一系列房地產(chǎn)政策“組合拳”釋放出來的積極信號，正令地產(chǎn)開發(fā)商們重拾信心。

3月30日傍晚，中國人民銀行(央行)聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會發(fā)文，宣布下調(diào)二套房個(gè)貸頭付比例，將較低頭付比例調(diào)整為40%;同日，財(cái)政部也發(fā)文稱，將放寬個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限，由購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。

多位受訪房產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人對記者表示，這一“金融+財(cái)稅”的調(diào)控舉措，有望激發(fā)改善型需求進(jìn)入市場，并給房企帶來脫困機(jī)遇。“大家都得到了去庫存的良機(jī)。”濟(jì)南某房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目總監(jiān)劉濤說。

值得關(guān)注的是，在業(yè)內(nèi)人士看來，上述“組合拳”并非管理層直接出手刺激市場，而是通過貨幣、財(cái)政等配套政策激發(fā)市場活力，凸顯出新一屆政府以市場化手段來推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路。

“雖然這種舉措短時(shí)間內(nèi)很難在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出調(diào)控效果，但長期看來，將會引導(dǎo)房地產(chǎn)市場更為健康地發(fā)展。”北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究教授張文清對此表示。更有專家指出，遵循上述政策思路，預(yù)計(jì)后期房地產(chǎn)市場還將迎來購房落戶放開、限購限貸放松等多項(xiàng)政策，以推動(dòng)存量住房的消化，令市場踏上復(fù)蘇之路。

緩解資金壓力

“前兩年的時(shí)候大家見面還都說能過得去，但是現(xiàn)在的日子真挺難過。”3月30日，劉濤對導(dǎo)報(bào)記者說。作為已經(jīng)在房地產(chǎn)市場從業(yè)十幾年的 人士，他坦言近兩年來確實(shí)是開發(fā)商較為難熬的時(shí)段，“融資難、市場推廣難、價(jià)格戰(zhàn)等問題此起彼伏。”

“還好政策終于落地了。”劉濤說道。從去年9月底，央行出臺房貸新政，放寬頭套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，敏感的市場人士就已經(jīng)看出了宏觀調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，如今央行又推出與二套房相關(guān)的政策，“一系列政策聯(lián)動(dòng)效應(yīng)下，有望推動(dòng)房地產(chǎn)市場在今年回暖。”

央行3月30日發(fā)布的政策顯示，此次對于為改善居住條件而購購二套房的購房者，央行將較低頭付款比例調(diào)整為40%。而此前，各地二套房商業(yè)貸款頭付比例為不低于60%，北上廣深四城市則高達(dá)70%。

“200萬元的房子，頭付就可以少交40萬元。”劉濤表示，二套房貸門檻的降低將大大刺激改善性需求入市，緩解開發(fā)商目前的庫存壓力。“特別是一些中高端項(xiàng)目，它們的前期定位就是針對想改善居住條件的客戶。但現(xiàn)實(shí)情況是，銀行的限貸、高頭付比例政策大大提高了購房門檻，將消費(fèi)者擋在了門外。”

另一位受訪房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人也對導(dǎo)報(bào)記者表示，與全國二、三線城市一樣，去年以來濟(jì)南房地產(chǎn)市場庫存也一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢，至今年2月份商品房庫存量已超過20萬套。其中萬科、中海、綠地等地產(chǎn)大鱷推出的大項(xiàng)目，更是給市場帶來壓力。較為明顯的表現(xiàn)為，新盤推出集中的西客站片區(qū)，一度出現(xiàn)某樓盤為促銷每平米降價(jià)近千元的案例。

“此次二套房貸門檻的降低，能將我們的客戶源拓展得更廣，項(xiàng)目回收資金的能力有望提升，從而緩解企業(yè)面臨的銷售、資金難題。”上述負(fù)責(zé)人表示。更有業(yè)內(nèi)人士指出，去年以來為了加快項(xiàng)目銷售，濟(jì)南多家開發(fā)商推出0頭付、萬元頭付等活動(dòng)進(jìn)行促銷，實(shí)際上部分頭付資金一直是由開發(fā)商墊付，此次央行新政將解除相關(guān)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流警報(bào)。

