地產(chǎn)項目，每一個都能拉動GDP和地方財政的明顯增長。

2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進海南世界游覽島締造展開的若干意見》，這標志著海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。海南省黨校原副校長廖遜向記者回憶，當年《意見》一出，島內(nèi)外均為之沸騰，“三亞的房價一星期內(nèi)就翻了一番”。隨著海南升格為國際旅游島，當?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)再度升溫，但這也引發(fā)了土地閑置。

四年過去，國際旅游島戰(zhàn)略已有實際推進，在旅游地產(chǎn)熱的催動下，資源正向海灘進一步集中。

旅游地產(chǎn)投資一度呈井噴態(tài)勢，但過度投資以及市場消化能力不足等弊病正在顯現(xiàn)，高庫存成為樓市的一道“傷疤”。海南隨處可見的現(xiàn)象是，高端住宅小區(qū)林立，卻鮮有居民出入，大量商鋪長期空置，成為沉默的資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認為，2014年海南地產(chǎn)面對的仍然是“高庫存”的壓力，在不增加新增供應(yīng)的前提下，仍然需要兩年時間才能消化。“只有來海南度假而不是投資的國人多了，海南的旅游地產(chǎn)才能夠得到真正消化，包括使用權(quán)分割在內(nèi)的現(xiàn)代旅游地產(chǎn)模式才能發(fā)展起來。”

亂象：旅游滯后  地產(chǎn)熱炒

將建設(shè)國際旅游島作為發(fā)展戰(zhàn)略和目標的海南，卻沒有誕生一家實力雄厚的本土旅游地產(chǎn)公司。

業(yè)內(nèi)專家認為，三亞的高端化形象與房地產(chǎn)概念和意圖難以分開，而三亞市甚至整個海南省，都有資金投入地產(chǎn)業(yè)發(fā)展超過旅游業(yè)的傾向。

一位自改革開放初期開始參與海南建省的專家表示，國際旅游島的概念如今已經(jīng)演變成“國際房產(chǎn)島”，房價暴漲導(dǎo)致租金暴漲，透支了城市的發(fā)展?jié)摿?，房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展還使得填海造地、圈地等現(xiàn)象不斷發(fā)生。

類似的情況不只發(fā)生在海南。

在云南，從麗江、大理、騰沖到普洱的漫長旅游資源帶上，動輒圈地幾千畝甚至幾十平方公里、投資數(shù)百億元的旅游地產(chǎn)項目星羅棋布。

國際旅游地產(chǎn)專家評審委員會調(diào)查報告顯示，目前國內(nèi)絕大部分旅游地產(chǎn)項目，都是以旅游開發(fā)為名義，大肆圈地建造“高端住宅”，不僅使旅游景區(qū)的生態(tài)環(huán)境遭到破壞，而且出現(xiàn)了“空城”、“鬼城”的情況。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科、中信、頭創(chuàng)、海航、華僑城、珠江地產(chǎn)等60多家知名的房企均已涉足旅游地產(chǎn)，總額超過8000億元。據(jù)中國社科院研究秘書長、副研究員金準測算，中國各地政府宣布的未來5年內(nèi)大型旅游項目的總投資已達到6萬億元。

“現(xiàn)在較大的困惑就是，旅游地產(chǎn)沒有一個成熟的模式或者是成熟的理論指導(dǎo)開發(fā)商。”海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王靜說。

盡管不斷有開發(fā)商試圖做一些創(chuàng)新和嘗試，但大都以失敗告終。而一旦失敗，中小開發(fā)商不但無法收回投資，而且可能面臨被洗牌兼并的危險。業(yè)內(nèi)人士認為，國內(nèi)的旅游地產(chǎn)更注重地產(chǎn)，忽略了旅游，“單純以旅游為概念的圈地賣房模式難以為續(xù)。”蘭德咨詢總裁宋延慶稱，只有打造好度假旅游模式，才能找到旅游地產(chǎn)真正的藍海盈利模式。

市場：前景看好模式  升級成關(guān)鍵

消費群體快速壯大，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展迫在眉睫，毫無疑問，旅游地產(chǎn)仍具備毋庸置疑的市場前景。

目前，國內(nèi)的消費需求正逐步傾向于“景區(qū)環(huán)境+城市設(shè)施”并存的模式，向往一種“旅游在景區(qū)，生活在社區(qū)”的全新的生活方式。

這一開發(fā)模式早有先行者。

烏鎮(zhèn)旅游以“整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)、復(fù)合多元運營、度假商務(wù)并重、資產(chǎn)全面增值”為核心模式，將古鎮(zhèn)歷史文化遺存資源與旅游復(fù)合式開發(fā)相結(jié)合，實現(xiàn)“單一門票型”向“綜合目的地”的業(yè)務(wù)模式的成功轉(zhuǎn)型，儼然已成為國內(nèi)休閑度假目的地的成功典范。

“旅游度假不僅是消費產(chǎn)品的升級，更重要的是生活方式的升級，而后者更具持久性。”一位在大型投資集團負責旅游度假地產(chǎn)投資的副總裁表示，“異常氣候等問題已經(jīng)給人們的生產(chǎn)和生活方式帶來極大的考驗，未來的5至10年間，中國的大城市將迎來一波遷移和遷居的熱潮。”

相關(guān)機構(gòu)預(yù)測，到2020年，將有超8000萬戶中產(chǎn)家庭購置旅游商業(yè)地產(chǎn)用于投資理財和休閑度假，按每戶50萬資產(chǎn)計算，規(guī)模將達到40萬億元。而縱觀當下國內(nèi)市場，大規(guī)模的旅游地產(chǎn)開發(fā)已不見，更多是以小區(qū)域、單個項目為主，而非成片開發(fā)。

與此同時，業(yè)內(nèi)對旅游地產(chǎn)的認識和定義也在逐漸發(fā)生變化。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示：“前期，不少開發(fā)企業(yè)認為，在宜居、宜游的地方蓋房子，就是旅游地產(chǎn)，但旅游地產(chǎn)絕不僅僅如此。旅游地產(chǎn)應(yīng)該是為旅游服務(wù)的地產(chǎn)，由旅游來主導(dǎo)，地產(chǎn)為載體。”

國際旅游地產(chǎn)專評委副主任林峰坦言，純粹的住宅式旅游地產(chǎn)已經(jīng)走到了盡頭，大批量空置率非常高的“鬼樓”成為發(fā)展困境，要解決這個困境，必須將旅游地產(chǎn)功能化，使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合。

“創(chuàng)造一個區(qū)別于現(xiàn)在生活環(huán)境和生活狀態(tài)的，能讓消費者從現(xiàn)實環(huán)境中跳出去或者參與——即脫離熟悉的現(xiàn)實生活，這是旅游度假地產(chǎn)要營造的較高境界。”以紅樹林酒店聞名的知名地產(chǎn)商張寶全指出，度假是由諸多產(chǎn)品構(gòu)成的生活狀態(tài)，它的質(zhì)感和體驗，是決定成敗的關(guān)鍵。

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