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銷售低迷房企業(yè)績承壓 地產(chǎn)龍頭趁機(jī)“圈地”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 閱讀 415 次
平安證券分析師王琳亦稱,在行業(yè)持續(xù)洗牌之后,從行業(yè)銷售金額集中度來看,2014年全年榜首0企業(yè)從上年同期的13.72%上升至17.19%,增加了3.47個百分點(diǎn),比2013年的升幅提高了2.51個百分點(diǎn)。
2014年上市公司年報披露工作已棋至中盤。截至3月17日,“招保萬金”A股四大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中,“招保”兩巨頭去年成績單已經(jīng)亮相。
當(dāng)天,保利地產(chǎn)(600048.SH)披露的2014年年報顯示,報告期內(nèi),公司共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1090.6億元,同比增加18.1%,實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤122億元,同比上漲13.5%。
其中,四季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入568億元,同比上升18.2%,實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤61.2億元,同比下降0.24%;公司全年結(jié)算毛利率為32.03%,較上年同期下降0.13個百分點(diǎn),毛利率水平基本維持穩(wěn)定,僅四季度有所下滑。
對此,安信證券一位行業(yè)研究員對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,“公司業(yè)績略低于市場預(yù)期主要是受結(jié)算進(jìn)度影響。去年前三季度結(jié)算522億,期末預(yù)收款高達(dá)1301億。公司4季度公司銷售金額449億元,同比增22.6%,為公司歷史單季銷售較高值。
“主要原因是年底公司部分高毛利率項(xiàng)目沒有能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)期結(jié)算,而這些項(xiàng)目很可能在2015年實(shí)現(xiàn)當(dāng)期結(jié)算。”該研究員稱。
截至目前,包括保利地產(chǎn)在內(nèi),滬深兩市累計已有30余家房企已公布業(yè)績快報或發(fā)布年報。不過,房地產(chǎn)行業(yè)整體依然呈現(xiàn)業(yè)績承壓的趨勢。
平安證券分析師王琳稱,受到銷售低迷的影響,上市公司尤其是中小公司可結(jié)算資源下降,同時費(fèi)用高企及降價促銷使凈利潤率進(jìn)一步收窄,公布業(yè)績公司收入平均同比增速僅6.3%,凈利潤平均同比為-9.5%,降幅比2014年中期擴(kuò)大0.6個百分點(diǎn)。
其中,新潮實(shí)業(yè)(600777.SH)、萬好萬家(600576.SH)、同達(dá)創(chuàng)業(yè)(600647.SH)3家上市房企凈利潤均告虧損,全年分別實(shí)現(xiàn)凈利潤-3857.75萬元、-1416.73萬元和-336.48萬元,較上年同期相比,同比大幅下降2179.44%、1988.81%和1596.47%。
在保利地產(chǎn)董秘黃??磥?,其判斷整個市場的回暖進(jìn)度可能比預(yù)期會略慢一點(diǎn)點(diǎn)。“在兩會開完之后,隨著一些政策導(dǎo)向落地,基本上也沒有什么太負(fù)面的對行業(yè)的影響,甚至是更正面一些的,我們相信市場會呈逐步回暖的過程。”黃海稱。
投資加碼開工下降
“有時候,市場的反應(yīng)也確實(shí)非常難去準(zhǔn)確預(yù)估它,我們判斷的趨勢沒有太大的變化,也即上半年仍然集中在去庫存的這么一種格局,下半年可能會比上半年好一些,部分區(qū)域的供求平衡之后,整個市場可能會更樂觀一些。”黃海稱。
另據(jù)保利地產(chǎn)2014年年報表明,去年公司土地獲取明顯有所放緩。公司全年新增項(xiàng)目40個,新增土地儲備1231萬平米(其中權(quán)益建面:861萬平米,權(quán)益比例69.9%),平均樓面地價3485元/平米,較2013年平均水平(3111元/平米)上漲12.0%。
其中,總地價429億元(權(quán)益地價298億元),占銷售額比例為31.4%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2012、13年的44%和45%。此外,新獲取項(xiàng)目中,一二線城市權(quán)益面積和權(quán)益地價占比分別占到74%和96%,其中一線城市占比分別為22%和35%。