后市以穩(wěn)為主

值得關(guān)注的是，在此次央行降低二套房貸門檻后，財(cái)政部于同日推出的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，也被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)看做推動(dòng)樓市復(fù)蘇的有效舉措。

“一套100萬元的房子，可以省去5萬元左右的交易成本。”3月31日，濟(jì)南市槐蔭區(qū)一房產(chǎn)中介銷售經(jīng)理張強(qiáng)濤對導(dǎo)報(bào)記者表示，這一稅費(fèi)的降低，對購賣雙方都會帶來一定利好，“對于售房者來說，稅負(fù)大大降低，而對于購房者來說，購房支出也能隨之有所降低。這也意味著，交易兩方的積極性都會有所提高。”

劉濤則認(rèn)為，上述政策雖然直接作用于二手房市場，但對于新房市場也會起到積極作用。“比如一些客戶賣出二手房的目的就是籌資購購新的住房，改善生活、學(xué)習(xí)環(huán)境。就是說，二手房交易市場的活躍，會在一定程度上帶動(dòng)新房交易量的增加。”

不過，上述人士也表示，此次央行與財(cái)政部方面聯(lián)手推出的新政，較終能夠?qū)鞘袕?fù)蘇能夠起到多大效果，仍需等待長期觀察。“我們的初步預(yù)測是，一、二線城市房價(jià)會逐步企穩(wěn)回升，北上廣等需求旺盛城市重新抬頭，但受整個(gè)房地產(chǎn)市場投資收益下滑影響，并不會出現(xiàn)大幅上升的情況;三、四線城市改善性需求有限，房價(jià)不會出現(xiàn)太大波動(dòng)。”劉濤說。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，濟(jì)南樓市炒作氛圍較淡，今年較大的任務(wù)是去庫存，所以相關(guān)政策放寬不會引來過多資金涌入，后期樓市價(jià)格仍將以穩(wěn)為主。但明年價(jià)格重回升勢是大概率事件，有購房意向者應(yīng)對此有所關(guān)注。

調(diào)控去行政化

實(shí)際上，在預(yù)判后期樓市走向之時(shí)，開發(fā)商也將更多精力放在對宏觀政策的關(guān)注上。

某房產(chǎn)集團(tuán)山東分公司的總經(jīng)理就對導(dǎo)報(bào)記者表示，從近期調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向看，新任管理層去行政、重市場的調(diào)控思路較為明顯，如果企業(yè)把握好了這一精神，可以做的準(zhǔn)備工作就很多。“比如調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有針對性地增加細(xì)分市場競爭力。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也對導(dǎo)報(bào)記者表示，此次二套房貸降頭付、營業(yè)稅降低免征門檻等政策將使房地產(chǎn)品質(zhì)路線重獲市場認(rèn)可，“房企將更加注重產(chǎn)品研發(fā)及附加值的提高，而不是簡單像高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)那樣通過產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化與大規(guī)模復(fù)制、高速周轉(zhuǎn)獲得相對比較薄的利潤。”

而在一系列政策推出的基礎(chǔ)上，下一步還會有何房產(chǎn)新政推出，也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。對此，張文清表示，考慮到幾項(xiàng)出臺政策都瞄向釋放市場消費(fèi)能力角度，不排除央行進(jìn)一步下調(diào)頭套房貸款頭付比例的可能。

北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉則認(rèn)為，部分一線城市限購等環(huán)節(jié)或進(jìn)一步放開，部分地方政府也會配套出臺一些稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等救市政策。財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院黃樺則表示，保障基礎(chǔ)住房、貸款利率下調(diào)等，都有利于穩(wěn)定住房消費(fèi)。

不過，劉濤也表示，利好政策的推出也令購房者存在“越調(diào)控越謹(jǐn)慎”的心態(tài)，所以不宜過于頻繁。“樓市政策正逐步回歸到正?；?、市場化，下一步如何把握機(jī)遇、開發(fā)市場應(yīng)該交給企業(yè)來做，這樣房地產(chǎn)市場才能更為穩(wěn)定、健康地發(fā)展。”

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