旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并非新鮮話題，從長(zhǎng)白山到海南椰島，從渤海灣到珠三角，從東部沿海到西部山川，從一線城市到旅游勝地，隨處可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商以旅游地產(chǎn)之名跑馬圈地的影子。

然而從去年開(kāi)始，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的“高空置率”問(wèn)題開(kāi)始受到關(guān)注，在經(jīng)歷一段“旅游未動(dòng)，地產(chǎn)先行”的畸形發(fā)展之后，旅游的價(jià)值越來(lái)越受到重視，純粹的住宅式旅游地產(chǎn)似乎已走到盡頭。

海南：過(guò)度開(kāi)發(fā)透支“國(guó)際旅游島”

海南向來(lái)是旅游地產(chǎn)兵家必爭(zhēng)之地。

這片不足4萬(wàn)平方公里的土地上，動(dòng)輒引來(lái)數(shù)十億、上百億的投資，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不勝枚舉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)十大房企排行榜中已有半數(shù)房企進(jìn)駐海南，包括萬(wàn)科、雅居樂(lè)、恒大、碧桂園、綠城等知名房企。

根據(jù)《中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，主力開(kāi)發(fā)商主要為海南本土地產(chǎn)企業(yè)，其中海南兆南集團(tuán)地產(chǎn)擁有的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目較多，達(dá)到9個(gè)。其次是魯能地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、海南佳緣地產(chǎn)、昌茂地產(chǎn)等，都達(dá)到7個(gè)。

在從?？诘饺齺喌?95公里東海岸上，云集了眾多巨大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，每一個(gè)都能拉動(dòng)GDP和地方財(cái)政的明顯增長(zhǎng)。

2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南世界游覽島締造展開(kāi)的若干意見(jiàn)》，這標(biāo)志著海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。海南省黨校原副校長(zhǎng)廖遜向記者回憶，當(dāng)年《意見(jiàn)》一出，島內(nèi)外均為之沸騰，“三亞的房?jī)r(jià)一星期內(nèi)就翻了一番”。隨著海南升格為國(guó)際旅游島，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)再度升溫，但這也引發(fā)了土地閑置。

四年過(guò)去，國(guó)際旅游島戰(zhàn)略已有實(shí)際推進(jìn)，在旅游地產(chǎn)熱的催動(dòng)下，資源正向海灘進(jìn)一步集中。

旅游地產(chǎn)投資一度呈井噴態(tài)勢(shì)，但過(guò)度投資以及市場(chǎng)消化能力不足等弊病正在顯現(xiàn)，高庫(kù)存成為樓市的一道“傷疤”。海南隨處可見(jiàn)的現(xiàn)象是，高端住宅小區(qū)林立，卻鮮有居民出入，大量商鋪長(zhǎng)期空置，成為沉默的資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年海南地產(chǎn)面對(duì)的仍然是“高庫(kù)存”的壓力，在不增加新增供應(yīng)的前提下，仍然需要兩年時(shí)間才能消化。“只有來(lái)海南度假而不是投資的國(guó)人多了，海南的旅游地產(chǎn)才能夠得到真正消化，包括使用權(quán)分割在內(nèi)的現(xiàn)代旅游地產(chǎn)模式才能發(fā)展起來(lái)。”

亂象：旅游滯后  地產(chǎn)熱炒

將建設(shè)國(guó)際旅游島作為發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)的海南，卻沒(méi)有誕生一家實(shí)力雄厚的本土旅游地產(chǎn)公司。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，三亞的高端化形象與房地產(chǎn)概念和意圖難以分開(kāi)，而三亞市甚至整個(gè)海南省，都有資金投入地產(chǎn)業(yè)發(fā)展超過(guò)旅游業(yè)的傾向。

一位自改革開(kāi)放初期開(kāi)始參與海南建省的專(zhuān)家表示，國(guó)際旅游島的概念如今已經(jīng)演變成“國(guó)際房產(chǎn)島”，房?jī)r(jià)暴漲導(dǎo)致租金暴漲，透支了城市的發(fā)展?jié)摿?，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展還使得填海造地、圈地等現(xiàn)象不斷發(fā)生。

類(lèi)似的情況不只發(fā)生在海南。

在云南，從麗江、大理、騰沖到普洱的漫長(zhǎng)旅游資源帶上，動(dòng)輒圈地幾千畝甚至幾十平方公里、投資數(shù)百億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布。