中金公司研究員寧靜鞭表示,截至目前,公司已經(jīng)進(jìn)入全國57個城市,擁有在建擬建項(xiàng)目245個,規(guī)劃總建筑面積12458萬平米,待開發(fā)儲備5069萬平米,以2014年新開工1772萬平米測算,可供3年左右開發(fā)。
“雖然公司2015年投資加速,但料新開工將趨于保守。”寧靜鞭稱,“公司計劃2015年直接投資約1200億元,較2014全年投資992億元相比,同比增長約21%,但公司新開工計劃僅1500萬平米,同比降低15.3%,而竣工計劃僅從去年1363萬平米略增至今年計劃的約1450萬平米,同比僅增長6.4%。”
“公司2015年計劃新開工1500萬平米,新推貨值1600~1800億元,加上年底550億元存貨,全年可售貨量在2200億元左右,以70%銷售去化率測算,預(yù)計2015年將實(shí)現(xiàn)銷售額1550億元。”寧靜鞭稱。
對此,黃海亦直言,“公司制定銷售目標(biāo)是具有一定彈性的。公司方面暫時不會定得太高。”其理由在于,1、2月份銷售整體上給人的感覺不是特別好,在上半年去庫存的這種過程可能會比原先預(yù)計的稍微長一些,整個市場回暖的跡象也會稍后一點(diǎn),這會導(dǎo)致現(xiàn)在壓縮了全年,即2015年整個銷售的窗口期,至少跟2014年比,少了整整一個月。
3月9日,保利地產(chǎn)發(fā)布的銷售情況簡報顯示,2月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積37.08萬平方米,同比下降45.94%;簽約銷售金額47.15億元,同比下降39.01%。1~2月,公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積94.26萬平方米,同比下降40.67%;實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額120.19億元,同比下降32.09%。
同,招商地產(chǎn)亦公布了2月銷售情況,公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積9.75萬平方米,同比減少21.56%;簽約銷售金額12.94億元,同比減少26.25%。1~2月,公司累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積29.11萬平方米,同比減少38.14%;簽約銷售金額40.72億元,同比減少32.81%。
“房產(chǎn)增量的需求轉(zhuǎn)化一定需要一些方式方法刺激它,不然就是一個相對比較弱的平衡,因?yàn)楝F(xiàn)在都很清楚是一個去庫存的過程,也沒有一個增量的資金進(jìn)場,沒有增量的需求進(jìn)來,那么這個解決起來的時間可能就會被延長了。”黃海稱。
行業(yè)集中度加速上升
盡管如此,就整個房地產(chǎn)行業(yè)而言,具有品牌、管理和資金優(yōu)勢的龍頭房企仍在持續(xù)擴(kuò)大市場份額,行業(yè)集中度呈加速上升態(tài)勢。
以保利地產(chǎn)為例,2014年公司市占率出現(xiàn)逆市提升。公司2014年全年共實(shí)現(xiàn)銷售面積1066.6萬平方米,實(shí)現(xiàn)銷售金額1366.8億元,同比分別增長0.21%和9.09%。市場占有率約1.79%,較上年增加了0.25個百分點(diǎn)。
平安證券分析師王琳亦稱,在行業(yè)持續(xù)洗牌之后,從行業(yè)銷售金額集中度來看,2014年全年榜首0企業(yè)從上年同期的13.72%上升至17.19%,增加了3.47個百分點(diǎn),比2013年的升幅提高了2.51個百分點(diǎn);TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.27個百分點(diǎn)和5.42個百分點(diǎn),提升幅度加大。
對此,東華實(shí)業(yè)(600393.SH)董秘蔡錦鷺當(dāng)天也對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者坦言,當(dāng)前,不少中小房企感覺越來越難做,今后的分化也會越來越大。“現(xiàn)在,我們身邊不少同行已在考慮轉(zhuǎn)型,準(zhǔn)備退出房地產(chǎn)業(yè)。也有朋友建議公司嘗試轉(zhuǎn)型。”蔡錦鷺稱,“相比之下,二、三線城市開發(fā)商所受影響更大,壓力也更大些。”
而黃海表示,公司房地產(chǎn)開發(fā)以一二線為主,感受就不是特別明顯。“三四線地產(chǎn)至少在目前的周期不具備特別大的吸引力。因此,肯定是得經(jīng)濟(jì)輻射到的、都市圈輻射得到的區(qū)域機(jī)會更大些。”黃海認(rèn)為。
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