從各地競(jìng)相取消限購(gòu),再到央行緊急調(diào)整房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨不振的今年,政府在托市的道路上,又向前邁了一大步。

　　9月30日,央行發(fā)布樓市新政,要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)擁有一套住房并結(jié)清貸款的家庭,如再次申請(qǐng)購(gòu)房貸款,可按頭套房貸款政策執(zhí)行。此外,央行還鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券,定向投放房貸。

　　應(yīng)該說(shuō),面對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣,為避免樓市爆發(fā)恐慌性的斷崖,對(duì)于此前地方政府紛紛取消限購(gòu),是可以理解的,但是,對(duì)于央行此次向房地產(chǎn)市場(chǎng)力度的放水,卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)出乎市場(chǎng)的預(yù)料之外,且其較終能否真正收到托市之效,仍不能不令人產(chǎn)生懷疑。

　　仔細(xì)研判當(dāng)下形勢(shì),回歸理性判斷,可以確定的是,無(wú)論是當(dāng)前央行“定向?qū)捤?rdquo;的托市,還是其他部門下一步可能推出的其他托市形式,其較終能否取得實(shí)效,均需滿足以下三個(gè)前提條件。

　　其一,有效托市必須建立在房?jī)r(jià)相對(duì)合理的前提下。盡管,對(duì)于何謂合理的房?jī)r(jià),不同國(guó)家和地區(qū)并沒(méi)有完全標(biāo)準(zhǔn),但是,我們?nèi)钥梢苑课葑馐郾群头績(jī)r(jià)收入比這兩項(xiàng)指標(biāo)做相對(duì)考量。

　　就房屋租售比而言,國(guó)際上一般將租售比在1∶300—1∶200范圍之內(nèi)視為房產(chǎn)市場(chǎng)狀況良好的標(biāo)準(zhǔn),過(guò)高就意味著房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),低于1∶200,則表明這一區(qū)域房產(chǎn)升值空間大。而在我國(guó),自2010年以來(lái),全國(guó)各大城市的房屋租售比卻普遍高達(dá)1:600—1:400,這與國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)相比,明顯過(guò)于高企,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離合理區(qū)間。

　　再?gòu)姆績(jī)r(jià)收入比來(lái)看,2013年,全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.3,這與國(guó)際通行的4—6合理區(qū)間相比,亦已明顯偏高,而同年這一指數(shù)較高的城市為北京,房?jī)r(jià)收入比高達(dá)14.5,海南、上海、浙江和福建作為排名前五的幾個(gè)省市,房?jī)r(jià)收入比也均已破9。

　　由此不難看出,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)亞健康狀況嚴(yán)重。前幾年不斷飆升的房?jī)r(jià)、火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)都只是虛假的泡沫現(xiàn)象,本輪房?jī)r(jià)震蕩下跌只是合理回調(diào)。

　　其二,有效托市必須建立在地方財(cái)政消除賣地收入依賴的基礎(chǔ)上。實(shí)際上,自2003年以來(lái),我國(guó)地方財(cái)政的賣地收入依賴可謂是逐年加強(qiáng),統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年我國(guó)地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入占地方財(cái)政收入35%,該年度北、上、廣、深的土地出讓金更是創(chuàng)下歷史新高,合計(jì)高達(dá)5014億元,相比2012年全年的2005億元,上漲幅度達(dá)到了150%。

　　賣地收入占地方財(cái)政收入比重過(guò)大,應(yīng)該予以糾正,尤其在我國(guó)大規(guī)模城市化已告一段落時(shí)?？v觀全球各大經(jīng)濟(jì)體,絕無(wú)賣地收入占地方財(cái)政收入過(guò)大的情況,其房地產(chǎn)市場(chǎng)是可持續(xù)繁榮的。因?yàn)?伴隨著土地財(cái)政的延續(xù),在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端持續(xù)增加的同時(shí),需求端只會(huì)呈邊際下降的趨勢(shì),而絕無(wú)同比上升可能。

　　其三,有效托市還須以實(shí)體經(jīng)濟(jì)的探底回升為前提。事實(shí)上,自2010年以來(lái),我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)即已進(jìn)入持續(xù)探底的階段,螺紋鋼和煤炭作為反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)景氣度的大宗商品,與去年初相比,現(xiàn)在的價(jià)格差不多跌了一半,近乎腰斬。缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定支撐,居民的實(shí)際可支配收入必然無(wú)法保持有效增加,而在整體購(gòu)購(gòu)力降低的情況下,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)任何形式的托市,較終均有可能竹籃打水一場(chǎng)空。

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未發(fā)生恐慌式暴跌的情況下,任何形式的托市,其動(dòng)機(jī)和較終效果,均值得質(zhì)疑。在房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的過(guò)去十年,種種壓制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控手段較終均告失敗,同樣,在房?jī)r(jià)逐漸進(jìn)入回調(diào)通道之當(dāng)下,當(dāng)前各色托市手段焉能取得實(shí)效?

　　房地產(chǎn)托市,不是想托就能托得住,如果托得過(guò)猛,不僅不能取得真實(shí)效果,還會(huì)變相放縱地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴,從而將我國(guó)經(jīng)濟(jì)拖入未來(lái)更為難解的房地產(chǎn)困局之中。

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