土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本，而在北京這個(gè)樓市風(fēng)云變化*為迅猛的城市，政府供地計(jì)劃的變化可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。

近日，北京市2017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》（以下簡(jiǎn)稱《計(jì)劃》）獲得市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)。2017年北京市計(jì)劃供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地總量為3900公頃，比2016年的4100公頃減少了200公頃，這是北京市連續(xù)第六年減量供地計(jì)劃。但保障房用地供應(yīng)仍為350公頃，與去年持平。

而*受關(guān)注的住宅用地，今年的計(jì)劃供地量?jī)H為610公頃，較上年大幅下降。從近12年土地供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年北京市計(jì)劃住宅供地量、普通商品房供地量均為歷史*低點(diǎn)。

《計(jì)劃》明確稱本市土地供應(yīng)將落實(shí)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位要求，進(jìn)一步優(yōu)化商品住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅用地供應(yīng)比例。

住宅用地大幅削減

在整個(gè)2017年供地計(jì)劃中，*令市場(chǎng)關(guān)注的莫過(guò)于住宅用地的大幅削減。

2017年本市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，安排供應(yīng)總量為3900公頃。其中，交通運(yùn)輸用地2000公頃，水域及水利設(shè)施用地10公頃，特殊用地5公頃，公共管理與公共服務(wù)用地850公頃，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地115公頃，住宅用地610公頃，商服用地310公頃。

而在2016年4月22日，北京公布了2016年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃供應(yīng)總量4100公頃，其中，住宅用地1200公頃。在住宅用地的1200公頃中，保障性安居工程用地350公頃，商品住宅（含自住型商品房）用地850公頃。

與2016年的住宅用地1200公頃相比較，2017年度下降幅度近一半；而與2016年商品住宅850公頃相比，北京2017年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量減少了590公頃，下降幅度高達(dá)七成。

記者同時(shí)注意到，計(jì)劃供應(yīng)的3900公頃中新增建設(shè)用地控制在1755公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2145公頃?！队?jì)劃》稱將優(yōu)先保障項(xiàng)目土地供應(yīng)，保持首都經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行；充分保障基礎(chǔ)設(shè)施、科研和產(chǎn)業(yè)用地需求，支持高精尖產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地；優(yōu)先保障保障性安居工程等民生用地。

市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“每年做計(jì)劃之前，我們都會(huì)全面梳理、反復(fù)研究、綜合平衡國(guó)家、市級(jí)以及各區(qū)層面的用地需求。今年總量雖然少了200公頃，但是仍舊能滿足需求?！?/span>

值得關(guān)注的是，今年計(jì)劃供應(yīng)的這3900公頃中，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地的比例將超過(guò)50%。市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在城市發(fā)展從做加法轉(zhuǎn)向做減法的節(jié)點(diǎn)上，北京市的土地供應(yīng)也從“增”至“減”，為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模在“十三五”時(shí)期從2921平方公里縮減到2800平方公里努力。

而對(duì)于住宅用地共安排610公頃：保障性安居工程用地350公頃，商品住宅用地260公頃，其中單列自住型商品房用地83公頃。

《計(jì)劃》明確稱本市土地供應(yīng)將落實(shí)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位要求，進(jìn)一步優(yōu)化商品住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅用地供應(yīng)比例?！敖衲辏覀?nèi)詫?yōu)先安排保障性安居工程等民生用地需求，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造進(jìn)度。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。為了保障1.5萬(wàn)套自住型商品房用地供應(yīng)，本市在商品住宅用地中單列“自住型商品房用地”供應(yīng)指標(biāo)。

拿地難將持續(xù)

用地計(jì)劃的大幅削減，令地產(chǎn)商深深預(yù)感到拿地之難。

據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉分析，一線城市，包括北京、上海（樓盤）。*近成交的幾宗地塊基本已經(jīng)接近0溢價(jià)率，體現(xiàn)了調(diào)控嚴(yán)格城市下，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了部分降溫。但部分二線城市雖然樓市降溫，但土地市場(chǎng)依然熱度很高。

張大偉稱，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)依然火爆：從武漢（樓盤）、南京（樓盤）、鄭州（樓盤）、合肥（樓盤）、蘇州（樓盤）、杭州（樓盤）、上海、溫州（樓盤）、北京、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）11個(gè)城市賣地超過(guò)百億。從企業(yè)看，2017年截止到2月20日，拿地超過(guò)20億的企業(yè)已經(jīng)多達(dá)30家，在樓市調(diào)控力度非常大的情況下，房企拿地積極性依然比較高。

目前看來(lái)，北京樓市并無(wú)庫(kù)存壓力。北京住建委公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截止到2月15日，期房庫(kù)存量為72415套，庫(kù)存面積為708.9萬(wàn)平方米;現(xiàn)房庫(kù)存量為99851套，庫(kù)存面積為956.4萬(wàn)平方米。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，1月份，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比與上月持平，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到初步遏制。

張大偉指出，因?yàn)榇汗?jié)土地供應(yīng)減少，所以后續(xù)房企依然會(huì)增加拿地金額，在2016年收獲歷史上銷售面積與銷售金額*大年份后，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高，即使在調(diào)控影響下，各地供應(yīng)的土地依然未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯的降溫現(xiàn)象。

張大偉認(rèn)為，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉浅Ｃ黠@的拿地成本增加，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期更加強(qiáng)烈，而一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，很可能房企面臨著巨大的銷售難題。

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