2009年以來，國家加大保障性住房建設(shè)力度，國辦發(fā)【2010】4號文中明確指出，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。隨著規(guī)劃中時間節(jié)點的臨近，未來保障房建設(shè)將加快步伐。

　　2011繼續(xù)加大保障房供應(yīng)規(guī)模

　　根據(jù)1月25日，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中城聯(lián)盟、萬通、華遠等房企共同資助建立的REICO工作室發(fā)布較新的研究報告顯示，初步統(tǒng)計2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套。2011年規(guī)劃新開工建設(shè)1000萬套保障性住房，預(yù)計年底將新增600萬套城鎮(zhèn)住房，約3.6億平方米。預(yù)計2011年全年保障性住房完成投資大約 為1.3萬億元，將拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個百分點。根據(jù)此前住建部發(fā)布的相關(guān)通知，今年無論從保障房的數(shù)量還是保障范圍都有所增加，因此有業(yè)內(nèi)人士認為保障性住房建設(shè)將對住房供給結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大影響。

　　樓市數(shù)據(jù)遭誤讀：開發(fā)商年產(chǎn)出僅占住房總量六成

　　在REICO報告發(fā)布會現(xiàn)場，華遠地產(chǎn)總裁任志強指出樓市數(shù)據(jù)遭到誤讀，“土地供應(yīng)2.7億，開發(fā)商只拿了了1億，還有1.7億跟我們沒有關(guān)系，我們只有4萬公頃的地，剩下的也不在 開發(fā)商手里。我們現(xiàn)在說的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，還有分不開的。如果完全未經(jīng)開發(fā)商建設(shè)的或者沒有委托建設(shè)過程，而是由單位自建，有些可能不在里頭。只能說中間有一個交叉，不是完全的。我們看統(tǒng)計的房屋，現(xiàn)在一年有900萬套的住宅總量，開發(fā)商不到600萬到，只有560萬套左右。房地產(chǎn)開發(fā)形成了住房總量相當(dāng)于中國竣工住房總量的70%左右，還有30%不是我們蓋的。北京四城區(qū)舊城保護里面都是政府的，跟開發(fā)商也沒有關(guān)系?！?/P>

　　因此，他表示保障性住房沒有完全統(tǒng)計在中國房地產(chǎn)市場中，僅有一部分在， 還有一部分在固定資產(chǎn)住宅里。例如一些企事業(yè)單位以保障性住房名義建租賃房，一些棚戶區(qū)的改造是由政府直接承建，不算在企業(yè)開發(fā)內(nèi)。

　　開發(fā)商：加大保障房供應(yīng)擠壓商品房面積=變相提價?

　　北京市土地供應(yīng)今年還會有較大增量，根據(jù)“十二五”規(guī)劃方案，國務(wù)院也提出了要繼續(xù)加大土地供應(yīng)，這是否會對商品南方市場產(chǎn)生影響？面對這個問題，任志強表示：土地定量供應(yīng)的前提下，保障性住房越多，房價將越高。“市場土地供應(yīng)遞減的情況下，保障房供應(yīng)在不斷增大，加之保障性住房用地的種種限制，開發(fā)企業(yè)只能將更多的注意力集中在剩余的商業(yè)住房地塊，狼多肉少的情況下價格只能越來越高。即使在土地招投標(biāo)的時候配建的保障性住房，價格甚至已經(jīng)低于樓面價了，但開發(fā)商不會做賠本購賣，只能給內(nèi)部商品房加價。所以到現(xiàn)在為止，北京市配建方式讓商品房價格只在提高?！?/P>

　　由于公租房和廉租房等保障性住房根本不計入價格，而土地面積和房屋面積都減少的情況下，“價格只能往上走，不會往下掉”任志強說。

　　位于北京南城某地塊，商品房項目售價已突破25000元/平方米，而目前已經(jīng)完成搖號的兩限房部分售價為8000元/平方米。該項目相關(guān)負責(zé)人表示：“實際情況的確是這樣，一次性繳納土地出讓金的地塊，成本是相同的，價格差這么大，怎么平衡？”

　　業(yè)內(nèi)專家：住宅建設(shè)已經(jīng)體現(xiàn)“雙軌制供應(yīng)”體系

　　保障房產(chǎn)品正在向公租房轉(zhuǎn)移

　　對于“保障房變相推高房價”的觀點，業(yè)內(nèi)專家分析認為要多角度看待。站在企業(yè)和商品房市場角度，地價過高的確加大了企業(yè)建設(shè)成本；但是站在全社會的角度，按照國家調(diào)控思路長線來看，保障房將會按照市場的供需情況來調(diào)整配比情況，這點已經(jīng)可以從國家的一些調(diào)控政策導(dǎo)向中初見端倪：政府調(diào)控正在發(fā)生變化，逐步在還原房屋的居住屬性，從而削弱房產(chǎn)投資的屬性。

　　該專家同時分析，在未來的一段時間內(nèi)，保障房供應(yīng)量仍將超過商品房供應(yīng)量，整體的住宅建設(shè)也將呈現(xiàn)雙軌并行的模式。同時，政府在保障房建設(shè)中也正在收縮兩限房的建設(shè)，而向公租房、廉租房轉(zhuǎn)移。

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