國(guó)際旅游地產(chǎn)專(zhuān)家評(píng)審委員會(huì)調(diào)查報(bào)告顯示，目前國(guó)內(nèi)絕大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都是以旅游開(kāi)發(fā)為名義，大肆圈地建造“高端住宅”，不僅使旅游景區(qū)的生態(tài)環(huán)境遭到破壞，而且出現(xiàn)了“空城”、“鬼城”的情況。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、中信、頭創(chuàng)、海航、華僑城、珠江地產(chǎn)等60多家知名的房企均已涉足旅游地產(chǎn)，總額超過(guò)8000億元。據(jù)中國(guó)社科院研究秘書(shū)長(zhǎng)、副研究員金準(zhǔn)測(cè)算，中國(guó)各地政府宣布的未來(lái)5年內(nèi)大型旅游項(xiàng)目的總投資已達(dá)到6萬(wàn)億元。

“現(xiàn)在較大的困惑就是，旅游地產(chǎn)沒(méi)有一個(gè)成熟的模式或者是成熟的理論指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商。”海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王靜說(shuō)。

盡管不斷有開(kāi)發(fā)商試圖做一些創(chuàng)新和嘗試，但大都以失敗告終。而一旦失敗，中小開(kāi)發(fā)商不但無(wú)法收回投資，而且可能面臨被洗牌兼并的危險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)更注重地產(chǎn)，忽略了旅游，“單純以旅游為概念的圈地賣(mài)房模式難以為續(xù)。”蘭德咨詢總裁宋延慶稱，只有打造好度假旅游模式，才能找到旅游地產(chǎn)真正的藍(lán)海盈利模式。

市場(chǎng)：前景看好模式  升級(jí)成關(guān)鍵

消費(fèi)群體快速壯大，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展迫在眉睫，毫無(wú)疑問(wèn)，旅游地產(chǎn)仍具備毋庸置疑的市場(chǎng)前景。

目前，國(guó)內(nèi)的消費(fèi)需求正逐步傾向于“景區(qū)環(huán)境+城市設(shè)施”并存的模式，向往一種“旅游在景區(qū)，生活在社區(qū)”的全新的生活方式。

這一開(kāi)發(fā)模式早有先行者。

烏鎮(zhèn)旅游以“整體產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)、復(fù)合多元運(yùn)營(yíng)、度假商務(wù)并重、資產(chǎn)全面增值”為核心模式，將古鎮(zhèn)歷史文化遺存資源與旅游復(fù)合式開(kāi)發(fā)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)“單一門(mén)票型”向“綜合目的地”的業(yè)務(wù)模式的成功轉(zhuǎn)型，儼然已成為國(guó)內(nèi)休閑度假目的地的成功典范。

“旅游度假不僅是消費(fèi)產(chǎn)品的升級(jí)，更重要的是生活方式的升級(jí)，而后者更具持久性。”一位在大型投資集團(tuán)負(fù)責(zé)旅游度假地產(chǎn)投資的副總裁表示，“異常氣候等問(wèn)題已經(jīng)給人們的生產(chǎn)和生活方式帶來(lái)極大的考驗(yàn)，未來(lái)的5至10年間，中國(guó)的大城市將迎來(lái)一波遷移和遷居的熱潮。”

相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2020年，將有超8000萬(wàn)戶中產(chǎn)家庭購(gòu)置旅游商業(yè)地產(chǎn)用于投資理財(cái)和休閑度假，按每戶50萬(wàn)資產(chǎn)計(jì)算，規(guī)模將達(dá)到40萬(wàn)億元。而縱觀當(dāng)下國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，大規(guī)模的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已不見(jiàn)，更多是以小區(qū)域、單個(gè)項(xiàng)目為主，而非成片開(kāi)發(fā)。

與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)對(duì)旅游地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)和定義也在逐漸發(fā)生變化。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示：“前期，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為，在宜居、宜游的地方蓋房子，就是旅游地產(chǎn)，但旅游地產(chǎn)絕不僅僅如此。旅游地產(chǎn)應(yīng)該是為旅游服務(wù)的地產(chǎn)，由旅游來(lái)主導(dǎo)，地產(chǎn)為載體。”

國(guó)際旅游地產(chǎn)專(zhuān)評(píng)委副主任林峰坦言，純粹的住宅式旅游地產(chǎn)已經(jīng)走到了盡頭，大批量空置率非常高的“鬼樓”成為發(fā)展困境，要解決這個(gè)困境，必須將旅游地產(chǎn)功能化，使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合。

“創(chuàng)造一個(gè)區(qū)別于現(xiàn)在生活環(huán)境和生活狀態(tài)的，能讓消費(fèi)者從現(xiàn)實(shí)環(huán)境中跳出去或者參與——即脫離熟悉的現(xiàn)實(shí)生活，這是旅游度假地產(chǎn)要營(yíng)造的較高境界。”以紅樹(shù)林酒店聞名的知名地產(chǎn)商張寶全指出，度假是由諸多產(chǎn)品構(gòu)成的生活狀態(tài)，它的質(zhì)感和體驗(yàn)，是決定成敗的關(guān)鍵。

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