產(chǎn)業(yè)金融投資潮

　　房地產(chǎn)的巨大江湖，投資人、購(gòu)房人，任何人都在熱切關(guān)注。面對(duì)一、二線城市直沖云霄的房?jī)r(jià)，專業(yè)投資人更多表現(xiàn)出的是謹(jǐn)慎，甚至擔(dān)憂。而針對(duì)與房?jī)r(jià)一樣虛高的創(chuàng)業(yè)公司估值，資本狂歡的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，粗放的投資模式終將被時(shí)間湮沒(méi)，精細(xì)化才是未來(lái)的主流。

　　2016年以來(lái)，以北京、深圳為代表的一線城市房?jī)r(jià)火爆，引燃了武漢、南京、合肥等二線城市的購(gòu)房熱情，上述城市房?jī)r(jià)近期均創(chuàng)下新高，“搶”成為購(gòu)房一族的關(guān)鍵詞。

　　而大量三、四線城市仍在艱難去庫(kù)存中，房子賣不動(dòng)，大片樓盤閑置，公司開(kāi)工進(jìn)展緩慢。

　　為何去庫(kù)存和房?jī)r(jià)暴漲這一看似矛盾的現(xiàn)象會(huì)同時(shí)出現(xiàn)?

　　在“2016鼎信長(zhǎng)城中國(guó)產(chǎn)業(yè)金融投資高峰論壇”上，來(lái)自招商蛇口、啟迪協(xié)信、中國(guó)金茂集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、和昌集團(tuán)、鑫苑中國(guó)等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭代表參與了討論。

　　多位與會(huì)地產(chǎn)商代表認(rèn)為，去庫(kù)存和房?jī)r(jià)暴漲現(xiàn)象共存背后有著合理的邏輯，即城市分化，這也代表了他們對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)今后布局的方向。

　　城市結(jié)構(gòu)分化

　　招商蛇口華北區(qū)總經(jīng)理聶黎明表示，看似矛盾的現(xiàn)象其實(shí)并不矛盾。房?jī)r(jià)暴漲從東南傳導(dǎo)至中部，現(xiàn)在已經(jīng)逐步引燃西部市場(chǎng)，背后有業(yè)內(nèi)公認(rèn)的邏輯。即市場(chǎng)資金量比較大，而存銷比偏低?！百Y金和資產(chǎn)的供需關(guān)系，土地供應(yīng)和需求的關(guān)系，帶來(lái)的信心和恐慌，或超出供求關(guān)系本身的幅度?！?/p>

　　中國(guó)金茂集團(tuán)投資發(fā)展部總經(jīng)理李興表示，結(jié)構(gòu)分化是導(dǎo)致整體去庫(kù)存和房?jī)r(jià)暴漲之間矛盾的主因。從土地供應(yīng)上看，2014年全國(guó)住宅土地供應(yīng)量在10億平方米左右，2015年縮減一半左右，2016年1-8月份僅1億多平方米，土地供應(yīng)量分別是前年的十分之一和去年的二十分之一;在資金面上，預(yù)計(jì)今年底信貸總投放量將超過(guò)13萬(wàn)億。大量資金無(wú)處可去，造成土地價(jià)格瘋狂。地價(jià)上漲自然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　李興表示，此次房?jī)r(jià)暴漲主要集中在幾個(gè)比較典型的二線城市和一線城市，它們的去化周期基本在10個(gè)月之內(nèi)。如合肥、南京、蘇州等地去化周期已小于5個(gè)月，而這些城市本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，人口聚集，各方需求必然存在，在全國(guó)去庫(kù)存的背景下，釋放了更多的需求。

　　城鎮(zhèn)化未到踩剎車之時(shí)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　李興表示，2008年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)快于全球增速，基本面有支撐。另一方面，當(dāng)前全國(guó)城鎮(zhèn)化率為56%，戶籍城鎮(zhèn)化率僅36%，要達(dá)到70%的城鎮(zhèn)化水平還有很大空間。城鎮(zhèn)化進(jìn)程還遠(yuǎn)未到需要踩剎車的時(shí)候，長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　此外，人們會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房屋產(chǎn)生許多改善需求。按照當(dāng)前每年新增10億平方米開(kāi)發(fā)量的增速測(cè)算，還需要10年左右的開(kāi)發(fā)期。房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)業(yè)并不是相對(duì)立的，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)包括鋼鐵、水泥、化工、木材、家電、家具、園林設(shè)計(jì)等60多個(gè)行業(yè)。

　　聶黎明表示，在城市輪動(dòng)中很難找到固定規(guī)律，但好的城市會(huì)產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，較弱的城市會(huì)產(chǎn)生外溢效應(yīng)，這將決定城市的產(chǎn)業(yè)和人口。招商蛇口和鼎信長(zhǎng)城在城市布局的選擇上很接近，即一線城市、環(huán)一線城市和核心節(jié)點(diǎn)的二線城市。

　　李興介紹，中國(guó)金茂布局在一線和有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的二線城市。在已經(jīng)進(jìn)入的20個(gè)城市中，無(wú)論是人口、GDP、消費(fèi)能力和商業(yè)活躍度在全國(guó)都排名靠前。

　　旭輝集團(tuán)資金總監(jiān)潘皓琦表示，當(dāng)前推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素更多是投資需求，在逐利的需求下，一線城市暴漲后其利潤(rùn)率會(huì)下降，需求向一線城市周邊和二線城市轉(zhuǎn)移，甚至到三線城市。但個(gè)人杠桿逐步走高，一旦出現(xiàn)重大宏觀政策變動(dòng)，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)都在加大。因此，聚焦在一、二線城市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)略強(qiáng)。

　　近年來(lái)，房企也在加強(qiáng)全球布局。

　　在海外的配置策略也沿襲了這一理念。鑫苑中國(guó)總裁崔勇表示，如果將世界看做一個(gè)國(guó)家，能夠選擇的主要城市為紐約、倫敦、東京和舊金山，相當(dāng)于中國(guó)的北上廣深。

　　崔勇認(rèn)為，從感覺(jué)上，紐約就像是北京，都非常多元的城市，人們可以從事科技、投資、創(chuàng)業(yè)等行業(yè);而舊金山很像深圳，F(xiàn)acebook上市時(shí)創(chuàng)造了許多千萬(wàn)富翁、億萬(wàn)富翁?！斑@些城市就是各種資源的聚集?！?/p>

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